Nieuwbouw
Verkoop van een gebouw
Toevallige belastingplichtige
VRAAG
Om de sanctie van de nietigheid van de verkoopovereenkomst te ontlopen bij de verkoop van bebouwde onroerende goederen, heeft de notariële praktijk zich aangepast.
In plaats van het afsluiten van een klassieke compromis of onderhandse verkoopovereenkomst verbinden partijen zich tot een verkoopbelofte.
Vervolgens wordt ineens een authentieke verkoopovereenkomst verleden.
1. Bent u het eens dat het voorwerp van de verbintenis van de verkoper in een verkoopovereenkomst waarbij een btw-nieuw gebouw wordt vervreemd of een zakelijk recht wordt gevestigd bestaat uit de verplichting iets te geven, met name de eigendom van de zaak?
2. Bent u het eens dat het voorwerp van de verbintenis van de belover in een verkoopbelofte bestaat uit de verplichting iets te doen, met name een verkoopovereenkomst te sluiten?
3. Bent u het eens dat het voorwerp van deze verbintenissen wezenlijk verschilt?
4. Volgt daaruit dat een verkoopbelofte niet kan worden aangemerkt als de eerste akte die titel vormt van de vervreemding, de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht zoals vermeld in artikel 1, 2°, van het koninklijk besluit nr. 14 van 3 juni 1970?
5. Wanneer niet-belastingplichtigen of belastingplichtigen die geen beroepsoprichters zijn, een verkoopbelofte aangaan om een verkoopovereenkomst te sluiten waarbij een btw-nieuw gebouw met toepassing van de btw wordt overgedragen, volstaat het bijgevolg dat de verklaring 104.1 wordt ingediend vóór de ondertekening van de authentieke verkoopovereenkomst?
ANTWOORD
Overeenkomstig artikel 1 van het koninklijk besluit nr. 14 van 3 juni 1970 heeft eenieder die een handeling verricht bedoeld in artikel 8 of in artikel 44, § 3, 1°, a), tweede streepje of b), tweede streepje, van het Btw-wetboek, onder de daarin gestelde omstandigheden, ten aanzien van die handeling de hoedanigheid van belastingplichtige op voorwaarde dat hij van de bedoeling om de handeling te verrichten met toepassing van btw kennis geeft aan zowel de Staat als aan zijn medecontractant.
De kennisgeving aan de Staat dient te gebeuren middels een verklaring die bij het controlekantoor moet worden ingediend, in principe, alvorens de overeenkomst tot vervreemding, vestiging, overdracht of wederoverdracht is gesloten (koninklijk besluit nr. 14, artikel 1, 1°).
De persoon die de verklaring niet tijdig heeft ingediend kan echter ontheven worden van het verval van het recht om kwestieuze handeling aan de btw te onderwerpen, wanneer uit de omstandigheden blijkt dat de partijen, ondubbelzinnig, de bedoeling hadden de handeling onder het btw-stelsel te plaatsen.
De ondubbelzinnige bedoeling van de partijen zal in de regel blijken uit de verkoopbelofte waarin de partijen de hoofdbestanddelen en de substantiële bestanddelen van de mogelijke verkoopovereenkomst hebben vastgelegd.
Het is bovendien vereist dat die persoon zijn medecontractant op de hoogte brengt van zijn bedoeling betreffende handeling te laten plaatsvinden met betaling van btw.
Dit moet, in principe, gebeuren door een vermelding in de eerste akte die tussen hen titel vormt van genoemde handeling (KB nr. 14, artikel 1, 2°).
Niettegenstaande de belofte van contract op zich beschouwd niet wordt aangemerkt als een eerste akte die de titel vormt van de overeenkomst tot vervreemding, vestiging, overdracht of wederoverdracht, zal in de verkoopbelofte, zoals hiervoor gezegd, de bedoeling van de partijen vastgelegd worden.
Juriel