Société. Location de bâtiments à des personnes privéesTVA. Société. Location de bâtiments à des personnes privées

Questions et Réponses, Chambre, 2000-2001, n° 75, p. 8467-8469

Revue de la TVA n° 151, p. 443

TVA - Société - Location de bâtiments à des personnes privées

QUESTION

Une société assujettie bénéficiant de la déductibilité totale, construit un nouveau bâtiment dans l'intention de le louer à des personnes privées. La TVA perçue sur les travaux d'érection de ce bâtiment est, conformément à l'arrêté royal n° 1 du 29 décembre 1992, article 20 (TVA à acquitter par le cocontractant), reprise en tant que TVA due dans la déclaration périodique à la TVA de la société. Cette TVA n'est pas récupérée étant donné que la location immobilière bénéficie d'une exonération en vertu de l'article 44, § 3, 2°, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée.

Au bout de deux ans, la société vend ce bâtiment au locataire et opte en l'occurrence pour l'application de la TVA en tant qu'édificateur fortuit. La vente a lieu dans le délai permettant de considérer l'immeuble comme "neuf", à savoir au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier. La société a le droit de déduire la TVA étant donné qu'elle s'applique à cette vente. La TVA déductible se rapporte à la TVA perçue sur les opérations tendant ou concourant à l'érection du bâtiment qui est cédé (arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970, article 4). Ainsi, la TVA non déduite initialement peut être récupérée.

1. Cette TVA est-elle totalement ou seulement partiellement déductible?

2. a) Qu'en est-il si la société en question possède le statut d'entrepreneur professionnel (édificateur professionnel)?

b) Qu'en est-il si le vendeur du bâtiment est un particulier?

3. Si la déductibilité ou la non-déductibilité est identique dans ces trois cas, ne porte-t-on pas atteinte au principe de neutralité, qui est aussi le principe de base de la TVA?

REPONSE

La personne qui, autrement que dans l'exercice d'une activité économique habituelle consistant en la cession de bâtiments avec application de la taxe, vend occasionellement un bâtiment, n'a la qualité d'assujetti à la TVA que pour autant qu'elle opte préalablement, dans les conditions et selon les formalités prévues en la matière, pour que la livraison du bâtiment neuf ait lieu avec application de la TVA. Elle acquiert la qualité d'assujetti au moment où elle effectue l'opération précitée relative au bâtiment et seulement à l'égard de ce bâtiment.

Dans le cas visé ci-avant, le droit à déduction est limité à la TVA ayant grevé les opérations tendant ou concourant à l'érection du bâtiment et les opérations en rapport direct avec la cession dudit bâtiment.

La déduction est totale lorsque le bâtiment est cédé dans son entièreté, en pleine propriété, avec application de la TVA.

A cet égard, l'attention est attirée sur le fait que l'assujetti qui, dans le cadre de son activité économique qui ne consiste pas dans la cession habituelle de bâtiments avec application de la TVA, vend occasionnellement un bâtiment neuf avec application de cette taxe, a déjà pu éventuellement bénéficier en fonction de l'utilisation de ce bâtiment et de sa qualité d'assujetti avec droit à déduction total ou partiel, de ce droit lors de l'érection ou de l'acquisition dudit ba ˆtiment. Il va de soi que la TVA ou la quotité de TVA qui n'a pas pu être déduite initialement devient déductible au moment de la vente.

La situation est quelque peu différente à l'égard des personnes visées à l'article 12, § 2, du Code de la TVA, également appelées "promoteurs immobiliers", dont l'activité économique habituelle consiste à céder à titre onéreux, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a lieu leur premier enrôlement au précompte immobilier, les bâtiments qu'elles ont construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe. Ces "promoteurs immobiliers" ont en effet de plein droit la qualité d'assujetti, au sens de l'article 4 du Code de la TVA, à l'égard de la cession habituelle de bâtiments avec application de la TVA.

En cas de location d'un bâtiment initialement destiné à la vente, le "promoteur immobilier" est tenu d'opérer le prélèvement visé à l'article 12, § 1er , alinéa 1er, 3°, du Code de la TVA, au moment du début effectif de la location. Lors de la cession de ce bâtiment dans le délai visé à l'article 12, § 2, du Code de la TVA, la taxe qui était due lors du prélèvement devient de nouveau déductible. En cas de vente dans le délai visé à l'article 12, § 2, du code précité, d'un bâtiment initialement destiné à la location, la TVA ayant grevé l'érection ou le cas échéant l'acquisition du ba ˆtiment est entièrement déductible, dans la mesure où celle-ci n'a pas encore été portée en déduction.

Il y a lieu de remarquer que la livraison de terrains est toujours exemptée de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA. Le cas échéant, le prix de vente unique doit être ventilé.

Enfin, je souhaite signaler à l'honorable membre que la notion de "promoteur immobilier" au sens de l'article 12, § 2, du Code de la TVA, n'est pas comparable à celle d'entrepreneur professionnel, dont l'activité économique consiste à construire ou rénover des biens immeubles en exécution de contrats d'entreprise.

Le "principe de neutralité" consiste en ce que, dans un circuit économique dont tous les stades sont taxés, la TVA frappe toujours, grâce au mécanisme de la déduction, le prix final d'un bien ou d'un service d'une charge égale, quel que soit le nombre des opérations qui ont précédé la livraison au consommateur final.

Ce principe n'est pas violé dans les cas visés par l'honorable membre.