Travaux, renonciation

Fiche du SPF Finances

Texte intégral

Corps de la décision

Tribunal de première instance du Brabant wallon

Jugement

14^ème chambre civile – affaires fiscales

19.01.2026

22/851/A

22/851/A

PARTIES À LA CAUSE

En cause de:

T. Co SRL , BCE: …,

Dont le siège est sis à … … , …, nr …

Partie demanderesse

Représentée par Madame M.K., administratrice et par son conseil, Maître HOUSSIAU Nicolas, avocat à 1180 Uccle, drève des Renards, 4 bte 29 (n.houssiau@faberinter.be)

Et de:

L'ETAT BELGE, représenté par le ministre des Finances, rue de la Loi, 12, 1000 Bruxelles, poursuites et diligences du Conseiller général, Directeur du Centre PME Charleroi 768, dont les bureaux sont établis Rue de l'Industrie, 22 à 1400 NIVELLES

Partie défenderesse

Représenté par Monsieur D.F., Conseiller et Madame B.S., Attaché (…@minfin.fed.be et …@minfin.fed.be)

PROCÉDURE

Le Tribunal a examiné les pièces déposées au dossier de la procédure et notamment

- la requête contradictoire déposée au greffe le 7 juin 2022 ;

- le calendrier de mise en état déposé à l'audience du 5 septembre 2022;

- la requête déposée au greffe le 20 novembre 2024 et basée sur l'article 747§2 du Code judiciaire ;

- l'ordonnance rendue le 24 janvier 2025 sur base de l'article 747§2 du Code judiciaire;

- les 2^ème conclusions additionnelles et de synthèse déposées au greffe le 25 mars 2025 pour la SRL T. et Co.,

- les conclusions de synthèse déposées au greffe le 20 mai 2025 pour l'ETAT BELGE;

- les dossiers de pièces des parties déposés à l'audience du 15 décembre 2025 et l'état de dépens déposé par le conseil de la demanderesse.

Le conseil du demandeur et le représentant de l'Etat belge ont été entendus à l'audience du 15 décembre 2025. A l'issue des plaidoiries, les débats ont été clos et la cause prise en délibéré.

La procédure judiciaire est régulière, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Les articles 1, 34 à 37, 40 et 41 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues ont été appliqués ; usage de la langue française ayant été fait.

FAITS PERTINENTS ET CADRE DU LITIGE

1.Le litige porte sur trois cotisations à l'impôt des sociétés enrôlées pour l'exercice d'imposition 2018 et 2019 au nom de la SRL T. et Co.ainsi que sur une dette TVA.

Les questions en litige portent sur le rejet de déduction de la TVA pratiquée sur divers travaux réalisés par la demanderesse et sur le rejet de frais professionnels (soit les frais de travaux en question) exposés par la demanderesse et portant sur la réfection du Château de Bossière, immeuble appartenant à la demanderesse (article 49 du CIR92).

Lors des périodes litigieuses, la demanderesse n'exploite pas économiquement le château mais expose qu'elle en a l'intention et ce, dès l'acquisition.

2.La SRL T. et Co.est constituée le 12 mars 1999 par Madame M.K., actionnaire majoritaire et Monsieur S.T.B. Depuis lors, l'actionnariat est inchangé (pièces 1 à 8 du dossier de l'Etat belge).

La SRL T. et Co.a acquis le 20 avril 2012 le domaine familial de THOMAZ de BOSSIERRE à concurrence de 95%; les époux de T.D.B. (Y.T.D.B. et M.K.) et leurs trois enfants acquièrent les 5% restant (pièces 211 à 235 du dossier de l'Etat belge).

Le bien, appelé le château de B., est un ensemble immobilier composé d'un corps de logis (dit « le château »), d'une ferme avec dépendances dont une grange et d'un parc avec verger. La. demanderesse expose l'avoir acheté en vue de créer des chambres d'hôtes dans le château, un gîte dans la ferme et organiser des événements dans la grange une fois celle-ci réaménagée. Elle expose également que les travaux étaient d'une ampleur significative ; le bien étant dans un très mauvais état.

3.Le 5 mars 2020, une demande de renseignements est adressée à la demanderesse et porte sur les exercices d'imposition 2018 et 2019. II s'agit d'une demande ayant pour objet notamment les travaux d'aménagement de la ferme-château et du projet de la demanderesse (descriptif du nombre de chambres prévues à la location dans le château, de leur prix, des dates prévues pour le démarrage de l'activité, de la périodicité envisagée des locations, du respect des obligations en matière de chambres d'hôtes, etc.)(pièces 65 à 66 du dossier de l'Etat belge).

La demanderesse y répond le 1^er avril 2020 en apportant un ensemble de documents et la réponse écrite suivante :

« Au total, il devrait y avoir 8 chambres dans le château. En fonction de la chambre, la location devrait être comprise entre 75 et 100 euros la nuit dépendant notamment :

- De la présence ou non d'une salle de bain avec baignoire;

- D'un lit double ou simple;

Il est à noter que nous pensions pouvoir commencer à louer très modestement à partir de juillet, malheureusement la survenue de Covid-19 aura indéniablement pour effet de postposer cette date de possiblement quelques mois.

Au total, il devrait y avoir 3 chambres ainsi qu'une grange complétement réaménagée pour l'organisation d'évènements ou de fêtes comme par exemple des mariages.

Cependant, il reste à ce jour encore beaucoup de travaux à effectuer. En effet, encore beaucoup d'éléments sont manquants ou sujet à réaménagement :

- Toilettes, cuisine professionnelle et parking inexistants;

- Jardin à refaire.

(...) » (pièces 73 à 119 du dossier de l'Etat belge).

4.Le 14 mai 2020, l'agent taxateur adresse un avis de rectification de la déclaration de l'exercice d'imposition 2018. Un montant de 140.936,32€ est ajouté aux dépenses non admises. Il s'agit des frais liés aux travaux d'aménagement et aux charges d'exploitation du château de B. à M. (St G.) dont la déduction est rejetée en application des articles 49 et 183 du CIR92. Un montant complémentaire de 1.760,22€ est ajouté aux dépenses non admises, s'agissant de frais de réception dont la déduction, à titre de frais professionnels, est rejetée par l'administration fiscale. Des accroissements de 10% sont en outre annoncés en application des articles 444 du CIR92 et 226 de l'AR/CIR92 (pièces 120 à 125 du dossier de l'Etat belge).

Le 15 juillet 2020, la demanderesse marque son désaccord sur la rectification relative au rejet de déduction des travaux portant sur l'immeuble de B. (pièces 126 à 150 du dossier de l'Etat belge).

Le 3 septembre 2020, l'agent taxateur notifie à la demanderesse une décision de taxation au sein de laquelle il maintient l'ensemble des rectifications annoncées (pièces 151 à 154 du dossier de l'Etat belge).

Le 9 octobre 2020, une cotisation supplétive à l'impôt des sociétés est enrôlée sous l'article de rôle 803.601.713 de l'exercice d'imposition 2018. II s'agit de la première cotisation litigieuse (pièces 155 à 158 du dossier de l'Etat belge).

5.Le 3 septembre 2020, l'agent taxateur adresse un avis de rectification de la déclaration de l'exercice d'imposition 2019. Un montant de 176.062,45€ est ajouté aux dépenses non admises. Il s'agit des frais liés aux travaux d'aménagement et aux charges d'exploitation du château de B. dont la déduction est rejetée en application des articles 49 et 183 du CIR92. Un montant complémentaire de 4.268,30€ est ajouté aux dépenses non admises, s'agissant de frais de réception dont la déduction, à titre de frais professionnels, est rejetée par l'administration fiscale. Des accroissements de 10% sont en outre annoncés en application des articles 444 du CIR92 et 226 de l'AR/CIR92 (pièces 159 à 164 du dossier de l'Etat belge).

Le 28 septembre 2020, la demanderesse marque son désaccord sur les deux rectifications annoncées (pièces 165 à 167 du dossier de l'Etat belge).

Le 8 octobre 2020, l'agent taxateur notifie à la demanderesse une décision de taxation au sein de laquelle il maintient l'ensemble des rectifications annoncées (pièces 168 à 171 du dossier de l'Etat belge).

Le 12 novembre 2020, une cotisation supplétive à l'impôt des sociétés est enrôlée sous l'article de rôle … de l'exercice d'imposition 2019. II s'agit de la seconde cotisation litigieuse (pièces 172 à 174 du dossier de l'Etat belge). Une seconde cotisation supplétive à l'impôt des sociétés est enrôlée sous l'article de rôle … de l'exercice d'imposition 2019 afin de corriger le taux et les accroissements. Il s'agit de la troisième cotisation litigieuse (pièces 175 à 176 du dossier de l'Etat belge).

6.Le 27 octobre 2020, un procès-verbal est dressé en matière de TVA (pièces 177 à 196 du dossier de l'Etat belge). Après avoir effectué divers constats, l'agent expose, notamment, que :

- les chiffres d'affaires déclarés par la demanderesse consistent exclusivement à fournir des prestations de management pour la SA A.V. (BE …), administrée par M. Y.D.T. de B., époux de la gérante de la demanderesse ; la SA A.V. est active dans la location de fontaines d'eau et de machines à café automatiques;

- l'assujettie ne démontre pas que les travaux constituent le préalable à la création de gîtes, chambres d'hôtes ou salles de réception ;

- au cours des années en cause, soit les années 2017 à 2019, l'assujettie ne démontre pas avoir effectué une quelconque démarche pour satisfaire aux obligations légales prévues par le Code wallon du tourisme ;

- en particulier, l'assujettie n'a pas accompli de démarche visant à satisfaire aux exigences requises à l'obtention de l'attestation légale de sécurité-incendie ;

- qu'hormis le procès-verbal de contrôle d'une installation électrique de basse tensions, tous les documents présentés dans le cadre du contrôle/demande de renseignements sont postérieurs à la visite sur place du 20 février 2020 et à l'envoi des avis de rectification en matière d'impôt direct;

- que ces documents ne sont pas révélateurs d'une quelconque intention d'exercer une activité économique en 2017, 2018 ou 2019 ;

- que le procès-verbal de contrôle du 16 novembre 2017 concerne une unité d'habitation mais n'indique en rien qu'il pourrait s'agit d'une installation destinée à l'exploitation d'un gite, de chambre d'hôtes ou de salles de réception ;

- que l'assujettie «se borne à déclarer que les pompiers sont venus visiter le site » ;

- que les travaux sont nettement insuffisants au regard des normes prévues par le Code wallon du tourisme au niveau de la sécurité et de l'aspect fonctionnel pour l'exploitation de gites ou chambres d'hôtes et qu'il s'agit de travaux de rafraîchissement d'un domaine familial.

Partant, il n'existe pas un ensemble de documents concordants établissant de manière non équivoque que la SRL T. et Co.avait en 2017, 2018 et 2019 l'intention d'exploiter un gîte, des chambres d'hôtes ou des salles de réception au sein du Château de B., de sa ferme attenante et de ses dépendances. En conséquence, l'assujettie ne démontre pas que les travaux qui motivent les déductions opérées en matière de TVA rencontrent les enseignements de la CJUE (arrêt Rompelman). En conclusion, la SRL T. et Co.ne pouvait exercer aucune déduction de la TVA pour les travaux effectués au sein du Château de B. et de sa ferme attenante. Les montants de TVA abusivement déduits sur base de ces factures doivent être reversés à l'Etat belge, soit un total de 57.259,23 euros.

Sur base du procès-verbal, les sommes suivantes sont réclamées à la demanderesse :

- Au titre de TVA : 52.259,23 € ;

- Au titre d'amende : 5.270,00€ réduite conformément à l'AR ne 41 du 30 janvier 1987 ;

- Au titre d'intérêts : 0,80% par mois de retard à calculer sur le montant de la TVA due à partir du 21 mai 2019.

7.Le 13 avril 2021, une réclamation est introduite à l'encontre des deux premières cotisations litigieuses en matière d'impôts des sociétés et de la dette TVA (pièces 198 à 273 du dossier de l'Etat belge). Le 2 septembre 2021, la demanderesse étend sa réclamation à la seconde cotisation supplétive enrôlée pour l'exercice d'imposition 2019 (pièce 274 du dossier de l'Etat belge).

Par décision du 3 mars 2022, le Conseiller rejette la réclamation (pièces 302 à 309 du dossier de l'Etat belge).

8.Le 7 juin 2022, une requête contradictoire est déposée au greffe du tribunal de céans par la demanderesse.

OBJET DES DEMANDES DES PARTIES

9.Dans ses dernières conclusions, la SRL T. et Co.demande au tribunal de :

- Déclarer la demande recevable et fondée ;

En conséquence,

- Avant dire droit : Ordonner une descente sur les lieux, en l'occurrence au Domaine du Château de B., sis à … …, rue …, nr. …

Ensuite :

- Ordonner le dégrèvement des cotisations litigieuses à l'I.SOC. et pour autant que de besoin, annuler la décision directoriale y relative ;

- Ordonner l'annulation ou le dégrèvement de l'ordre de recouvrement TVA … portant sur la période du 01/05/2017 au 30/04/2019 établi sur base du procès-verbal notifié le 27 octobre 2020 enrôlé sous le numéro de registre … et rendu exécutoire le 10 décembre 2020;

- Condamner l'Etat belge à rembourser à la requérante toute somme indûment perçue augmentée des intérêts moratoires à partir du 1er jour suivant celui du paiement indu ;

- Condamner la partie défenderesse aux dépens, en ce compris l'indemnité de procédure liquidée à l'indemnité de base.

10.Dans ses dernières conclusions, l'Etat belge demande au tribunal de :

- Déclarer la demande recevable mais non fondée ;

- En débouter la demanderesse ;

- Confirmer les cotisations entreprises.

- Confirmer la régularisation entreprise en TVA.

ANALYSE DU TRIBUNAL

I . QUANT À LA RECEVABILITÉ DU RECOURS JUDICIAIRE

11.La requête a été déposée par la demanderesse dans les formes et délais légaux après exercice régulier du recours administratif préalable en matière d'impôts directs. Elle est dès lors recevable, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Elle est recevable en ce qu'elle vise la TVA, amende et intérêts; aucun recours administratif préalable n'étant obligatoire en matière de TVA.

II. QUANT AU FONDEMENT DU RECOURS JUDICIAIRE

12.La question est donc de déterminer si les travaux d'aménagements réalisées durant les années 2017 et 2018 ont été réalisés en vue d'exercer une activité économique et/ou en vue de recueillir des revenus ou s'il s'agit de travaux réalisés à un domaine familial et à titre privé.

13.Quant au droit à déduction de la TVA

Le principe du droit à déduction découle de l'article 45 du Code de la TVA, qui permet à tout assujetti de « déduire (...), les taxes ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, les biens qu'il a importés et les acquisitions intracommunautaires de biens qu'il a effectuées dans la mesure où il les utilise pour effectuer: des opérations taxées; des opérations exonérées en vertu des articles 39 à 42 (...) ».

Ce droit est subordonné à la qualité d'assujetti qui est défini à l'article 4§ ter du CTVA comme quiconque qui effectue, dans l'exercice d'une activité économique, d'une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d'appoint, avec ou sans esprit de lucre, des livraisons de biens ou des prestations de services visées par le présent Code, quel que soit le lieu où s'exerce l'activité économique.

Les activités économiques qui donnent à leur auteur la qualité d'assujetti comprennent les activités préparatoires, comme l'acquisition des moyens d'exploitation, et il n'est ainsi pas requis, pour être considéré comme exerçant une activité économique, d'avoir commencé à livrer des biens ou à prester des services. Cette position n'est pas contestée par les parties et ressort clairement d'un arrêt rendu par la CJUE (à l'époque dénommée Cour de Justice des Communautés européennes, en abrégé CJCE) selon lequel la Directive TVA doit être interprétée à la lumière du principe de neutralité de la TVA, en ce sens que les premières dépenses d'investissement effectuées pour les besoins et en vue d'une entreprise soient considérées comme des activités économiques et ouvrent droit à la déduction en vue de limiter la charge fiscale de l'entrepreneur¹

Il doit toutefois exister une véritable intention de déployer à terme ladite activité.

S'il y a en principe début d'assujettissement dès que l'agent économique extériorise l'intention d'effectuer des livraisons de biens ou des prestations de services imposables à la T.V.A., encore faut-il que cette volonté soit réelle et déclarée.

¹ C.J.C.E., 14 février 1985, Rompelman, Rec., 1985, p. 655 et s.

La CJCE précise, au sein de l'arrêt Rompelman, deux enseignements quant à la preuve de cette intention de déployer une activité économique et à la charge de la preuve :

En ce qui concerne la question de savoir si l'article 4 est à interpréter en ce sens que l'intention déclarée de donner un bien futur en location suffit pour considérer que le bien acquis est destiné à être utilisé pour une opération soumise à la taxation et que, de ce fait, est à considérer sur ce fondement comme assujettie une personne qui a fait un tel investissement, il convient de relever, en premier lieu, qu'il incombe à celui qui demande la déduction de la TVA d'établir que les conditions pour en bénéficier sont remplies et, notamment qu'il accomplit les critères d'un assujetti, dès lors, l'article 4 ne s'oppose pas à ce que l'administration fiscale exige que l'intention déclarée soit confirmée par des éléments objectifs tels que l'aptitude spécifique des locaux projetés à l'exploitation commerciale » (considérant 24, surligné par le tribunal).

Ces principes ont été repris par la Cour de cassation dans un arrêt du 22 février 2024², laquelle a validé un arrêt de la Cour d'appel de Gand qui a refusé le droit à déduction de la TVA de la société sur des factures de 2014 et 2015 et malgré le fait qu'une activité économique ait été réellement exercée dès 2016 :

Le principe de la neutralité de la TVA quant à la charge fiscale de l'entreprise exige que les premières dépenses effectuées pour les besoins et en vue d'une entreprise soient considérées comme des activités économiques. Dans ce contexte, il suffit que l'assujetti ait effectivement l'intention d'utiliser les biens ou les services concernés pour effectuer les activités économiques sur lesquelles il a exercé son droit à déduction.

Lorsqu'un assujetti prétend acquérir des biens ou des services dans le cadre d'une activité économique en phase de démarrage afin de pouvoir déduire la TVA due sur ces biens ou services, il appartient au juge national de vérifier si, au vu des circonstances de l'espèce, l'intention de l'assujetti de démarrer des activités économiques qui se traduiront par des opérations imposables est étayée par des éléments objectifs et est réalisée de bonne foi.

« la cour d'appel ne peut que constater que la demanderesse n'a pas démontré qu'elle exploitait, en 2014 et 2015 ou antérieurement, une activité économique relative aux œuvres décoratives ».

Partant, il incombe à la SRL T. et Co.d'établir que les conditions pour bénéficier de son droit à déduction sont remplies, par la présentation d'éléments positifs et non équivoques concrétisant son intention. La charge de la preuve lui incombe (en vertu de la jurisprudence européenne et des articles 8.4 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

12. Quant au droit à déduction des frais professionnels

Les conditions générales de déductibilité des frais professionnels sont consacrées à l'article 49 du CIR92, auquel renvoie l'article 183 du CIR92 pour les sociétés.

L'article 49 du CIR92 dispose que :

«À titre de frais professionnels, sont déductibles les frais que le contribuable a faits ou supportés pendant la période imposable en vue d'acquérir ou de conserver les revenus imposables et dont il justifie la réalité et le montant au moyen de documents probants ou, quand cela n'est pas possible, par tous autres moyens de preuve admis par le droit commun, sauf le serment.

Sont considérés comme ayant été faits ou supportés pendant la période imposable, les frais qui, pendant cette période, sont effectivement payés ou supportés ou qui ont acquis le caractère de dettes ou pertes certaines et liquides et sont comptabilisés comme telles. »

² Cass., 22 février 2024, C.22.0154.N

Ainsi, pour être déductibles, les frais concernés doivent remplir les quatre conditions cumulatives suivantes :

1.se rattacher nécessairement à l'exercice de l'activité professionnelle³.

Pour être déductibles, les frais professionnels doivent se rattacher à l'exercice de l'activité professionnelle exercée par le contribuable. L'exigence d'un lien nécessaire entre les frais et l'activité professionnelle « implique simplement que, si l'activité professionnelle n'avait pas existé, la dépense n'aurait pas été engagée »⁴. Ce qui est nécessaire, c'est donc le lien entre la dépense et l'activité professionnelle et non la dépense elle-même⁵.

2.être effectivement payés ou supportés ou avoir acquis le caractère de dettes liquides et certaines et être comptabilisés comme tels pendant la période imposable (condition d' « annualité »);

3.avoir été faits ou supportés en vue d'acquérir ou de conserver des revenus professionnels imposables (condition de « finalité » ou d' « intentionnalité »). La dépense doit être effectuée dans un but intéressé, celui d'acquérir ou de conserver des revenus imposables et non à fonds perdus, étant entendu que la notion de « revenus imposables » doit s'entendre au sens de « revenus professionnels » visés à l'article 6 du CIR92 . Il faut mais il suffit que les dépenses soient supportées avec l'intention d'acquérir ou de conserver de tels revenus. Il n'est, en revanche, pas requis que la dépense ait effectivement contribué à réaliser des revenus imposables⁶. En vertu de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, l'administration n'a pas le pouvoir d'apprécier l'opportunité ou l'utilité des dépenses qu'il a plu au contribuable d'effectuer⁷. Cette limite n'implique cependant pas que l'administration fiscale soit démunie pour lutter contre les abus. Les frais qui dépassent de manière « déraisonnable » les besoins professionnels peuvent être rejetés en vertu de l'article 53, 10° du CIR92.

Autrement dit, pour être déductible, la dépense ne doit pas seulement avoir un lien avec l'activité professionnelle, elle doit aussi avoir pour finalité l'acquisition ou la conservation de revenus professionnels imposables. Selon la Cour de cassation, les frais professionnels sont déductibles même s'ils n'ont pas été effectués en vue d'acquérir ou de conserver les revenus de la même période imposable⁸ ; il suffit qu'ils concourent à l'acquisition ou à la conservation de revenus qui seront, par hypothèse, professionnels dans le cadre d'une société. L'intention d'acquérir des revenus plus tard grâce aux dépenses réalisées aujourd'hui peut suffire pour rendre les dépenses déductibles. Selon la cour d'appel de Gand, cette règle permet de déterminer si les dépenses peuvent et vont normalement, raisonnablement et effectivement mener à des revenus. La société doit démontrer clairement qu'elle est en mesure d'obtenir des revenus sérieux et rentables en contrepartie des investissements considérables réalisés⁹

4.être justifiés quant à leur réalité et à leur montant au moyen de documents probants ou, à défaut, par tous autres moyens de preuve admis par le droit commun, sauf le serment.

La charge de la preuve du montant, de la réalité de la dépense et du caractère professionnel des frais déductibles du montant brut de ses revenus imposables incombe au contribuable (article 870 du Code judiciaire et article 8.4 du Code civil).

³J. KIRKPATRICK et D. GARABEDIAN, Le régime fiscal des sociétés en Belgique, Bruxelles, Bruylant, 2003, p. 163 ; L. DEKLERCK, « 3 - Frais professionnels » in Manuel pratique d'impôt des sociétés, 11e édition, Bruxelles, Larcier, 2020, n°438.

⁴ Th. AFSCHRIFT et M. DAUBE, Impôt des personnes physiques — Chronique de jurisprudence 2000-2008, n° 401.

⁵ L. DEKLERCK, « 3 - Frais professionnels » in Manuel pratique d'impôt des sociétés, 11e édition, Bruxelles, Larcier, 2020, n°440.

⁶ Liège, 25 octobre 1989, R.G.F., 1990, p. 125.

⁷ Cass., 6 octobre 1964, Pas., 1965, I, p. 122.

⁸ Cass., 17 décembre 1970, Pas., 1971, I, p. 373 ; Cass., 28 septembre 1984, Pas., 1985, I, p. 137 et obs.

⁹ Gand, 27 mars 2018 et Anvers 17 octobre 2017, Fiscologue, 1567, mai 2018.

À cet égard, les éléments avancés par le contribuable doivent être précis, positifs et contrôlables¹⁰

En outre, le contribuable doit rapporter une preuve certaine, sans qu'il puisse se contenter de démontrer le caractère vraisemblable du fait sous réserve de l'application de l'article 8.6 du Code civil¹¹.

Le contribuable supporte également le risque de la preuve. Ainsi, l'incertitude ou le doute subsistant à la suite de la production d'une preuve doivent être retenus au détriment de celui qui a la charge de cette preuve'.

13. Acquis le 20 avril 2012 par les parties, l'immeuble en cause est un ensemble immobilier familial datant de la fin du XVlllème siècle, classé au patrimoine et qui représente une surface bâtie au sol de 1600 m2. Le Château de B. comporte trois parties : un château, un logis et une grange.

La demanderesse expose que son projet a toujours été le suivant :

a.Le château (transformé en Chambres d'hôtes et Salles de réception)

Il y a ici 4 chambres, pour un maximum de 9 personnes. Ce projet est abouti, il a nécessité des travaux importants, mais il ne nécessitait pas de permis d'urbanisme.

b. Le logis a été transformé en gîte

La demanderesse expose avoir créé un gîte dans le logis (ancienne maison du fermier), également pour 9 personnes maximum. Il ne fallait pas de permis d'urbanisme.

Les frais que l'administration rejette sont principalement relatifs au gite (ferme) et à la maison d'hôtes (château), vu que la rénovation de la grange n'était pas encore très avancée à ce moment.

c. La grange est devenue une salle de fêtes

La grange n'a pas fait l'objet de frais directement durant les années en cause.

En 2025, il est acquis que ces trois projets ont été réalisés; la salle de fêtes est louée ainsi que le gîte et les chambres d'hôtes. Un site internet a été publié afin de permettre les réservations et prises de contact. Personne ne conteste que le Château de B. est désormais exploité économiquement.

La demanderesse démontre également avoir rencontré un litige avec son architecte, lequel avait été mandaté du projet 'remplacement/restauration' des châssis, puis de la rénovation de cheminées (pièce 12 du dossier de la demanderesse). Le litige judiciaire a duré entre mai 2015 et mai 2020 ; le 14 mai 2020, la cour d'appel de Bruxelles faisant droit à la position de M. Y.D.T.D.B. (objet du litige : résiliation du contrat d'architecture du 22 octobre 2013).

Pour démontrer son intention, la demanderesse dépose les documents suivants :

- Le plan d'une cuisine pour « gites et séminaire à Mettet» du 12 mai 2016 adressé par Mme K. sans autre suite ;

- Une candidature pour le poste de « concierge au sein de votre société » datée du 27 mars 2016 mais sans l'annonce publiée sur le site du Forem;

¹⁰ Cass. 26 octobre 1965, Journ. prat. dr. fisc. fin., 1966, p. 285.

¹¹ Cass. 19 septembre 1963, Pas., 1964, I, p. 416 ; Cass. 3 mars 1978, Pas. I, p.759 ; Cass. 22 décembre 1986, Pas., 1987, I, p. 501.

¹² Cass., 17 septembre 1999, Pas., 1999, I, 467 ; Mons, 27 février 2007, R.G.D.C., 2007, p, 468 cité par D. MOUGENOT, « La preuve en matière civile — chronique de jurisprudence 2002-2010 », J.T. 2011, pp. 598 et suivantes.

- Une seconde candidature du 28 mars 2016 qui porte sur l'entretien du par et sur les compétences du candidaten menuiserie et en service dans des restaurants et hôtels ;

- Une affiliation aux Gîtes et Chambres d'hôtes de Wallonie en novembre 2022 ;

- Un contrat du 2 avril 2015 conclu entre les époux K.-de T. de B. et l'architecte F. d. B. qui porte sur un relevé et mise en plan sur support informatique de la grange, du futur pool house, avant-projet tracé à la main de la grange (transformation en salle de réception), un avant-projet tracé à la main du futur pool-house et un avant-projet tracé à la main du jardin-potager-emplacement piscine. Seule la signature de l'architecte est apposée et le tribunal ne sait si des plans ou avant-projets ont été réalisés (exécution de la convention ?) ;

- Un devis du 20 février 2019 pour la réalisation de travaux divers dans la grange 'salle des fêtes »

- PV d'installation électrique basse émission du 16 novembre 2017 qui précise que le type de locaux est « unité d'habitation » et le contrôle a été réalisé au numéro … … … et non au numéro …(manifestement le bien occupé à titre gratuit par Mme G. (pièce 180 du dossier de l'Etat belge)) ;

- Un échange d'emails entre M. Y.D.T.D.B. et Mme M.D.T.D.B. le 15 mars 2013 selon lequel il convient de contacter « les gîtes de Wallonie »;

- Un échange de mails en 2017 portant sur une offre de literie ;

- Un mail du 7 octobre 2014 portant sur « votre projet d'hôtel à Mettet »

- Un rapport du Bureau de Prévention incendie du 22 décembre 2022 portant sur la maison d'hôtes dénommée le Château d'une capacité maximale de 9 personnes ;

- Démarche auprès des gites de Wallonie pour « avoir plus d'informations » ;

- Catalogue Business La vie de château adressé le 9 mai 2014 suite à une demande d'informations sur un traiteur en lien avec un évènement ;

- Procès-verbal de la première réunion de patrimoine du 21 avril 2021 consécutive à une déclaration préalable, Service public de Wallonie agence wallonne du patrimoine en suite de la tempête Lola (trous et tôles fendues suite à la tempête) :

- Email du traiteur Paulus du 7 octobre 2021

- Email du 16 juillet 2013 de BKCP demandant des infos du projet de la grange pour les mariages : « nouveau projet ».

- E-mail adressé à I. du 16 juin 2013 pour obtenir des subsides : « nous sommes sur un projet de maison d'hôtes et de gites dans un château classé dans la région de Namur ».

- Rapport de mise en service d'une installation électrique/contrôle périodique suite à un contrôle 22 juin 2016 qui porte sur l'immeuble situé au numéro …de la rue … ;

- Échanges d'e-mails avec Ardennes-Etape pour gites en Wallonie en avril 2020 en vue d'organiser une visite des lieux;

- E-mail du 19 mars 2013 à la SA M. qui évoque l'aménagement du château pour en faire une maison d'hôtes, plus logements annexes. Le projet porte sur 500.000€ sur 15 ans fixe;

- Un échange d'emails les 3 et 22 avril 2014 avec H.V. qui porte sur une offre corrigée limitant leur intervention à la partie « château » de l'immeuble.

- Échanges d'e-mails avec l'architecte C.M., dans laquelle l'architecte fait état de la « détermination de la programmation : logements, salles de conférences/fêtes/événements » le 10 avril 2012 ;

- Échanges avec A.M. pour un rendez-vous du 3 août 2012 (Architecte).

- E-mail avec architecte C.M. du 24 octobre 2012.

- Echange d'e-mails avec Monsieur W. des Gîtes de Wallonie du 3 et 7 mai 2013

- Echanges d'e-mails le 24 janvier 2012 avec E.S. (contact client pour la réhabilitation d'annexes d'une ferme en gîtes ; ferme jouxtant le château de S.) ;

- Une proposition de prix d'un architecte en novembre 2013 sur la réalisation d'une étude de faisabilité pour la réaffectation de la grange.

Les demandes relatives aux subsides ne paraissent pas pertinentes pour la résolution du litige. Il n'est pas contesté que les différents espaces sont désormais soumis à la location (en 2025).

14. L'Etat belge expose que lors de la visite sur les lieux en février 2020, seule la rénovation du château était en phase finale ; les autres dépendances dont la grange et le logis étaient à l'état de gros œuvre voire aucun travaux n'avaient été réalisés.

L'Etat belge relève, à juste titre, que dans un rapport de réunion dénommé « certificat du patrimoine » daté du 29 mai 2013²⁶, il est repris dans le paragraphe relatif au compte-rendu de la réunion :

« Monsieur et Madame d.T. ont racheté le domaine à leur oncle l'année dernière et projettent d'y habiter. Pour ce faire, ils souhaitent d'une part, viabiliser le château (modernisation de la cuisine, de la salle de bain, d'une partie de l'électricité, etc) et d'autre part, insuffler une nouvelle vie à l'ensemble en y installant un gîte ou l'un ou l'autre logement. Cette partie du projet doit encore être précisée. » (pièce 254 du dossier de l'Etat belge — surligné par l'Etat belge).

L'Etat belge soulève que l'intention précise de la demanderesse n'est pas clairement précisée avant 2021 a minima ; durant les exercices en cause, il n'y a aucun élément objectif pertinent en lien avec une intention de louer la grange, le corps de logis ou le château. Il existe, tout au plus, des demandes d'informations à différentes personnes ou sociétés (traiteur, gîtes de Wallonie, architectes, etc.) afin de pouvoir, in fine, déterminer le projet.

15. Il incombe à la demanderesse de démontrer qu'elle avait durant les années concernées - voire durant les trois années subséquentes selon la position de l'Etat belge - l'intention réelle et ferme d'exercer une activité économique et d'engager de tels frais à la seule fin de percevoir des revenus provenant d'une activité professionnelle étant l'exploitation d'une salle, de gites et de chambres d'hôtes.

Le tribunal entend tenir compte évidemment de l'ampleur du projet et de l'état de l'immeuble mais à ce stade, il estime que la preuve n'est pas suffisamment rapportée. Il s'agit effectivement tout au plus d'intention vague et non ferme, contredite en outre par la pièce 254 du dossier de l'Etat belge.

Ainsi et par exemples :

- Des mails sont déposés mais pas en intégralité ;

- De nombreux échanges proviennent de M. Y. d. T. d. B. qui, sauf erreur, n'est pas administrateur de la demanderesse tout en étant propriétaire d'une partie du château ;

- Quel était le projet avec le pool-house ?

- Des contacts sont pris avec des architectes pour réhabiliter la grange, aménager le jardin, etc. Des plans ou avant-projets ont-ils été présentés, desquels il pourrait être légitimement déduit que c'est bien à la location qu'était destinée cette grange/corps de logis ? Qui sont les architectes qui sont intervenus et quand ? (outre M. D'O. dont il est démontré qu'il avait été mandaté principalement pour la restauration des châssis)

- Quand est-ce que des plans ont été rédigés ? Par qui ?

- Il est fait état d'un rapport de contrôle de l'installation électrique : sur quelle partie du bâtiment porte ce contrôle qui vise « une unité d'habitation » ?

- Nécessairement, dans le cadre de tels projets, il a été prévu des portes coupe-feu, des canalisations en lien avec l'activité souhaitée (qui se distingue d'une habitation privée), un schéma électrique en adéquation avec le projet vanté, des salles de bains, des dispositions particulières pour le bruit, etc.

Le tribunal ne s'estime pas suffisamment informé à ce stade. Une visite sur place ne parait pas de nature à trancher le litige puisqu'il est avéré que les différentes parties du château de B. sont exploitées depuis début 2025.

Le tribunal souhaiterait cependant disposer des différents plans établis et un tracé chronologique et une brève présentation des travaux réalisés permettant de comprendre le cheminement du projet (devis cuisine professionnelle ?, quels schémas de canalisations ?, toilettes adaptées à la location, ajout de salles de bains ou de douches dans la partie château, etc.). Ce qui doit être démontré, suivant la jurisprudence de la CJUE, c'est l'aptitude spécifique des locaux projetés à l'exploitation commerciale.

Une réouverture des débats est donc ordonnée.

16. Il est réservé à statuer sur le surplus.

Dispositif

DÉCISION DU TRIBUNAL

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Vu les articles 1, 34 à 37, 40 et 41 loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, usage de la langue française ayant été fait ;

Statuant contradictoirement,

Écartant toute autre argumentation devenue sans pertinence en raison de sa décision,

Dit la demande recevable ;

Dit que la cause n'est pas en état d'être jugée ;

Ordonne la réouverture des débats aux fins précisées ci-dessus et invite fermement les demandeurs à produire les pièces relevées ci-avant et toute autre pièce pertinente en lien avec les principes prérappelés;

Dit que ces pièces devront être déposées au greffe et communiquées à l'Etat belge avant le ier avril 2026;

Fixe la réouverture des débats à l'audience publique de la 14ème chambre du tribunal de première instance du Brabant wallon, siégeant au local ordinaire de ses audiences, le lundi 18 mai 2026 à 14h00 précises, pour une durée totale de 60 minutes ;

Réserve à statuer sur le surplus.

AINSI jugé et signé par VANSTECHELMAN EMILIE, Juge, présidant la 14ème Chambre fiscale, du Tribunal de Première Instance du Brabant wallon,

et prononcé en langue française à l'audience publique de la même chambre le lundi 19 janvier 2026 par VANSTECHELMAN EMILIE, précitée, assistée de CLOSON JEREMY, Greffier,

Note du SPF Finances

Note de l’administration

Référence : FIN

5460957401