Immeubles. Usufruit

Questions et Réponses, Sénat, 2001-2002, n° 2-60, p. 3347-3348

Immeubles - Usufruit

QUESTION

La concession d'un droit d'usufruit sur un immeuble neuf au sens de l'article 8 du Code de la TVA est-elle une livraison de biens ou une prestation de services dans l'hypothèse où le nupropriétaire a informé l'usufruitier de son souhait d'appliquer la TVA sur cette opération ?

Si l'option a été levée, à quel moment le fournisseur est-il redevable de la TVA et sur quelle base d'imposition ?

REPONSE

La constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit d'usufruit sur un bien immeuble s'analyse, en matière de TVA, comme une livraison de biens.

Une telle livraison est passible de la taxe lorsque, portant sur un bâtiment, elle est opérée avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment, par un assujetti visé à l'article 44, § 3, 1°, b), du code de la TVA.

A cet Egard, l'honorable membre envisage manifestement la situation d'un assujetti visé à l'article 44, § 3, 1°, b), deuxième tiret, du code, qui a manifesté, dans les conditions prévues à l'arrêté royal n° 14, du 3 juin 1970, son intention de soumettre l'opération à la TVA.

Conformément à l'article 2 de l'arrêté royal précité, l'assujetti est tenu, pour assurer le paiement de la taxe dont il est redevable, de déposer une déclaration particulière à l'office de contrôle compétent dans le mois à compter du moment où, sur base des dispositions de l'article 17, § 1er, du Code de la TVA, la taxe est due sur la totalité de la base de perception. La taxe due doit être acquittée dans le même délai.

Conformément à l'article 26 du Code de la TVA, la base d'imposition à la taxe est constituée par la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur de la part de celui à qui le bien est livré, en ce compris les subventions directement liées au prix de l'opération.

Aucun problème particulier ne se pose lorsque, lors de la constitution, de la cession ou de la rétrocession d'un droit d'usufruit, les parties ont convenu d'un prix déterminé d'avance au comptant, éventuellement majoré de charges. C'est ce prix, majoré des charges éventuelles, qui constitue la base d'imposition à la TVA.

En revanche, lorsque lors de la constitution d'un droit d'usufruit, des redevances périodiques sont stipulées, il convient pour la fixation de la base d'imposition, de faire la distinction suivante:

a) Constitution d'un droit d'usufruit pour une durée déterminée.

Vu que la constitution d'un droit d'usufruit sur un bâtiment est considérée comme une livraison de biens, il y aura lieu de fixer une valeur "au comptant" pour la perception de la TVA, lorsque ce droit est constitué pour une durée déterminée en contrepartie d'une redevance périodique. Cette valeur sera normalement identique au montant de la redevance périodique multipliée par la durée du droit réel, le cas échéant, diminuée de la rente de capitalisation.

Lorsque, toutefois, lors de la constitution d'un tel droit, un prix au comptant est mentionné sur la facture ou sur un document équivalent, ce prix, est, en règle, pris en considération pour déterminer la taxe exigible.

b) Constitution, d'un droit d'usufruit pour une durée indéterminée.

Il est difficile de fixer une valeur "au comptant" dans le cas où un droit d'usufruit est constitué pour une période indéterminée et que des paiements périodiques ont été stipulés. La seule possibilité pour la détermination de la base imposable consiste dans la fixation d'une valeur pro fisco tenant compte, entre autres, de la nature, l'étendue et l'utilité économique du bâtiment concerné.