Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstructionTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation - Rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag wordt ingediend in naam van X, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer xxx.xxx.xxx, die, de door afbraak en heropbouw gerealiseerde wooneenheden zal verkopen.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna: DVB) de bevestiging te verkrijgen dat de verkoop van de wooneenheden door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd, kan genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, §3 van bijlage A bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, §3 van BTW-KB nr. 20

4. Overeenkomstig artikel 1, § 2, sub a, van koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven en tot indeling van goederen en diensten volgens deze tarieven, wordt de belasting geheven aan het verlaagde tarief van 6 % voor de goederen en diensten die zijn vermeld in tabel A van de bijlage bij voornoemd koninklijk besluit.

5. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de btw-tarieven is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

6. De handeling heeft betrekking op een woning die, na de levering:

- hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2.

- hetzij door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid of wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat hen door de koper is verleend.

- hetzij door de verkrijger wordt bestemd voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

7. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

1° zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

2° de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

III.A.2. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

8. De wooneenheden die zullen worden verkocht in hogervermeld project, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20).

9. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3°, tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding/…) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

10. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de wooneenheden die in het kader van dit project worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw-tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheden allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 voldoen.

III.B. Toepassing op de onderhavige verrichting

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

11. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

12. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.

13. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw-tarief niet genieten.

14. In casu zal de aanvrager de bestaande constructies (laten) afbreken en de meergezinswoning met drie wooneenheden (laten) heropbouwen, zodat kan worden besloten dat de identiteitsvoorwaarde is vervuld.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

15. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

16. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

17. In casu gaat het om een volledige afbraak van de bestaande constructies en is bijgevolg voldaan aan de voorwaarde van volledige of wezenlijke afbraak.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

18. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

19. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

20. Uit de voorgelegde plannen en foto’s blijkt dat de meergezinswoning integraal wordt opgericht op het voorheen bebouwde perceel.

21. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van heropbouw van de nieuwe wooneenheden op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw.

III.B.4. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

22. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

23. Het gesloopte gebouw moet een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

24. Onder een gebouw of gedeelte van een gebouw verstaat men ieder bouwwerk dat vast met de grond verbonden is (artikel 1, § 9, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek).

25. Het begrip veronderstelt in de eerste plaats het onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen (beton, asfalt…) of van materialen (buizen, palen, vloerstenen…).

26. Worden dus bedoeld de onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen, scheidingsmuren ...), en de industriële uitrustingen die onroerend uit hun aard zijn.

27. Maar dit begrip is eveneens van toepassing op de infrastructuurwerken (wegennet, kanalisaties van water, gas en elektriciteit, goten, parkeerterrein voor wagens bestaande uit een verharding van de bovengrond) en, meer algemeen, op alle werken vast met de grond verbonden en bijgevolg onroerend uit hun aard (1), zoals:

[(1) Btw-Commentaar, editie 15.09.2025, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek A.]

• de wegen, spoorwegen, gebetonneerde kanalen, binnenhavens, sluizen, bruggen, aquaducten, tunnels, omheiningsmuren, dijken, stuwdammen, elektrische lijnen, verlichtingspalen, pijpleidingen, gas-, water- en elektriciteitsleidingen, rioleringsnetten…

• en, voor zover hun inrichting zich niet beperkt tot het effen maken van de grond (dit wil zeggen een terrein van aangestampte grond) of tot het simpel aanbrengen van een steenlaag maar een vasthechtend wegdek bevat: de parkeerterreinen, kades voor lossing, plaatsen (terreinen) voor het behandelen of overladen, plaatsen voor goederenopslag, bermen, ingangsrijstroken tot waterwegen, bekkens voor het recupereren van regenwater en andere infrastructuurwerken alsook een sportterrein waarop een kunstmatig gazon is geïnstalleerd.

28. In casu hebben de afbraakwerken onder meer betrekking op het uitbreken van de betonplaat en de dragende muren in de kelder langs de gemene muur, de afbraak van potten en de balkenvloer met een oppervlakte van <> m² boven de kelder, evenals de sloop van een zware funderingsplaat met een oppervlakte van <> m². Dit alles vertegenwoordigt een aanzienlijk volume en een grote oppervlakte.

Voor deze afbraakwerken wordt aan de aanvrager een aanzienlijke kost aangerekend.

29. Uit wat voorafgaat kan besloten worden dat de te slopen constructies beschouwd worden als een gebouw in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW. Dit standpunt is in hoofdzaak gebaseerd op de volgende ad hoc en in globo beoordeelde argumenten:

- infrastructuurwerken en, meer algemeen, alle werken vast met de grond verbonden en bijgevolg onroerend uit hun aard, worden door de btw-administratie uitdrukkelijk als een gebouw in de zin van artikel 1, § 9 W.BTW beschouwd (2).

[(2) Btw-Commentaar, editie 15.09.2025, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek A.]

De constructies in casu zijn geen gebouwen in de klassieke betekenis van het woord maar zijn dat strikt genomen wel in de btw-technische betekenis van het woord. Concreet betreft het een omvangrijke oppervlakte en een belangrijk volume;

- het gegeven dat de constructies die zullen worden afgebroken geen woningen betreffen, vormt geen beletsel voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door voornoemde rubriek XXXVII;

- uit de rulingpraktijk blijkt dat de oppervlakte van de nieuw opgerichte woongebouwen niet noodzakelijk hoeft overeen te stemmen met de oppervlakte van de oude gebouwen (3).

[(3) Cf. circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

30. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

31. Het grondoppervlak van de door de aanvrager in de kelder afgebroken elementen bedraagt <> m², terwijl de oppervlakte van de zware funderingsplaat boven de kelder <> m² bedraagt. Deze oppervlaktes zijn duidelijk aanzienlijk in verhouding tot de netto bewoonbare oppervlakte van de drie nieuwe wooneenheden, die samen <> m² beslaat. Bovendien zijn de kosten voor de afbraak van de constructies even hoog of zelfs hoger dan wanneer het perceel gewoon bebouwd zou zijn geweest.

32. Rekening houdend met alle hiervoor bedoelde ad hoc en in globo beoordeelde argumenten mag redelijkerwijs worden aangenomen dat de af te breken constructies btw-technisch kwalificeren als een gebouw en bovendien een voldoende significante omvang heeft, zowel op zich als in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

De DVB is van oordeel dat:

33. bij de verkoop van de wederopgebouwde wooneenheden, behorend tot het voormelde project, het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is, overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20;

34. het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%-tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de koper (verkrijger) aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten;

35. het verlaagd tarief niet van toepassing is op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel;

36. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor de verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.