Logement dans le cadre de la politique socialeTVA - Taux - Logement dans le cadre de la politique sociale – Initiative privée Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XI, § 4 du tableau B de l’annexe de l’AR n^o 20

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Bedrijf X treedt op als aanvrager van de ruling en als toekomstig houder van een beheermandaat in de zin van rubriek XI, § 4 van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. Daarbij worden twee verschillende scenario’s onderscheiden:

- in een eerste scenario zal een privé-initiatiefnemer optreden als bouwheer van de woningen die via een beheermandaat aan X bestemd zullen worden voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid (scenario 1);

- in een tweede scenario zal X als sociale actor zelf optreden als bouwheer van de woningen die bestemd zullen worden voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid (scenario 2).

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, wenst X van de DVB bevestiging te krijgen dat de hierna bedoelde werken in onroerende staat die uitgevoerd zullen worden ten behoeve van X of een privé-initiatiefnemer, onderworpen zijn aan het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI, § 4 van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Huisvesting in het kader van het sociaal beleid op prive-initiatief: toepassing van het 12%-tarief op de oprichting van nieuwbouwwoningen: relevante principes

4. Sinds 2017 kan iedere privé-investeerder, natuurlijke persoon of rechtspersoon, onder de voorwaarden van rubriek XI van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 het verlaagde btw-tarief van 12% genieten met betrekking tot een privéwoning of bepaalde wooncomplexen bestemd voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid.

De toepassing van dit 12%-tarief werd uitgebreid met nieuwe sociale actoren die handelen in het kader van het sociaal beleid waaronder de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk die door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid zijn erkend.

Bovendien kan de verhuur inzake sociale huisvesting krachtens voornoemde rubriek sindsdien ook gebeuren in het kader van een beheermandaat.

5. De wetgever beoogt het verlaagde btw-tarief voor de huisvesting in het kader van het sociaal beleid uit te breiden ‘tot elke natuurlijke of rechtspersoon die een privéwoning of wooncomplex koopt, bouwt, ingrijpend verbouwt of in leasing neemt in omstandigheden waarin de btw opeisbaar wordt om die te verhuren in het kader van het sociaal beleid’ (1).

[(1) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer 2016-2017, DOC 54 2208/001, p. 75.]

Het bedoelde verlaagde btw-tarief van 12% is daarentegen geenszins van toepassing op:

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en het oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

6. Rubriek XI van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 voorziet een verlaagd btw-tarief van 12% voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid op privé-initiatief.

Voornoemde rubriek XI, § 4 luidt als volgt:

“(…)

§ 4. Het verlaagd tarief van 12 % is van toepassing op de in paragraaf 1, eerste lid, paragraaf 2, eerste lid, en paragraaf 3, eerste lid, bedoelde handelingen, met betrekking tot privéwoningen en woningcomplexen die bestemd zijn voor de huisvesting in het kader van het sociaal beleid en die worden verhuurd in het kader van een beheermandaat toegekend aan een in paragraaf 1, eerste lid, 1°, bedoelde publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de verwerver, de bouwheer of leasingnemer moet:

a) vooraleer de belasting opeisbaar wordt, overeenkomstig de artikelen 17 of 22bis van het Wetboek, bij het controlekantoor belast met de belasting over de toegevoegde waarde in het ambtsgebied waar hij zijn woonplaats of maatschappelijke zetel heeft, een verklaring indienen in de vorm bepaald door de minister van Financiën of zijn gemachtigde, dat in het kader van het sociaal beleid deze privéwoning of dit woningcomplex bestemd is om te worden verhuurd in het kader van een beheermandaat toegekend aan een in paragraaf 1, eerste lid, bedoelde publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon; deze verklaring moet eveneens worden ondertekend door laatstgenoemde;

b) aan de vervreemder, dienstverrichter of leasinggever een kopie van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a) overhandigen;

c) een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract voorleggen bij het controlekantoor bedoeld in de bepaling onder a) binnen de maand vanaf de ondertekening van het contract;

2° de eigenaar voor wie andere werken in onroerende staat worden uitgevoerd dan bedoeld in paragraaf 2, tweede lid, 1°, moet een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract aan de dienstverrichter overhandigen;

3° al naargelang het geval moeten de voorwaarden bedoeld in paragraaf 1, tweede lid, 2° en 3°, paragraaf 2, tweede lid, 3° of 4°, of paragraaf 3, tweede lid, 2° en 3° eveneens vervuld zijn.

(…)

§ 6. Om het verlaagd tarief te kunnen genieten eindigt de voorziene verhuurtermijn ten vroegste op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming van de woning of het woningcomplex bedoeld in de paragrafen 1 tot 4 heeft plaats gevonden. In de gevallen bedoeld in de paragrafen 1 tot 3 wordt die minimum verhuurtermijn bij de aanvang van de verhuurovereenkomst vastgelegd en in het geval bedoeld in paragraaf 4 wordt die termijn vastgelegd bij de aanvang van het beheermandaat.

(…)”

III.B. Huisvesting in het kader van het sociaal beleid op prive-initiatief: toepassing in casu

III.B.1. Toepassing in casu: scenario 1

7. In het hiervoor geschetste scenario 1 wordt tot voldoening van de DVB aangetoond dat wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden uit § 4 van rubriek XI van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20.

Huisvesting in het kader van het sociaal beleid

8. In eerste instantie wordt aangetoond dat de woningen die in dit scenario worden gerealiseerd door de privé-initiatiefnemer, worden bestemd voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid.

Dit is in casu het geval omdat de woningen via het lokaal toewijzingsreglement worden bestemd voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid van het lokaal bestuur (een verplichting die aan de privé-initiatiefnemer wordt opgelegd via de concessie).

De belangrijkste argumenten ter onderbouwing kunnen als volgt worden samengevat.

­ Het lokaal bestuur wil een gedifferentieerd woonaanbod realiseren op haar grondgebied, met bijzondere aandacht voor doelgroepen die moeilijk een woning kunnen vinden op de woonmarkt.

­ Om in aanmerking te komen voor een woning, moeten kandidaat-huurders volgens het lokaal toewijzingsreglement eerst en vooral beschikken over een geldig attest voor geconventioneerd huren. Hiervoor is vereist dat het jaarlijks inkomen onder een bepaalde grens blijft en dat de kandidaat-huurders geen andere woning of woningbouwgrond bezitten in volle eigendom.

­ De eigenlijke toewijzing gebeurt op basis van bepaalde voorrangregels.

­ Deze bewuste keuze van het lokaal bestuur om bij de toewijzing voorrang te geven aan de kandidaat-huurders met de laagste inkomens, onderstreept duidelijk de bestemming in het kader van haar sociaal beleid.

­ Er wordt een beschermingsmechanisme voor de huurders én de verhuurders ingebouwd. De verhuurder heeft niet de mogelijkheid om een kandidaat-huurder te weigeren omwille van financiële redenen en bijkomend wordt elke (schijn van) discriminatie of minder objectieve beoordeling vermeden bij het toewijzen van de woning.

­ Via de Vlaamse subsidies geconventioneerd huren zal de huurder van een budgethuurwoning minimaal 15% minder betalen dan de marktconforme huurprijs.

­ Tot slot wordt altijd rekening gehouden met het principe van de rationele bezetting.

Beheermandaat aan sociale actor

9. Zoals hiervoor al werd toegelicht, wordt aan de privé-initiatiefnemer de verplichting opgelegd om de gerealiseerde woningen gedurende een periode van minstens 15 jaar te verhuren via het lokaal toewijzingsreglement.

10. Concreet gebeurt dit door de toekenning van een beheermandaat aan X. Op grond van dit mandaat zal X de volgende taken vervullen:

• kandidaat-huurders zoeken;

• de woningen toewijzen op basis van het lokaal toewijzingsreglement;

• nieuwe huurders aanleveren bij vertrek van een vorige huurder;

• de huurprijs bepalen op basis van de voorziene procedure;

• een modelhuurcontract opstellen;

• controle houden over de correcte opvolging van volgorde van de huurders (cf. voorrangsregels).

11. De huurgelden en de huurwaarborg worden weliswaar rechtstreeks door de huurder aan de verhuurder gestort, waarbij X op geen enkele manier tussenkomt noch garant staat inzake de betaling van deze gelden.

Ook moeten de intredende en uittredende plaatsbeschrijvingen worden opgemaakt door de verhuurder.

Tot slot moet het onderhoud van de woning volledig tussen de huurder en de verhuurder worden geregeld, evenals eventuele geschillen die ontstaan tijdens de duur van het huurcontract.

Formele voorwaarden

12. X maakt zich sterk dat alle formele voorwaarden uit de hiervoor vermelde bepaling vervuld zullen zijn.

III.B.2. Toepassing in casu: scenario 2

13. Ook voor het hiervoor beschreven scenario 2, waarbij X zelf als bouwheer zal optreden, is de DVB van oordeel dat de toepassingsvoorwaarden van § 4 van voornoemde rubriek XI vervuld zijn.

X vervult in dit scenario zowel de rol van bouwheer als de rol van sociale actor die moet instaan voor de bestemming van de woningen in het kader van het sociaal beleid.

14. De garantie dat deze woningen gedurende minstens 15 jaar bestemd zullen worden voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid, volgt uit de principiële verplichting die per project in een collegebesluit van het lokaal bestuur zal worden ingeschreven.

Ingevolge deze verplichting zal X – voor een nieuwbouwproject dat wordt geselecteerd voor budgethuren – verplicht zijn om de woningen gedurende minstens 15 jaar te verhuren via het lokaal toewijzingsreglement.

15. X zal als sociale actor dezelfde taken vervullen als in scenario 1. Omdat X in dit scenario ook eigenaar c.q. verhuurder is, zal X in dit scenario uiteraard wel zelf de huurgelden en huurwaarborg innen en zal X ook instaan voor de intredende en uittredende plaatsbeschrijvingen.

IV. Conclusie

16. De werken in onroerende staat die zullen leiden tot de oprichting van nieuwbouwwoningen die via het bedoeld lokaal toewijzingsreglement zullen worden bestemd voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid van het lokaal bestuur, komen in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI, § 4 van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, zowel voor scenario 1, waarbij een privé-initiatiefnemer zal optreden als bouwheer en X als sociale actor (cf. supra), als voor scenario 2, waarbij X zowel de rol van bouwheer als de rol van sociale actor zal vervullen (cf. supra).