Construction neuve. vente d'un immeuble. assujetti occasionnel

Construction neuve

Vente d'un immeuble

Assujetti occasionnel

QUESTION

La pratique notariale s'est adaptée pour éluder la sanction de nullité du contrat en cas de vente de biens immeubles bâtis.

Au lieu de conclure un compromis classique ou un acte de vente de gré à gré, les parties signent une promesse de vente.

Un acte de vente authentique est ensuite conclu.

1. Partagez-vous l'opinion selon laquelle l'objet de l'engagement du vendeur dans un contrat de vente portant sur l'aliénation d'un nouveau bâtiment soumis à la TVA ou l'établissement d'un droit réel consiste en l'obligation de céder quelque chose, à savoir la propriété du bien?

2. Admettez-vous que l'objet de l'engagement du promettant dans une promesse de vente consiste en l'obligation de faire quelque chose, en l'occurrence conclure un contrat de vente?

3. Pensez-vous comme moi que l'objet de ces engagements est fondamentalement différent?

4. Par conséquent, une promesse de vente ne peut être considérée comme le premier acte formant titre de l'aliénation, la création, la cession ou la rétrocession d'un droit réel comme mentionné à l'article 1, 2°, de l'arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970?

5. Lorsque des non-assujettis ou des assujettis qui ne sont pas des constructeurs professionnels signent une promesse de vente en vue de conclure un contrat de vente portant sur la cession d'un nouveau bâtiment avec application de la TVA, suffit-il de présenter la déclaration 104.1 avant la signature de l'acte de vente authentique?

REPONSE

Conformément à l'article 1er de l'arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970, la personne qui effectue une opération visée à l'article 8 ou à l'article 44, § 3, 1°, a), deuxième tiret, ou b), deuxième tiret, du Code de la TVA, dans les conditions qui y sont fixées, a pour cette opération la qualité d'assujetti, à condition qu'elle informe tant l'État que son cocontractant de son intention d'effectuer l'opération avec application de la TVA.

Pour en informer l'État, la personne est tenue de déposer une déclaration à l'office de contrôle, en principe avant la conclusion de la convention relative à l'aliénation du bâtiment ou à la constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel sur le bâtiment (arrêté royal n° 14, article 1er, 1°).

La personne qui n'a pas déposé la déclaration dans le délai requis peut être relevée de la déchéance du droit de soumettre l'opération litigieuse à la TVA, lorsque les circonstances permettent d'établir que les parties ont, sans équivoque, entendu placer l'opération sous le régime de la TVA.

Le caractère non équivoque de l'intention des parties ressortira en règle de la promesse de vente dans laquelle elles ont défini les éléments essentiels et substantiels du contrat de vente qui sera éventuellement conclu.

Il est en outre exigé que cette personne informe son cocontractant de son intention d'effectuer l'opération concernée avec paiement de la TVA.

Elle ne peut le faire, en principe, que par une mention appropriée à insérer dans le premier acte qui forme, entre eux, titre de l'opération en question (AR n° 14, article 1er, 2°).

Bien que la promesse de contrat ne puisse, en soi, être considérée comme un premier acte qui forme titre de la convention d'aliénation, de constitution, de cession et de rétrocession, l'intention des parties sera reflétée, comme dit ci-avant, par la promesse de vente.