Bâtiments. Vente avec déclaration de command

Décision TVA n° E.T.36.236 dd. 15.07.1980

Revue de la TVA, n° 49, page 456

Bâtiments. Vente avec déclaration de command.

La vente avec déclaration de command, ou élection d'ami, est celle où l'acheteur se réserve dans le contrat la faculté de se substituer, comme acheteur véritable, une autre personne qu'il désignera plus tard, et au seul égard de laquelle la vente produira ses effets. L'acheteur apparent s'appelle le commandé, l'acheteur véritable, le command (v. De Page, t., IV, n° 279, p. 302).

En matière civile, quatre conditions sont requises pour que la déclaration de command soit valable:

1° la réserve d'élire command doit être expressément formulée dans l'acte de vente;

2° l'élection de command doit être faite dans le délai prévu par la convention;

3° la déclaration portant élection de command doit être faite par acte authentique;

4° la déclaration doit être pure et simple (en ce sens qu'il ne doit être apporté aucune modification aux conditions de la vente.

Lorsque ces quatre conditions sont remplies, l'acheteur ostensible (commandé) s'efface devant l'acheteur véritable (command) et une seule vente intervient entre le vendeur et le command, à l'égard de qui le contrat produit ses effets dès l'origine.

Lorsqu'un assujetti visé à l'article 8 du Code de la T.V.A. (constructeur habituel, constructeur occasionnel ou revendeur, qui a exercé l'option conformément à l'art. 1er, § 1er ou § 2, de l'arr. roy. n° 14, du 3 juin 1970) vend, avec déclaration de command, un bâtiment neuf au sens de l'article 9, § 3, du Code de la T.V.A., une seule livraison soumise à la T.V.A. de 16 p.c. intervient entre le vendeur et le command, dès lors que sont réunies les conditions énoncées ci-dessus et, notamment que l'élection de command est faite dans le délai conventionnellement prévu.

En revanche, si les conditions prévues, en matière civile, pour la validité de l'élection de command ne sont pas respectées et, notamment, que l'élection de command n'est pas faite dans le délai conventionnellement prévu, le commandé est, à l'égard du vendeur, acheteur et, à l'égard du command, vendeur du bâtiment. Dans les rapports entre le vendeur et le commandé, la vente du bâtiment est soumise à la T.V.A. de 16 p.c. Dans les rapports entre le commandé et le command, elle est soumise, en règle, au droit proportionnel d'enregistrement. Si, toutefois, le commandé exerce l'option prévue par l'article 8, § 3, du Code de la T.V.A., la cession du bâtiment a lieu avec application de la T.V.A., étant entendu que, dans ce cas, le commandé peut déduire la taxe que le vendeur lui a portée en compte (v. ar. roy. n° 14 précité, art. 4).

En matière de droits d'enregistrement, l'article 159, 1° , du Code des droits d'enregistrement dispose que sont exemptées du droit proportionnel et soumises au droit fixe général, les déclarations de command, à condition:

a) que la faculté de déclarer command ait été réservée dans l'acte d'adjudication ou de vente;

b) que la déclaration soit faite par acte authentique;

c) qu'elle soit notifiée par exploit d'huissier de justice au receveur de l'enregistrement ou que l'acte soit présenté à la formalité, au plus tard le premier jour ouvrable qui suit celui de l'adjudication ou du contrat.

A défaut d'exécution de ces conditions, la déclaration de command est considérée comme une revente pour l'application du Code des droits d'enregistrement.

Cette disposition qui prévoit un délai spécifique pour la déclaration de command, est propre à la matière du droit d'enregistrement; elle n'est donc applicable qu'à la vente des biens soumis au droit d'enregistrement (terrains, bâtiments anciens), à l'exclusion de la vente de bâtiments neufs ayant lieu sous le régime de la T.V.A.