Valorisation d'un bien immobilier. Procédure de concertation préalable entre contribuable et receveur

Q.R. Repr. Sess'ord. 1999-2000 p.275

Valorisation d'un bien immobilier - Procédure de concertation préalable entre contribuable et receveur

QUESTION

Il ressort du rapport annuel 1999 du Collège des médiateurs fédéraux que les médiateurs reçoivent régulièrement des réclamations relatives à la valorisation d'un bien immobilier au moment où sont calculés les droits dus en matière de TVA, d'enregistrement et de succession. La (re)valorisation du bien par le fonctionnaire préposé suscite souvent l'incompréhension chez le contribuable, notamment parce qu'il ne voit pas très bien sur quoi est basé le montant fixé.

Le Collège des médiateurs fédéraux propose d'organiser, préalablement au calcul, une procédure de concertation informelle entre contribuable et receveur. Cette procédure permettrait d'éviter nombre de litiges, étant donné qu'avant la fixation du montant, les deux parties auraient déjà eu l'occasion d'avancer leurs arguments en vue d'assurer une valorisation correcte.

1. Etes-vous disposé à organiser une telle procédure de concertation ?

2. Dans la négative, pourquoi ?

REPONSE

L'honorable membre trouvera la réponse ci-dessous.

a) En matière de droits d'enregistrement et de droits de succession.

En vertu d'une série d'articles du Code des droits de succession et du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, la valeur vénale d'un bien est un facteur déterminant pour la fixation de la base imposable des impôts précités.

Ces deux codes confient au receveur de l'enregistrement une tâche de contrôle dans ces matières. En vertu des articles 111 et suivants du Code des droits de succession et des articles 189 et suivants du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, le moyen de preuve particulier de l'expertise de contrôle lui est accordé.

Créer une concertation relative à la valeur vénale qui précéderait chaque déclaration de succession ou acte juridique reviendrait à retirer au receveur sa mission de contrôle, à l'encontre des dispositions légales précitées.

En outre, en matière de droit d'enregistrement, la valeur vénale ne constitue, dans la plupart des cas, qu'une base de perception secondaire. Pour les transmissions à titre onéreux (par exemple les ventes), les partages et les apports en société, la base imposable est en premier lieu déterminée par la valeur conventionnelle des immeubles. Si la valeur conventionnelle est supérieure à la valeur vénale, la valeur conventionnelle constitue la base de perception. Dans ce cas, la procédure de concertation informelle préalable entre le contribuable et le receveur pourrait inciter le contribuable à ne pas mentionner dans l'acte la partie de la valeur conventionnelle qui excéderait la valeur vénale. Il en résulterait qu'une partie de la base imposable échapperait à la perception.

Si, après le dépôt d'une déclaration de succession ou la présentation d'un acte à l'enregistrement, une insuffisance d'estimation est constatée par le receveur compétent, celui-ci adresse d'abord un avis au contribuable.

Cet avis, qui informe le contribuable de l'insuffisance et l'invite également à payer les sommes dues, se situe dans la phase de règlement amiable du dossier. Il a pour but d'avertir le contribuable de l'insuffisance d'estimation proposée par le receveur, insuffisance que le contribuable peut discuter, sans aucune formalité. C'est à cet effet que l'avis mentionne clairement que le contribuable peut obtenir au bureau toutes les explications qu'il jugerait utiles. De cette manière, la valeur vénale est fixée en concertation avec le contribuable. La valeur vénale proposée par le receveur n'est par conséquent pas une donnée absolue, puisque le contribuable peut encore toujours faire valoir ses arguments. Ce n'est qu'à défaut d'une transaction que le receveur requiert l'expertise de contrôle.

b) En matière de TVA.

Conformément à l'article 26 du Code de la TVA, pour la vente d'un bâtiment avec application de la TVA et pour les travaux immobiliers ayant pour objet l'érection d'un bâtiment, la taxe est due sur la contrepartie obtenue. Celle-ci est en principe constituée, selon le cas, du prix de vente du bâtiment, augmenté des charges, ou du prix réclamé pour les travaux. Toutefois, conformément à l'article 36, § 1er , dudit Code, la base d'imposition à la TVA ne peut être inférieure à la valeur normale du bâtiment cédé avec application de la TVA ou à la valeur normale des travaux ayant pour objet l'érection du bâtiment.

La valeur normale d'un bâtiment cédé est la valeur vénale de ce bâtiment. Le contrôle de cette base d'imposition minimale incombe au receveur de l'enregistrement. J'invite, à cet égard, l'honorable Membre à prendre connaissance de la première partie de ma réponse, relative aux droits d'enregistrement et de succession.

Pour ce qui concerne les prestations de services ayant pour objet des travaux immobiliers effectués pour la construction d'un bâtiment, l'article 36 du Code de la TVA prévoit une base minimale d'imposition.

Cette base minimale est la valeur normale de ces services, c'est-à-dire le prix pouvant être obtenu, au moment où la taxe est due, dans des conditions de pleine concurrence entre un fournisseur et un preneur indépendants, se trouvant au même stade de commercialisation (article 32, deuxième alinéa, du Code de la TVA).

l'article 64, § 4, de ce même Code contient, en outre, une présomption selon laquelle tout bâtiment nouvellement construit est présumé, jusqu'à preuve du contraire, avoir été livré par un assujetti en exécution d'une ou plusieurs prestations de services ayant pour objet des travaux immobiliers.

En vue du contrôle de cette valeur normale de construction (voir les articles 36 et 64, § 4, du Code de la TVA), l'administration a élaboré à l'usage de ses agents, des directives uniformes.

Ces directives tiennent compte des prix généralement pratiqués dans le secteur de la construction, des matériaux placés ou mis en oeuvre et de la nature de la construction.

De plus, l'article 64, § 4, deuxième alinéa, du Code de la TVA, impose à tout propriétaire d'un bâtiment nouvellement construit de conserver et de communiquer à toute réquisition des agents chargés du contrôle les factures relatives à la construction, ainsi que les plans et les cahiers des charges dudit bâtiment.

En exécution de cette dernière disposition légale, l'administration invite tout propriétaire d'un tel bâtiment à joindre à la déclaration (formulaire n° 106) qu'il doit déposer dans les trois mois de la date de la signification du revenu cadastral les documents précités (article 64, § 4, troisième alinéa, du Code de la TVA). Il est aussi important que tout propriétaire fasse connaître au chef de l'office de contrôle de la TVA, les contrats conclu avec le ou les entrepreneurs, qu'il fournisse les indications nécessaires quant aux matériaux placés ou mis en oeuvre et apporte la preuve des travaux exécutés par lui ou avec l'aide gratuite de tiers. Cette façon de procéder doit permettre au fonctionnaire intéressé de déterminer sur la base de critères objectifs la valeur normale de construction et d'examiner avec soin les remarques et objections formulées par le propriétaire quant à cette valeur, en vue d'aboutir à un règlement amiable plutôt que d'entamer la procédure d'expertise. Des directives en ce sens ont aussi été données aux fonctionnaires.

Un dialogue au sujet de la valeur normale de construction, avant l'introduction de la déclaration susmentionnée, reviendrait aussi ici à empêcher le fonctionnaire de remplir sa mission de contrôle.

Dans le cas où le maître d'ouvrage ne peut cependant marquer son accord sur l'estimation de l'administration, il a le droit de lui faire connaître ses objections. Il n'est d'ailleurs pas rare qu'une insuffisance constatée initialement soit par la suite réduite ou annulée lorsque des éléments qui n'apparaissent pas au vue des documents introduits, sont portés à la connaissance de l'administration.

En outre, en l'absence d'un accord amiable, le propriétaire ainsi que l'administration ont le droit d'entamer la procédure d'expertise visée à l'article 59, § 2, du Code de la TVA et à l'arrêté royal n° 15 du 3 juin 1970.