Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments dans certaines zones urbainesTVA - Taux - Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments dans certaines zones urbaines - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing heeft betrekking op het realiseren van een stedelijke ontwikkeling op een voormalige verpleeginrichtingcampus en wordt ingediend in naam van projectvennootschap X, de vennootschap Y die X heeft opgericht en in deze ook optreedt als aannemer voor de sloop van de oorspronkelijke opstallen en ook in naam van de vennootschap Z die ook optreedt als aannemer en verantwoordelijk is voor de realisatie van de site (heropbouw).

2. De verpleeginrichting, de grondaandelen en alle aanhorigheden evenals een opstalrecht op het perceel grond samen met het gebouw erop werden door Y aangekocht van W. Y heeft het te ontwikkelen deel van de aangekochte site ingebracht in X zoals blijkt uit de oprichtingsakte.

3. Op voornoemd door Y in X ingebracht perceel (met de daarop staande oude opstallen) zal een studentencomplex, inclusief conciërgewoning, worden opgericht na volledige afbraak van alle opstallen.

4. De gebouwen op de gronden waarvan X de eigendom heeft verworven, worden volledig afgebroken om vervolgens op het perceel de studentenwoningen te realiseren. Daartoe heeft X een aannemingsovereenkomst afgesloten met Z voor de heropbouw van de studentenwoningen. De afbraak zal worden verricht, in opdracht van X als bouwheer, door Y.

II. Vraagstelling

5. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, wenst de aanvrager van de rulingdienst bevestiging te verkrijgen dat de bedoelde studentenwoningen en conciërgewoning in de gegeven omstandigheden kunnen worden gebouwd met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van gebouwen in bepaalde stadsgebieden overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

6. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Afbraak van gebouwen en daarmee gepaard gaande heropbouw van woningen in bepaalde stadsgebieden (rubriek XXXVII, tabel A, Btw-KB nr. 20): algemeen

7. Onder de in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970 (hierna “rubriek XXXVII” genoemd) omschreven voorwaarden is de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% mogelijk op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van gebouwen in bepaalde stadsgebieden.

8. De ratio legis van deze bijzondere gunstregeling is dat zij een beter leef- en woonklimaat wil tot stand brengen in de grote steden. De fiscale incentive beperkt zich tot de grote steden die wegens hun bevolkingsdichtheid worden getroffen door stedelijke plagen als leegstand, verkrotting en onbewoonbaarverklaring (1).

[(1) GwH 20.11.2008, nr. 159/2008, overweging A.6.]

III.A.1. Toepassingsvoorwaarden

9. Het voordeel van het verlaagde btw-tarief van 6% is onderworpen aan het vervullen van de volgende voorwaarden:

• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. In dit kader werd geoordeeld dat het verlaagde btw-tarief ook van toepassing is als het afgebroken gebouw geen woning is (een garagegebouw of een gebouw dat gebruikt werd voor industriële, artisanale, handels- of landbouwdoeleinden of als kantoorruimte) zolang er maar een woning (bv. een appartementsgebouw) wordt heropgebouwd en de andere voorwaarden uiteraard vervuld zijn;

• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de grote steden opgesomd in de Koninklijke Besluiten van 12.08.2000, 26.09.2001 en 28.04.2005 ter uitvoering van artikel 3 van de Wet van 17.07.2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid. Deze lijst ziet er op dit ogenblik als volgt uit: de stedelijke centra Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik; op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussel, Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst; Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel en Etterbeek (2).

[(2) Circulaire nr. AFZ 3/2007 (AFZ/2006-0362 – AFZ/2006-0718) van 15.02.2007, randnr. 79.]

Het volstaat dat de woning gelegen is op het grondgebied van één van de opgesomde steden of gemeenten (3). Het Grondwettelijk Hof heeft geoordeeld dat de beperking van de maatregel tot bepaalde stadsgebieden, niet strijdig is met de Grondwet (4).

[(3) Parl. Vr. nr. 1647 MUYLLE 23.04.2007, Vr. en Antw. Kamer 2006-2007, nr. 164, 32168.]

[(4) GwH 20.11.2008, nr. 08/1422.]

• de bouwheer moet de volgende formaliteiten vervullen:

i. vooraleer de btw opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22, § 1 en 22bis W.BTW, bij het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring moet vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoning te worden gebruikt en moet vergezeld zijn van een afschrift van de bouwvergunning en het (de) aannemingscontract(en);

ii. aan de dienstverrichter een afschrift van deze verklaring overhandigen;

• het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22, § 1 en 22bis W.BTW, moet zich voordoen uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw.

De toepassingsperiode voor het verlaagde btw-tarief wordt dus beperkt tot 31 december van het jaar waarin het afgebroken en heropgerichte gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen. De afwerking die in die periode wordt verricht, valt in principe onder het verlaagde btw-tarief, voor latere werken geldt het standaard btw-tarief;

• de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het afschrift van de hiervoor bedoelde verklaring, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagde btw-tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

III.A.2. Uitsluitingen van de toepassing van het verlaagde Btw-tarief

10. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII is in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

• de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

III.B. Toepassing in casu

III.B.1. Ligging van de woning

11. Het project in kwestie wordt gerealiseerd aan de betreffende locatie te S. Omdat S één van de 32 steden is opgenomen in de Koninklijke Besluiten van 12.08.2000, 26.09.2001 en 28.04.2005 ter uitvoering van artikel 3 van de Wet van 17.07.2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid (5), is voldaan aan deze voorwaarde.

[(5) S wordt ook opgelijst in de administratieve toelichtingen omtrent de toepassing van rubriek XXXVII, tabel A, Btw-KB nr. 20, zie Circulaire nr. AFZ 3/2007 (AFZ/2006-0362 - AFZ/2006-0718) van 15.02.2007.]

III.B.2. Afbraak gepaard gaande met de heropbouw van een privewoning

12. Zoals blijkt uit voorgaande feitenuiteenzetting en de aan de rulingdienst voorgelegde plannen, heeft het project betrekking op de realisatie van studentenkamers en een bijhorende conciërgewoning. De kavels voor de studentenkoten zullen individueel worden verhuurd waardoor deze als privéverblijf c.q. woning dienen voor de student.

13. De afbraak- en heropbouwwerken mogen aan verschillende aannemers worden toevertrouwd, zolang de bouwheer maar de opdracht heeft gegeven om de site af te breken én herop te bouwen.

De administratieve Informaties en Mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400) (6) vermelden ter zake het volgende:

[(6) Informaties en Mededelingen 22.06.07/1 - Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden. Toepassing btw-tarief vanaf 1 januari 2007 (E.T. 112.400), punt 4.]

“De bouwheer kan overigens de werken toevertrouwen aan één aannemer of aan meerdere vaklieden.”

14. Vooreerst blijkt uit de foto’s, de plannen en de omschrijving van de werken dat de realisatie van het gebouw met inbegrip van de collectieve ruimtes, parkings en de conciërgewoning, gepaard gaat met de afbraak van een gewezen verpleeginrichting. De voorwaarde ter zake van de aard van de werken is derhalve vervuld.

Bovendien heeft de vooropgestelde heropbouw betrekking op privéwoningen zoals bedoeld in rubriek XXXVII. Deze ruimtes dienen immers rechtstreeks voor het gebruik van de studenten wonend in het complex. Het aanbieden in deze context van studentenkamers leunt inderdaad zeer sterk aan bij het aanbieden van een woonruimte voor privédoeleinden voor een doorgaans lange periode tot een jaar.

De studentenkamers kunnen bijgevolg worden gekwalificeerd als een privéwoning overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20. De studenten beschikken er immers over een “kot” met daarin een toilet, douche, wastafel, kasten, bureau en een bed. Daarnaast kunnen de studenten genieten van verschillende gemeenschappelijke ruimtes waaronder een keuken, eetruimte, fietsenbergplaats, fitness, gang, trappenhal, lift, polyvalente ruimtes, afvallokaal en een waslokaal. Bovendien zijn er op de site ook parkeerruimtes voorzien voor de studenten (zowel voor wagens, bromfietsen, bakfietsen, motors, fietsen, etc.), die enkel kunnen worden gebruikt door de bewoners van het studentencomplex.

15. De aanvrager is voornemens deze kamers enkel aan studenten te verhuren, hierdoor worden deze kamers ook daadwerkelijk gebruikt als privéwoning.

De rulingdienst heeft overigens al gunstig beslist over de kwalificatie van studentenkamers als privéwoningen voor de toepassing van het permanent heropbouwtarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII. Ook voor de toepassing van het renovatietarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20, heeft zij al aanvaard dat studentenkoten kwalificeren als privéwoningen.

16. Uit de beschrijving van de “studentenkoten”, ondersteund door de afgeleverde bouwvergunning, en het door de aanvrager aangegane engagement, mag worden geconcludeerd dat de aanvrager de ruimtes zal verhuren aan personen die ze bestemmen voor privébewoning. Op die manier is er daadwerkelijk een gebruik als privéwoning.

De rulingdienst is dan ook van oordeel dat het collectieve woonkavel waaruit het studentencomplex bestaat, kan worden gekwalificeerd als een privéwoning overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20.

17. Wat betreft de conciërgewoning, deelt de rulingdienst de visie van de aanvrager dat deze kan worden gekwalificeerd als een gebouw dat hoofzakelijk wordt gebruikt als privéwoning overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII (7).

[(7) Cf. infra voor wat de gemeenschappelijke delen betreft.]

Het is immers slechts de benedenverdieping die deels voorzien is van een bureauruimte (gebruikt voor de dienstverlening door de conciërge) en van een hoogspanningscabine, waarbij de eerste, tweede en derde verdieping volledig worden gebruikt als privéwoning. Daarnaast is er ook een parkeerplaats voorzien aan de conciërgewoning, die enkel kan worden gebruikt door de bewoners van deze woning.

18. Ook de bureauruimte, die geen afzonderlijk gebouw vormt (8) op de site maar integendeel geïntegreerd is in het wooncomplex, komt in aanmerking voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief aangezien het gebouw hoofdzakelijk wordt gebruikt voor bewoning (cf. conciërgewoning en de studentenkamers met inbegrip van de gemeenschappelijke delen die nodig zijn om het gebouw bewoonbaar te maken).

[(8) Een afzonderlijk beroepsgebouw komt niet in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief, zoals verduidelijkt in de Informaties en Mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400): “Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de oprichting van een afzonderlijk beroepsgebouw - in tegenstelling tot de gebeurlijk gelijktijdige afbraak en heropbouw van een woning op hetzelfde bouwperceel - niet in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd tarief van 6 pct. van rubriek XXXVII.” (eigen onderlijningen)]

In deze context betrekt de rulingdienst bij haar beoordeling ook de verplichting die X heeft om de conciërgewoning te bouwen én te (laten) exploiteren door de uitbater van de studentenhuisvesting. De woning en de daaraan verbonden bureauruimte kunnen enkel worden ingezet ter ondersteuning en opvolging van de studentenvoorziening. De vergunning stelt op dit punt woordelijk dat de conciërgewoning een onlosmakelijk deel uitmaakt van de studentenhuisvesting en aldus niet afgesplitst en afzonderlijk vervreemd kan worden aan een derde partij.

19. Gelet op voorgaande feitenomschrijving kwalificeert deze woning hoofdzakelijk als een eengezinswoning, die ook zal worden gebruikt als eigenlijke woning.

20. De aanvrager bevestigt dat de collectieve ruimtes (gemeenschappelijke delen) uitsluitend ten dienste zullen staan van de studentenkamers en gebruikt zullen worden om deze bestemming te faciliteren (concreet, zij zullen worden gebruikt als studieruimte dan wel als ontspanningsruimte). Dit houdt ook in dat zij alleen toegankelijk zullen zijn voor bewoners (en hun gasten) en hoe dan ook niet publiek toegankelijk zullen zijn. Het gebouw in zijn geheel zal dienst doen als een soort van ‘community’ voor de aldaar woonachtige studenten.

Daarnaast verklaart de aanvrager dat het gebruik van de conciërgewoning beperkt zal blijven tot activiteiten die ertoe strekken om het gebouw bewoonbaar te maken of de bewoonbaarheid ervan te faciliteren. Zoals opgelegd door het stadsbestuur, moet de conciërge zich uitsluitend bezighouden met de opvang van de studenten en het beheer van het gebouw.

Zowel de gemeenschappelijke delen als de conciërgewoning zullen dus geen externe bestemming krijgen noch toegankelijk zijn voor het brede publiek zonder dat dit enig verband zou houden met de bestemming van het gebouw (d.w.z. studentenhuisvesting in het onderhavige pand).

21. De aanvrager bevestigt bovendien uitdrukkelijk dat het betreffende verlaagde btw-tarief niet zal worden toegepast op andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke studentenkamers en de conciërgewoning.

Dit betekent dat bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg (inclusief groenaanleg) en het oprichten van afsluitingen desgevallend onderworpen zullen worden aan het standaard btw-tarief van 21%, in lijn met wat bepaald wordt in voornoemde rubriek XXXVII, derde lid, punt 1°.

III.B.3. Hoedanigheid van bouwheer

22. De bouwheer, die moet instaan voor afbraak en heropbouw, moet niet per se een privépersoon zijn die de woning zelf betrekt voor de toepassing van het 6%-tarief bedoeld in voornoemde rubriek XXXVII.

23. Zo wordt in de administratieve Informaties en Mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400) gesteld dat er geen enkel onderscheid moet worden gemaakt naargelang de bouwheer een beroepsoprichter, een toevallige oprichter of een onderneming is waarvan de economische activiteit bestaat in het verhuren van privéwoningen. X zal voor dit project kwalificeren als een onderneming waarvan de economische activiteit bestaat in het verhuren van een privéwoning. Derhalve is ook aan deze voorwaarde voldaan.

24. In deze is de bouwheer X, dat de studentenwoningen rechtstreeks zal verhuren aan de studenten.

III.B.4. Formaliteiten en timing

25. De aanvrager maakt zich sterk dat de in rubriek XXXVII, tweede lid, punten 4° tot en met 6° bepaalde formaliteiten en timing nageleefd zullen worden bij de commercialisatie van dit project. Dit betreft in het bijzonder het voorafgaand indienen van de (elektronische) verklaring 111/4 via het portaal van MyMinfin met de omgevingsvergunning als enige bijlage, die door de bouwheer werd ingediend.

IV. Conclusie

26. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970, in uitvoering van artikel 37 W.BTW, van toepassing op het werk in onroerende staat en de overige handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6° (onder de in rubriek XXXVII gestelde voorwaarden en met uitsluiting uiteraard van de handelingen vermeld in het derde lid, punten 1°, 2° en 3° van rubriek XXXVII) tot realisatie van het project gelegen op de betreffende locatie te S en meer bepaald is:

27. het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, van toepassing op voornoemd project, zijnde het studentencomplex (inclusief gemeenschappelijke ruimtes en voorziene parkeergelegenheden voor zowel voertuigen als fietsen, moto’s, etc.), maar met uitzondering van de onroerende werken die betrekking hebben op de groenaanleg, en mits ook wordt voldaan aan de vormvoorwaarden zoals bepaald in deze rubriek;

28. het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, ook van toepassing op de conciërgewoning (inclusief de gelijkvloerse verdieping, de bureauruimte en parkeergelegenheid voor de woning), maar met uitzondering van de onroerende werken die betrekking hebben op de groenaanleg, en mits ook wordt voldaan aan de vormvoorwaarden zoals bepaald in deze rubriek.