Onroerende leasing. Optieprijs. BTW

Vr. en Antw., Kamer, 1999-2000, nr. 31, blz. 3649-3650

Onroerende leasing - Optieprijs - BTW

VRAAG

Momenteel wordt bij investeringen in gebouwen en infrastructuur door een aantal gemeentebesturen gestreefd naar een maximale inperking van de te betalen BTW. Daartoe wordt, samengevat, de hierna volgende weg bewandeld.

De gemeenteregie, die het gebouw aangekocht heeft, verhuurt het gebouw aan de gemeente via onroerende leasing. Uiteraard wordt er bij onroerende leasing slechts BTW gerekend op de periodieke aflossingen, en niet op de aankoopoptie.

Acht u de constructie, waarbij er enkel op de periodieke aflossingen en niet op de aankoopoptie BTW wordt betaald, wettelijk in orde?

ANTWOORD

De regieën van gemeenten worden ten aanzien van de zogenaamde onroerende leasing bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, b), van het BTW-Wetboek als belastingplichtige aangemerkt.

Voormeld artikel 44, § 3, 2°, b), bepaalt dat de onroerende financieringshuur, toegestaan door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur of zogenaamde onroerende leasing, wanneer deze onderneming het gebouw waarop het contract betrekking heeft, opricht, laat oprichten of met voldoening van de belasting verkrijgt en de leasingnemer dit goed huurt om het in uitoefening van een activiteit van belastingplichtige te gebruiken, niet vrijgesteld is van de BTW voor zover de voorwaarden van het koninklijk besluit nr. 30 van 29 december 1992 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur voldaan zijn.

Er wordt in het bijzonder op gewezen dat artikel 1, 1°, van het koninklijk besluit nr. 30 van 29 december 1992 onder meer stelt dat het gebouwd onroerend goed overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer opgericht of verkregen moet worden om door hem in de uitoefening van zijn werkzaamheid, als belastingplichtige te worden gebruikt. Derhalve voldoen de gemeenten in hun hoedanigheid van leasingnemer slechts aan deze voorwaarde in de mate dat ze werkzaamheden of handelingen verrichten waarvoor ze als belastingplichtige worden aangemerkt.

Desgevallend is de BTW verschuldigd over het bedrag van de door de leasingnemer te betalen huurprijzen of vergoedingen, in voorkomend geval verhoogd met de lasten die ten voordele van de leasinggever bedongen worden met inbegrip van het gedeelte van de huurprijzen en vergoedingen dat betrekking heeft op het genot van de grond.

Wat de uitoefening van de koopoptie betreft op het einde van het contract is de BTW slechts verschuldigd in de mate dat het gebouw nog als nieuw in de zin van het BTW-Wetboek kan beschouwd worden en voor zover wordt geopteerd om het gebouw te vervreemden met voldoening van de belasting (zie artikel 44, § 3, 1°, a), van het BTW-Wetboek). Gelet evenwel op de normale looptijd van onroerende leasecontracten zal bij de uitoefening van de koopoptie het betreffend gebouw normaal niet meer nieuw zijn in de zin van het BTW-Wetboek.

In de regel is er slechts recht op aftrek van de BTW geheven van goederen en diensten wanneer die goederen en diensten worden gebruikt voor handelingen die in hun geheel aan de BTW worden onderworpen.

Ten aanzien van de onroerende leasing is het dan ook de ratio legis dat inzonderheid het bedrag van het geïnvesteerde kapitaal, met andere woorden de inputverrichtingen waarvan de geheven BTW in de regel in aftrek wordt gebracht, vervat is in de tijdens de duur van het contract verschuldigde en belastbare huurtermijnen.