Nieuw gebouw. Particulier. Beroepsoprichter

Vr. en Antw., Kamer, 2000-2001, nr. 75, blz. 8467-8469

BTW-Revue nr. 151, blz. 488

Nieuw gebouw - Particulier - Beroepsoprichter

VRAAG

Een vennootschap, belastingplichtige met volledig recht op aftrek, richt een nieuw gebouw op met de bedoeling dit gebouw te verhuren aan privé-personen. De BTW geheven voor de oprichtingswerken van dit gebouw wordt via de regeling bepaald in het koninklijk besluit nr. 1 van 29 december 1992, artikel 20 (BTW te voldoen door de medecontractant), opgenomen als verschuldigde BTW in de periodieke BTW-aangifte van de vennootschap. Deze BTW wordt niet gerecupereerd gezien de onroerende verhuur een vrijgestelde handeling is ingevolge artikel 44, § 3, 2°, van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde.

Na twee jaar verkoopt de vennootschap dit gebouw aan de huurder en opteert voor deze verkoop voor de toepassing van de BTW als toevallige oprichter. De verkoop vindt plaats binnen de termijn waarbinnen dit gebouw als "nieuw" wordt aangemerkt, zijnde uiterlijk 31 december van het jaar dat volgt op dat waarin het voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing. Vermits deze verkoop gebeurt met toepassing van de BTW bekomt de vennootschap een recht op aftrek. De aftrekbare BTW heeft betrekking op de BTW geheven van de handelingen die strekken of bijdragen tot de oprichting van het gebouw dat wordt vervreemd (koninklijk besluit nr. 14 van 3 juni 1970, artikel 4). Aldus kan de initieel niet in aftrek gebrachte BTW gerecupereerd worden.

1. Is deze BTW volledig aftrekbaar of dient deze te worden beperkt?

2. a) Wat indien de vennootschap in kwestie het statuut bezit van een beroepsmatige aannemer (beroepsoprichter)?

b) Wat indien de verkoper van het gebouw een particulier is?

3. Indien voor deze drie gevallen de al dan niet aftrekbaarheid dezelfde is wordt het neutraliteitsprincipe, tevens het basisprincipe van de BTW, dan niet geschonden?

ANTWOORD

De persoon die toevallig, anders dan in de uitoefening van een economische activiteit die bestaat in de geregelde verkoop van gebouwen met voldoening van de BTW, een gebouw vervreemdt, verkrijgt de hoedanigheid van belastingplichtige slechts op voorwaarde dat hij voorafgaandelijk, onder de daartoe gestelde voorwaarden en formaliteiten, opteert om de levering van een nieuw gebouw met heffing van de BTW te laten plaatsvinden. De hoedanigheid van belastingplichtige wordt verkregen op het tijdstip waarop hij genoemde handeling met betrekking tot een gebouw stelt en alleen ten aanzien van het betreffend gebouw.

In het hiervoor bedoelde geval is het recht op aftrek beperkt tot de BTW geheven van de handelingen die strekken of bijdragen tot de oprichting van het gebouw en van de handelingen die in direct verband staan met de vervreemding van het gebouw.

De aftrek zal volledig zijn wanneer het gebouw in zijn geheel in volle eigendom wordt vervreemd of overgedragen met toepassing van de BTW.

In dit verband wordt erop gewezen dat de belastingplichtige die in het kader van zijn economische activiteit die niet bestaat uit de geregelde verkoop van gebouwen met voldoening van de BTW, toevallig een nieuw gebouw met toepassing van die BTW vervreemd, al naar gelang van het gebruik van dat gebouw en zijn hoedanigheid van belastingplichtige met geheel of gedeeltelijk recht op aftrek, reeds desgevallend dit recht heeft genoten bij de oprichting of de verkrijging van het betreffende gebouw. Het spreekt voor zich dat de BTW of het gedeelte van de BTW die oorspronkelijk niet in aftrek kon gebracht worden, aftrekbaar wordt op het tijdstip van de vervreemding.

De situatie is enigszins verschillend ten aanzien van de personen bedoeld in artikel 12, § 2, van het BTW-Wetboek, ook "beroepsoprichters" genoemd, wiens geregelde economische activiteit erin bestaat de gebouwen die zij hebben opgericht of laten oprichten of met voldoening van de BTW hebben verkregen, uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarin ze voor het eerst zijn opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing, onder bezwarende titel te vervreemden. Deze "beroepsoprichters" hebben immers van rechtswege de hoedanigheid van belastingplichtige, in de zin van artikel 4 van het BTW-Wetboek, ten aanzien van de geregelde verkoop van gebouwen met toepassing van de BTW.

Bij de verhuur van oorspronkelijk voor de verkoop bestemde gebouwen dient de "beroepsoprichter" de onttrekking bedoeld in artikel 12, § 1, eerste lid, 3°, van het BTW-Wetboek toe te passen op het tijdstip van effectieve aanvang van de huur. Naar aanleiding van de verkoop van dit gebouw binnen de in artikel 12, § 2, van het BTW-Wetboek gestelde termijn is de BTW die verschuldigd was bij de onttrekking opnieuw aftrekbaar. Bij de verkoop van een oorspronkelijk voor de verhuur bestemd gebouw binnen de termijn gesteld in artikel 12, § 2, van voormeld wetboek, is de BTW, geheven van de oprichting of in voorkomend geval van de verkrijging van het gebouw volledig aftrekbaar, in de mate dat deze nog niet in aftrek werd gebracht.

Er dient te worden opgemerkt dat de levering van gronden, overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, a), van het BTW-Wetboek in elk geval is vrijgesteld van de BTW. In voorkomend geval dient de enige verkoopprijs te worden opgesplitst.

Tot slot wens ik het geachte lid erop te wijzen dat een "beroepsoprichter" in de zin van artikel 12, § 2, van het BTW-Wetboek, niet gelijkgesteld wordt met een beroepsmatige aannemer, wiens economische activiteit bestaat uit het bouwen of verbouwen van onroerende goederen ter uitvoering van een aannemingscontract.

Het "neutraliteitsbeginsel" houdt in dat in een economische kringloop waarvan alle schakels belast zijn, de BTW, dank zij het aftrekmechanisme, de finale prijs van een goed of van een dienst steeds met dezelfde druk treft, ongeacht het aantal handelingen die de levering aan de eindverbruiker zijn voorafgegaan.

Dit beginsel wordt in de door het geachte lid beoogde gevallen niet geschonden.