QUESTION
Actuellement, un certain nombre d'administrations communales investissant dans des bâtiments et des infrastructures souhaitent limiter au maximum la TVA à laquelle elles sont assujetties. A cette fin, elles empruntent, en substance, la voie suivante.
La régie communale, qui a acquis tel bâtiment, le loue à la commune dans le cadre d'un leasing immobilier. En vertu de ce système, la TVA n'est évidemment due que sur les amortissements périodiques et non sur l'option d'achat.
Jugez-vous légale cette construction grâce à laquelle la TVA n'est due que sur les amortissements périodiques et non sur l'option d'achat ?
REPONSE
Les régies communales sont considérées comme des assujettis à la TVA lorsqu'elles effectuent des locations-financements d'immeubles visées à l'article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA.
l'article 44, § 3, 2°, b), précité, précise que la location-financement d'immeubles consentie par une entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles ou leasing immobilier n'est pas exemptée de la TVA, lorsque cette entreprise construit, fait construire ou acquiert, avec application de la taxe, le bâtiment sur lequel porte le contrat et que le preneur prend ce bien en location pour l'utiliser dans l'exercice d'une activité d'assujetti, pour autant que les conditions de l'arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992, relatif à l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à la location-financement d'immeubles, soient remplies.
l'attention est plus particulièrement attirée sur le fait que l'article 1er, 1°, de l'arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 stipule notamment que l'immeuble bâti doit être construit ou acquis selon les indications détaillées du futur preneur pour être utilisé par ce dernier dans l'exercice de son activité d'assujetti. A cet égard, en qualité de preneuses en leasing, les communes ne satisfont à cette obligation que dans la mesure où elles effectuent des activités ou opérations pour lesquelles elles sont considérées comme des assujettis ou lorsqu'elles effectuent des opérations imposables autrement que dans l'exercice de l'autorité publique.
Dans ce cas, la TVA est due sur le montant des loyers ou redevances à payer par le preneur en leasing, y compris la partie des loyers ou redevances relatives à la jouissance du sol, augmenté, le cas échéant, des charges stipulées au profit du donneur en leasing.
En ce qui concerne l'exercice de l'option d'achat à l'expiration du contrat, la TVA n'est exigible que dans la mesure où le bâtiment peut encore être considéré comme neuf au sens du Code de la TVA et pour autant que le donneur en leasing ait opté pour vendre le bâtiment avec application de la TVA (voir article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA). Etant donné toutefois la durée normale d'un contrat de leasing immobilier, le bâtiment ne sera en principe plus neuf au sens du Code de la TVA lors de l'exercice de l'option d'achat.
En règle, la déduction des taxes ayant grevé les biens et services est subordonnée à la condition que ces biens ou services soient utilisés pour effectuer des opérations qui sont entièrement soumises à la taxe.
En ce qui concerne le leasing immobilier, il résulte dès lors de la ratio legis que les redevances dues au cours du contrat et soumises à la taxe, doivent notamment comprendre le montant du capital investi, en d'autres termes, les opérations à l'entrée pour lesquelles la TVA a en règle été déduite.
Juriel