Article 1 quater, §3 AR nr. 20TVA - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag heeft betrekking op de toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van meerdere woonentiteiten, die opgericht worden na afbraak van een industrieel gebouw, en waarbij de erbij horende autostaanplaats, berging of fietsenstalling samen ermee geleverd worden.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. De aanvraag betreft meer bepaald twee percelen waarvan één zijnde een park en een perceel met daarop een tweetal omvangrijke nijverheidsgebouwen.

3. Het volledige gebied had tot voor kort een kantoorbestemming met opslag, parkings- loskades en park. In een verder verleden waren de bedrijfsgebouwen bestemd als productiecomplex.

4. Cruciaal is dat men voor de realisatie van de woonentiteiten in verschillende fasen werkt, waarbij deze voorwerp van de aanvraag zich beperkt tot woonentiteiten die uitsluitend gelegen zijn op het voorheen integraal bebouw perceel.

III. Beslissing

5. Artikel 1 quater § 3 KB nr. 20 :

“Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

6. De in de andere paragrafen opgenomen voorwaarden worden niet weergegeven in deze beslissing, maar blijven onverminderd van toepassing.

III.A. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon

7. Artikel 1quater, § 3, eerste lid Btw- K.B. nr 20 stelt uitdrukkelijk als uitgangspunt, vooraleer de andere voorwaarden te verduidelijken, dat de levering van de woning en eventueel het bijhorend terrein, alsook de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten op de woning en het bijhorend terrein, plaats dient te vinden door de belastingplichtige die de afbraak en de ermee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd. Met andere woorden een eerste vereiste is dat de sloop- en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.

8. De memorie van toelichting stelt dat de maatregel beoogd door artikel 1 quater, §3, Btw-KB nr 20 betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige.

9. In casu heeft P bij akte - voor een termijn van 20 jaar - een recht van opstal op het volledige onroerend goed (inclusief de gebouwen) gevestigd ten gunste van A. Deze laatste treedt op als bouwheer voor de afbraak en wederopbouw. Kort samengevat komt dit erop neer dat de grond wordt aangehouden door grondeigenaar die op de hiervoor vermelde percelen een opstalrecht verleent aan de projectontwikkelaar. De grondeigenaar maakt geen eigendomsvoorbehoud voor de bestaande gebouwen die worden afgebroken door de projectontwikkelaar. Om onder de nieuwe, tijdelijke regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent de projectontwikkelaar het recht om het bestaande gebouw af te breken en nieuwe wooneenheden op te richten c.q. te realiseren.

10. In de gegeven omstandigheden is het dezelfde partij, te weten de aanvrager, die de bestaande opstallen afbreekt en het nieuwe vastgoedproject, voorwerp van de aanvraag, realiseert.

III.B Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

11. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. a.i.) alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

12. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 stelt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.).

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

13. De tekst zelf van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting.

Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

14. We stellen vast dat het perceel naast het industrie gebouw voorzien van loskade bovendien omringd wordt door betonnen terreinverharding die zware lasten moet kunnen dragen, en de totale site integraal als industrieterrein in het kadaster opgenomen is.

15. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject, voorwerp van huidige aanvraag.

III.C Heropbouw van de nieuwe woonentiteiten op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken constructies

16. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20).

17. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van meerdere woonentiteiten vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat de woonentiteiten zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden . Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woningen eender waar op dat perceel mogen herrijzen (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.).

18. In casu dient vastgesteld te worden dat de op te richten woonentiteiten, voorwerp van onderhavige aanvraag c.q. beslissing, zich bevinden op het voorheen bebouwd perceel.

III.D Ondergrondse autostaanplaatsen, bergingen en fietsenbergingen, gelegen op het bebouwd perceel, deel uitmakend van de verkochte woning, die zelf geniet van het verlaagde tarief, door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar meebrengt.

19. Onder verwijzing naar circulaire 6/86 dd 22.08.1986 randnummer 51 wordt gesteld dat op zichzelf garages geen woningen zijn die worden gebruikt als huisvesting, waardoor de eraan verrichte onroerende handelingen principieel onderworpen zijn aan het tarief van 21 pct. Wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs indien ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt, is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage die beschouwd wordt als zijnde een verbetering aan de woning waarbij zij nauw samen hoort.

20. Hoewel deze stelling ingenomen werd in het kader van rubriek XXXI tabel A bij btw-K.B.nr 20, meent de DVB dat deze regels naar analogie eveneens gelden voor de autostaanplaatsen, bergingen en fietsenbergingen mits ze gelegen zijn op een voorheen bebouwd perceel en samen – in dezelfde koop-verkoopakte- opgenomen worden met de woonentiteit die op zich geniet van de toepassing van het verlaagd btw tarief bij toepassing van artikel 1 quater, §3 Wbtw.