Caractère neuf d’un bâtiment pour l’application de la TVATVA - Caractère neuf d’un bâtiment pour l’application de la TVA - Article 44, § 3, 1° du C.TVA - Taxation optionnelle de la location immobilière - Article 44, § 3, 2°, d) du C.TVA

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De verschillende projectonderdelen waarvan de aanvragers, de vennootschappen A, B en C, na verkoop ervan door de vennootschap S, eigenaar zijn, zullen na deze verkoop afzonderlijk worden herontwikkeld.

Daarbij zullen de gebouwen “A”, “B” en “C” grondig worden omgevormd door respectievelijk de vennootschap A, de vennootschap B en de vennootschap C.

2. De vennootschappen A, B en C plannen een grondige renovatie van de respectieve gebouwen die na de werken opnieuw dezelfde invulling krijgen.

Het project bestaat in de duurzame herontwikkeling van deze gebouwen. De verbouwingen zullen gebeuren met het oog op duurzaamheid om te voldoen aan de huidige milieunormen en energetische standaarden.

De verbouwingen zullen aanleiding geven tot belangrijke wijzigingen aan deze gebouwen. Zij worden alvast een nieuw gebouw qua uitstraling.

3. Met het oog op de realisatie van dit project werd een omgevingsvergunning verkregen.

4. Na oplevering zullen de respectieve gebouwen worden verhuurd.

Waar mogelijk is het de intentie om de verhuur ervan te laten plaatsvinden onder het stelsel van de optioneel btw-belaste onroerende verhuur overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

II. Vraagstelling

5. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, wensen de aanvragers de btw-regeling van de exploitatie en commercialisatie van deze gebouwen te kennen en strekt deze aanvraag er toe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat de beoogde werken aan de bedoelde gebouwen “A”, “B” en “C” ertoe zullen leiden dat deze gebouwen voor btw weer als nieuw kunnen worden aangemerkt respectievelijk zijn opgericht ten vroegste op of na 01.10.2018 in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW respectievelijk artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

6. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden

III.A.1. Regelgevend kader

III.A.1.1. Algemene principes

7. Verbouwde oude gebouwen kunnen na verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is.

8. In artikel 12, 1., eerste alinea, a) van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006 (hierna “de btw-richtlijn”) wordt bepaald welke gebouwen met toepassing van btw kunnen worden vervreemd (1). Het gaat in principe om gebouwen die worden vervreemd vóór de eerste ingebruikneming. Artikel 12, 2., derde alinea van de btw-richtlijn voorziet dat de lidstaten ook andere criteria dan dat van de eerste ingebruikneming kunnen toepassen. België heeft hiervan gebruik gemaakt door te bepalen dat een gebouw met toepassing van de btw kan worden vervreemd uiterlijk tot 31 december van het tweede jaar volgend op dat van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming (artikel 12, § 2 W.BTW jo. artikel 44, § 3, 1° W.BTW).

[(1) Zie ook artikel 135, 1., j) van de btw-richtlijn.]

9. De btw-richtlijn gaat er expliciet van uit dat ook oude gebouwen, na verbouwing, als nieuw kunnen worden aangemerkt. Artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn bepaalt dat de lidstaten de voorwaarden kunnen bepalen voor de toepassing van het in het eerste lid, onder a) bedoelde criterium op de verbouwing van gebouwen. Volgens het Hof van Justitie van de Europese Unie bestaat één van de manieren waarover de lidstaten beschikken om de mogelijkheid van artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn tot uitvoering te brengen en aldus de voorwaarden te bepalen voor de toepassing van het in het eerste lid, onder a) bedoelde criterium op de verbouwing van gebouwen, er in om een kwantitatief criterium op te leggen volgens hetwelk de kosten van een dergelijke verbouwing een bepaald percentage van de beginwaarde van het betrokken gebouw moeten bedragen om tot toepassing van btw te leiden.

10. Bij verbouwingen moet het volgens het Hof gaan om werken waardoor het gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan (2). Het begrip ‘verbouwing’ omvat “met name” het geval waarin voltooide of voldoende gevorderde werkzaamheden hebben plaatsgevonden waarna het betrokken gebouw voor andere doeleinden zal worden gebruikt (3). Aldus zal de levering van een verbouwd oud gebouw met btw kunnen worden belast wanneer het betrokken gebouw dankzij de verbouwing toegevoegde waarde heeft verkregen ten opzichte van de aanvankelijke constructie (4).

[(2) H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 52, www.curia.europa.eu.]

[(3) H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 54, www.curia.europa.eu.]

[(4) H.v.J. 09.03.2023, C-239/22, Promo 54, r.o. 23; zie ook Cass. 13.11.2023, rolnr. F.21.0042.F; H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 32, www.curia.europa.eu.]

11. Volgens het Hof impliceert het begrip ‘verbouwing van gebouwen’ dat ‘het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken ingrijpend aan te passen’ (5). Het Hof van Cassatie heeft deze interpretatie van de notie ‘nieuw gebouw’ in 2023 bevestigd (6). In zijn conclusie in de zaak Kozuba verduidelijkte de advocaat-generaal dat het reële verbouwingswerken moet betreffen, zoals bijvoorbeeld funderingswerken, werkzaamheden aan het geraamte, aan de dakbedekking of aan onderdelen die verband houden met de duurzaamheid en de stevigheid van het gebouw, en niet eenvoudige onderhouds- en instandhoudingswerkzaamheden of werkzaamheden van zuiver decoratieve aard (7).

[(5) H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 52, www.curia.europa.eu; H.v.J. 09.03.2023, C-239/22, Promo 54, r.o. 25, www.curia.europa.eu.]

[(6) Cass. 13.11.2023, rolnr.F.20.0139.F, F.21.0042.F: “(…) Il suit […] qu’il y a transformation d’un immeuble, au sens de l’article 12 précité de la directive qui détermine son statut en cas de cession, lorsque celui-ci a subi des modifications substantielles destinées à en modifier l’usage ou en changer les conditions d’occupation. Il n’en résulte pas qu’un immeuble transformé ne peut être neuf que si les travaux exécutés ne s’appuient pas sur les éléments essentiels de la structure de l’immeuble à rénover. (…)”]

[(7) Concl. A-G CAMPOS SANCHEZ-BORDONA d.d. 04.07.2017, C-308/16, Kozuba, punt 76, www.curia.europa.eu.]

12. Deze uitlegging strookt volgens het Hof van Justitie van de Europese Unie met het doel van de btw-richtlijn, met name het belasten van een handeling die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Volgens het Hof ontstaat die toegevoegde waarde voor een oud gebouw ‘wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd, dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw’ (8).

[(8) H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 55, www.curia.europa.eu.]

13. Uit het voorgaande volgt dat verbouwde oude gebouwen, indien zij op één lijn gesteld kunnen worden met nieuw opgerichte gebouwen, voor btw-doeleinden als nieuw moeten worden aangemerkt.

14. Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft recent verduidelijkt dat dit ook het geval is wanneer een lidstaat, zoals België, geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid geboden door artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn en dus geen (afzonderlijke) voorwaarden heeft bepaald voor de toepassing van het nieuwheidscriterium op verbouwde oude gebouwen.

Het Hof heeft namelijk geoordeeld dat de afwezigheid van dergelijke voorwaarden niet betekent dat bepaalde verbouwingen van een onroerend goed niet met btw zouden kunnen worden belast. Het ontbreken van een dwingende omschrijving in het nationale recht van deze voorwaarden doet geen afbreuk aan de toepassing van de btw op de verkoop van de verbouwde gebouwen (9). Het is dus met andere woorden voldoende dat de richtlijnen ter zake beschreven staan in de Belgische administratieve commentaren.

[(9) H.v.J. 09.03.2023, C-239/22, Promo 54, r.o. 32, www.curia.europa.eu.]

15. De Belgische wetgever heeft artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn niet omgezet in het nationale recht. Op zich heeft de Belgische wetgever geen expliciete, dwingende voorwaarden vastgesteld op grond waarvan een verbouwd oud gebouw voor btw-doeleinden wordt gelijkgesteld met een nieuw opgericht gebouw. Wel heeft de wetgever, blijkens de parlementaire geschiedenis van de wet op de optioneel btw-belaste onroerende verhuur tussen belastingplichtigen, verduidelijkt dat een verbouwd oud gebouw als ‘nieuw’ kan worden aangemerkt in twee gevallen (10):

[(10) Parl. St. Kamer 2017-2018, nr. 54-3254/001, 28-29; zie ook circulaire 2019/C/25 van 21.03.2019 – FAQ nr. II.3: in deze circulaire over de optioneel btw-belaste onroerende verhuur in een B2B-context is sprake van een ‘ingrijpende of belangrijke renovatie’.]

“Enerzijds worden daarmee eveneens bedoeld de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

Anderzijds worden eveneens bedoeld de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat die aan het gebouw of aan het gedeelte van het gebouw werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 pct. bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken, wanneer het niet volledig duidelijk is of de wezenlijke elementen van het gebouw ingrijpend worden gewijzigd.”

16. Hiermee lijkt de Belgische wetgever aansluiting te zoeken bij de traditionele administratieve zienswijze ter zake (11).

[(11) Zie beslissing nr. E.T. 19.497 van 20.02.1976 en van 29.04.1976 en aanschrijving nr. 16/1973 van 28.06.1973, randnummer 10, 3°. Deze beslissing en circulaire werden later overgenomen in de Btw-Handleiding van 2015 (zie nr. 152/2) en in de Btw-Commentaar van 2024 (zie Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, rubriek C).]

III.A.1.2. Administratieve criteria voor vernieuwbouw

17. Het begrip ‘verbouwing’ wordt niet gedefinieerd in de btw-richtlijn zelf. Dit begrip suggereert volgens de btw-administratie “op zijn minst” dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen (12). Dat is haar uitgangspunt.

[(12) Btw-Commentaar, editie 01.10.2024, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C.]

Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw (13).

[(13) Btw-Commentaar, editie 01.10.2024, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C; H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 32, 52 en 55, www.curia.europa.eu.]

18. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch weer worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk:

i. wanneer een gebouw of een gedeelte van een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of;

ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte ervan waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, toegepast als facultatieve tolerantie) (14).

[(14) Btw-Commentaar, editie 01.10.2024, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3., rubriek C.]

In deze beide gevallen dient elke eenheid afzonderlijk te worden beschouwd zoals zij zal bestaan na de uitvoering van de werken. Onder afzonderlijke eenheid wordt begrepen een volledige wooneenheid op zich die volledig zelfstandig functioneert en afzonderlijk kan worden verhuurd of overgedragen (15).

[(15) Ibidem.]

19. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw of een gedeelte ervan voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw of het gedeelte van een oud gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (16). In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

[(16) Aanschrijving nr. 16/1973, punt 10, 3°.]

20. Geplande ingrijpende wijzigingen aan aard, structuur en, in voorkomend geval, bestemming van het gebouw zouden volgens de DVB bijvoorbeeld kunnen zijn:

• geplande ingrijpende wijzigingen aan de structuur van het gebouw: afbraak en opbouw van nieuwe verdiepingen, afbraak en heropbouw van dragende gevelstructuur en ‘achterbouw’ en aanbrengen van nieuwe verstevigings- en funderingsstructuur op elke verdieping van een gebouw;

• geplande ingrijpende wijzigingen aan de aard van het gebouw: van een oud, gedateerd en energetisch totaal onaangepast gebouw aan de hedendaagse normen naar een modern en duurzaam, hoogtechnologisch kantoorgebouw, gericht op duurzaamheid, op energie-efficiëntie en zelfbedruiping – zowel op het vlak van energie, klimatisatie als gebruik van water – alsook op het vlak van ecologie met groendaken en groengevels;

• geplande ingrijpende bestemmingswijziging van het gebouw: van een klassiek kantoorconcept gericht op één gebruiker, naar een flexibele, multi-gebruiker omgeving.

Een dergelijke ingrijpende wijziging in de structuur van het gebouw gaat in principe gepaard met werken aan dragende muren, steunpilaren, kolommen, vloeren, trapgaten, traphallen, lifkoker, e.a.

Een wijziging van de bestemming van het gebouw wordt in dit verband door de DVB slechts in ondergeschikte orde bij haar beoordeling betrokken. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken gebouw is volgens haar op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de vernieuwbouwbeoordeling in aanmerking te worden genomen.

Overige factoren dan ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie zoals wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden kunnen, evenals andere factoren, onder omstandigheden aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend zijn die overige factoren echter niet.

21. Wanneer de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het niettemin meestal moeilijk te bepalen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval).

De btw-administratie aanvaardt in dat geval (tweede geval) echter dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte ervan, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn.

Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. In de waarde van de aldus uitgevoerde werken is ook de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen (17). Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

[(17) Ibidem.]

De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW.

In de zaak Kozuba heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie geoordeeld dat een kwantitatief criterium waarbij wordt beoogd de kosten van verbouwing van een gebouw te vergelijken met de beginwaarde van het betrokken gebouw, een manier is waarover de lidstaten beschikken om de mogelijkheid van artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn tot uitvoering te brengen (18).

[(18) H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 48, www.curia.europa.eu.]

In België heeft de btw-administratie in haar bestuurlijke praktijk het kwantitatief criterium (‘60%-regel’) anders bepaald vermits zij de kosten van verbouwing van een gebouw vergelijkt met de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd na uitvoering van deze werken.

22. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken en dient de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aan te tonen.

III.A.2. Toepassing in casu

III.A.2.1. Gebouwen “A”, “B” en “C” in detail: kwalitatief criterium – belangrijke maar niettemin onvoldoende ingrijpende wijziging aan de wezenlijke elementen van de respectieve gebouwen

23. Opdat de aanvragers, na de geplande onroerende werken, de bedoelde respectieve gebouwen btw-belast zouden kunnen ter beschikking stellen aan derden via verhuur door toepassing van de optieregeling overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW, wensen zij de bevestiging te verkrijgen dat deze gebouwen na de geplande werken weer zullen kwalificeren als ‘nieuw’ respectievelijk zijn opgericht ten vroegste op of na 01.10.2018 in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW respectievelijk artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

Voor de toepassing van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW moet het ook gaan om werken waarvoor de btw slechts opeisbaar is geworden vanaf de cut-off date, i.e. 01.10.2018 (specifieke nieuwheidsvereiste voor B2B-onroerende verhuur overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW).

24. Uit de opsomming van de werken, die hierna verkort worden hernomen, blijkt dat er sprake is van de volgende wijzigingen in de wezenlijke elementen van de respectieve gebouwen:

- voor het gebouw “A” zal de achtergevel (gevelbekleding) worden afgebroken en volledig heropgebouwd. Er zal ook een nieuwe, glazen gevel met uitzicht op de site worden geplaatst. Bovendien zal de structuur van het huidige penthouse worden gerenoveerd. Op het gelijkvloers en de eerste verdieping zullen wenteltrappen en mezzanines worden afgebroken. Op de tweede verdieping zal een vloerplaat worden uitgebroken aan de voorkant van het gebouw. Er zullen ook twee nieuwe circulatiekernen met liften en trappen worden gecreëerd. De technieken zullen verder volledig worden vervangen en aangepast aan de moderne duurzaamheidsnormen. Ten slotte zal ook het dak volledig vernieuwd worden met uitzondering van de structuur en zullen er voltooiingswerkzaamheden worden uitgevoerd aan het hele gebouw;

- voor het gebouw “B” zal de achtergevel gedeeltelijk worden afgebroken en heropgebouwd, waardoor 30% van de gevels na verbouwing zal bestaan uit nieuwe gevels. Het dak zal volledig worden vernieuwd (inclusief een kleiner deel van de structuur), waarbij ook openingen in het dak zullen worden gecreëerd. Er zal een nieuwe liftkoker worden geïnstalleerd en de technieken zullen over het hele gebouw volledig worden aangepast aan de moderne duurzaamheidsnormen. Over het hele gebouw zullen vloerplaten worden uitgebroken. Alle schrijnwerkerij zal worden vernieuwd en er zullen voltooiingswerkzaamheden plaatsvinden over het hele gebouw. Binnen de bestaande bouwschil zal een mezzanineverdieping worden uitgebreid en zal een mezzanineverdieping worden bijgebouwd, hetgeen een toevoeging inhoudt van a m², ten opzichte van de b m² vóór de verbouwing. De totale vloeroppervlakte na verbouwing zal uiteindelijk c m² bedragen, waarvan 28% uit nieuwe oppervlakte zal bestaan;

- voor het gebouw “C” zullen de funderingen volledig worden versterkt. De ‘vleugels’ van het gebouw zullen worden uitgebreid naar de binnentuin, hetgeen de afbraak van de bestaande achtergevels impliceert. Het gebouw zal in de hoogte worden uitgebreid door een nieuwe uitbreiding van twee verdiepingen aan een kant van het gebouw. Er zal ook een verdieping worden bijgebouwd. Alle gevels van het gebouw “C” zullen worden afgebroken en heropgebouwd en 37% van de huidige gevels van het gebouw D wordt afgebroken. Er zullen nieuwe circulatiekernen worden bijgemaakt en de technieken zullen volledig worden aangepast aan de moderne duurzaamheidsnormen. Over het hele gebouw zullen aanzienlijke oppervlaktes aan vloerplaten worden uitgebroken. Het dak zal volledig worden vernieuwd (waarbij het overgrote deel van de structuren wordt afgebroken), er zullen nieuwe ramen en deuren worden geplaatst en over het hele gebouw zullen voltooiingswerkzaamheden worden uitgevoerd. Van de d m² oppervlakte na verbouwing zal 34% bestaan uit nieuw gecreëerde oppervlakte. De oude gebouwen “C” en “D” zullen geïntegreerd worden tot één gebouw.

25. Er zal bovendien sprake zijn van een aanpassing van het kadastrale inkomen van de bedoelde gebouwen zodat het belang van de werken niet kan worden ontkend.

26. Uit wat voorafgaat volgt naar het oordeel van de DVB dat in de gegeven omstandigheden voor alle drie de bedoelde gebouwen weliswaar sprake is van een belangrijke wijziging in de wezenlijke elementen van deze gebouwen maar dat niet tot haar voldoening is aangetoond dat er sprake is van een voldoende ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van de bedoelde gebouwen, namelijk in hun aard, structuur en (lees “en” en dus niet “of” en evenmin “en/of”), in voorkomend geval, bestemming, en er wordt volgens haar dus niet voldaan aan het administratief kwalitatief vernieuwbouwcriterium, zodat de drie gebouwen (“A”, “B” en “C”), afzonderlijk bekeken, na uitvoering van de werken, op basis van dit kwalitatief criterium niet weer als ‘nieuwe gebouwen’ kunnen worden aangemerkt voor btw-doeleinden.

Zo is om reden van de geplande werkzaamheden niet tot voldoening van de DVB aangetoond dat de structuur van de oude gebouwen voldoende ingrijpende wijzigingen heeft ondergaan om voor btw-doeleinden als vernieuwbouw te kunnen worden aangemerkt.

Ook de aan de DVB overgemaakte fotoreportages, plannen en studies sterken haar in haar overtuiging dat de dragende structuur van de bedoelde gebouwen toch in overwegende mate wordt behouden. Op basis van de verstrekte gegevens neemt de DVB het standpunt in dat, zelfs als bepaalde onroerende werken de structuur van deze gebouwen affecteren, zij toch niet leiden tot een voldoende ingrijpende structurele wijziging van deze gebouwen.

De aanvrager argumenteert dat door het ‘upgraden’ van de respectieve gebouwen, het plaatsen van energiebesparende installaties en het maken van investeringen in duurzame technologieën in oude panden die gebouwen niet meer te vergelijken zijn op infrastructureel vlak noch naar comfort en beleving van de bewoners ervan.

Volgens de DVB duiden ook steile ambities op het vlak van milieu en energie echter niet (altijd) noodzakelijk op de aanwezigheid van invasieve ingrepen in de structurele elementen van een gebouw.

27. De aanvragers beroepen zich dientengevolge uitdrukkelijk op de toepassing van de 60%-regel (cf. supra).

III.A.2.2. (relatief) Kwantitatief criterium: toetsing aan de 60%-regel in concreto

28. Als er een “belangrijke wijziging” wordt aangebracht aan (de wezenlijke elementen van) een gebouw maar niet met zekerheid te stellen is of het gebouw hierdoor een voldoende ingrijpende structurele wijziging heeft ondergaan – zoals in casu – kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel (cf. supra).

Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator).

De DVB is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van de bedoelde respectieve gebouwen noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

29. Uit de rapporten die een gereputeerd waarderingsbureau heeft opgesteld, blijkt dat voldaan zal zijn aan de 60%-regel voor de drie gebouwen. Immers, zoals hierna aangetoond, zal de kostprijs van de materiële onroerende werken (zonder rekening te houden met de uitbreidingswerken), exclusief btw, voor elk van de drie gebouwen minstens gelijk zijn aan 60% van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, na voltooiing van de werken:

• “A”: u EUR / v EUR of >> 60%

• “B”: w EUR / x EUR of >> 60%

• “C”: y EUR / z EUR of >> 60%

30. Uit het voorgaande blijkt dat de kostprijs van de materiële werken (zonder rekening te houden met de uitbreidingswerken), exclusief btw, voor elk van de drie gebouwen beduidend meer dan 6O% bedraagt van de verkoopwaarde van de respectieve gebouwen na voltooiing van de werken.

31. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens as such, kan de DVB vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële werken in onroerende staat minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van de bedoelde gebouwen, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de bedoelde werken.

Daarmee voldoen de aanvragers aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan alle drie de gebouwen btw-technisch weer als nieuw kunnen worden beschouwd voor btw-doeleinden.

32. De werken zullen verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van deze gebouwen en ook het belang van de uitgevoerde werken wordt aangetoond.

III.B. Beoogd exploitatiemodel (outline)

33. Waar mogelijk is het de intentie van de aanvragers om de verhuur van de respectieve gebouwen te laten plaatsvinden onder het optiestelsel van de btw-belaste onroerende verhuur overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

IV. Conclusie

34. Op basis van de door de aanvragers verstrekte cijfergegevens (waarover de DVB as such geen uitspraak kan doen; zie randnummer 28 supra) en ook gelet op het bijkomend gegeven dat de werken verder ook aanleiding zullen geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van de bedoelde respectieve gebouwen (“A”, “B” en “C”) en dat ook het belang van de uitgevoerde werken wordt aangetoond, kunnen deze gebouwen btw-technisch weer worden beschouwd als een nieuw gebouw in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW, omdat de totale kostprijs van de materiële werken in onroerende staat aan deze gebouwen minstens 60%, en in casu beduidend meer dan 60%, bedraagt van de verkoopwaarde van deze gebouwen (exclusief de grond) bij voltooiing van de bedoelde werken respectievelijk als te zijn opgericht ten vroegste op of na 01.10.2018 in de zin van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW, zodat de verhuur van deze onroerende goederen met toepassing van btw kan gebeuren overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW mits naleving van de in de wet- en regelgeving gestelde grond- en vormvoorwaarden en mits eventuele toepassing van artikel 33, § 2bis W.BTW.