Belastingaftrek. Fiscaliteit. Projectontwikkeling. Onroerend eigendom. Eigendomsoverdracht. Btw

Kamer, Schriftelijke vragen en antwoorden, 2014-2015, QRVA 54/009, d.d. 26.01.2015, blz. 178

Belastingaftrek - Fiscaliteit - Projectontwikkeling - Onroerend eigendom - Eigendomsoverdracht - Btw

Vraag

De Vlaamse overheid stimuleert door de herontwikkeling van verlaten bedrijventerreinen (zogenaamde "brownfields") door het sluiten van "brownfieldconvenanten" met projectontwikkelaars en investeerders, binnen het kader van het decreet van 30 maart 2007 betreffende de brownfieldconvenanten. Via zo'n brownfieldconvenant krijgen projectontwikkelaars en investeerders een aantal juridisch-administratieve en financiële voordelen bij de ontwikkeling van braakliggende en onderbenutte bedrijventerreinen.

De herontwikkeling van brownfields leidt tot een specifiek btw-gerelateerd vraagpunt wanneer de brownfield zowel oudere bebouwing als recentere bebouwing omvat, die in hun totaliteit worden overgedragen aan een projectontwikkelaar of investeerder die het volledige terrein doet slopen om er een nieuwe ontwikkeling (residentieel, publiek, zorg, en zo meer) te realiseren. De aftrek van btw op "bedrijfsmiddelen" is ingevolge dat het BTW-koninklijk besluit nr. 3 immers onderhevig aan herzieningen wanneer deze privé of voor een niet btw-plichtige activiteit worden aangewend. Ook onroerende goederen worden beschouwd als een bedrijfsmiddel. Specifiek voor onroerende bedrijfsmiddelen bedraagt de herzieningstermijn vijftien jaar.

De artikelen 11 en 18, § 3, van het Btw-Wetboek hebben echter gebruik gemaakt van de mogelijkheid voorzien in artikel 19, eerste lid, van de Richtlijn 2006/112/EG van de Raad van 28 november 2006 betreffende het gemeenschappelijke stelsel van de belasting over de toegevoegde waarde. Dat artikel bepaalt dat de lidstaten zich op het standpunt kunnen stellen dat de overdracht van een algemeenheid van goederen of van een bedrijfsafdeling noch als levering van goederen noch als dienst wordt beschouwd wanneer de overnemer een belastingplichtige is die de belasting geheel of gedeeltelijk zou kunnen aftrekken indien ze ingevolge de overdracht verschuldigd zou zijn.

Volgens het Hof van Justitie geldt dit "niet-leveringsbeginsel" voor elke overdracht van een handelszaak of van een autonoom gedeelte van een onderneming met lichamelijke en eventueel ook onlichamelijke zaken, welke tezamen een onderneming of een bedrijfsonderdeel vormen waarmee een "autonome economische activiteit" kan worden uitgeoefend (HvJ, 27 november 2003, Zita Modes Sárl, C-497/01).

Het Hof van Justitie heeft verder aangegeven dat de aankoop van een grondstuk met gebouwen met het doel om deze gebouwen te slopen om vervolgens woningen op dat stuk grond te bouwen, een "autonome economische activiteit" kan uitmaken (HvJ, 29 november 2012, SC Gran Via Moinesti SRL, C-257/11).

Ingevolge de samenlezing van de twee geciteerde arresten van het Hof van Justitie kan de stelling worden aangehouden dat de aankoop van een brownfield en de daarop opgerichte oudere en nieuwere bedrijfspanden om deze vervolgens in te zetten voor de realisatie van een brownfieldproject als een autonome economische activiteit mag worden beschouwd.

Mag uit de samenlezing tussen de arresten afgeleid worden dat de verkoop van gronden en daarop opgerichte bedrijfspanden in functie van de ontwikkeling van een brownfieldproject geen aanleiding kan geven tot een btw-herziening nopens de verkochte bedrijfspanden dewelke nog geen vijftien jaar oud zijn?

Antwoord

(van de minister van Financiën van 21.01.2015)

In zijn arrest gewezen in de zaak C-497/01 van 27 november 2003, Zita Modes Sarl, heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie geoordeeld dat het niet-leveringsbeginsel geldt voor elke overdracht van een handelszaak of van en autonoom gedeelte van een onderneming met lichamelijke en eventueel ook onlichamelijke zaken, die samen een onderneming of een bedrijfsonderdeel vormen waarmee een autonome economische activiteit kan worden uitgeoefend. Bij dergelijke overdracht moet de verkrijger evenwel de bedoeling hebben om de aldus overgedragen handelszaak of bedrijfsafdeling te exploiteren en niet om de betrokken activiteit onmiddellijk zonder meer te vereffenen en in voorkomend geval de voorraden te verkopen.

De vraag of de overdracht van een braakliggend of onderbenut bedrijfsterrein met de daarop opgetrokken gebouwen aan een projectontwikkelaar of investeerder, in het kader van een brownfieldconvenant in de zin van het decreet van 30 maart 2007 van de Vlaamse regering, kan gebeuren met toepassing van artikel 11 van het Btw-wetboek, hangt af van de concrete feitelijke omstandigheden.

Zo is het onder meer van belang na te gaan wat de rol in het brownfieldproject is van de partij die de bebouwde terreinen verwerft en of die onroerende goederen daadwerkelijk door de overnemer worden geëxploiteerd in het kader van een economische activiteit of daarentegen bestemd zijn om verder te worden verkocht of met een zakelijk recht te worden bezwaard.

Indien artikel 11 van toepassing is, wordt de overnemer ten aanzien van de exploitatie van de overgedragen goederen geacht de persoon van de overdrager voort te zetten. In dat geval is er in hoofde van de overdrager geen reden tot herziening van de aftrek noch van de btw geheven over de verwerving of de oprichting van de bedoelde gebouwen noch van de btw geheven over de omvormings- of verbeteringswerken die door de overdrager aan die gebouwen werden uitgevoerd.

Het voorgaande sluit evenwel de mogelijkheid niet uit dat de overdrager omwille van een andere oorzaak reeds eerder gehouden was een herziening van de door hem gedane btw-aftrek toe te passen.

Wanneer gedurende het herzieningstijdvak bedoeld in artikel 9, § 1, tweede lid, van het koninklijk besluit nr. 3 van 10 december 1969 met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, een bedrijfsmiddel ophoudt in de onderneming te bestaan, moet op grond van artikel 10, § 1, 4°, van hetzelfde besluit in principe een herziening van de afgetrokken btw worden verricht, tenzij wordt aangetoond dat het bedrijfsmiddel werd vernietigd. Bijgevolg dient in hoofde van de overnemer geen herziening van de door de overdrager gedane aftrek te worden verricht wanneer eerstgenoemde in het kader van de realisatie van het brownfieldproject overgaat tot de afbraak van de aan hem overgedragen gebouwen.