Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments dans certaines zones urbainesTVA - Taux - Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments dans certaines zones urbaines - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De voormalige ‘Instellingssite’ aan de betreffende locatie te S is thans in volle eigendom van openbaar bestuur X.

2. In het nieuw op te richten gebouw aan deze locatie zullen noodwoningen (bouwblok C) evenals betaalbare huurwoningen (bouwblok D) worden ondergebracht.

3. X zal optreden als bouwheer. Het oude gebouw gelegen op dit perceel werd geruime tijd geleden al afgebroken.

4. De bouwblokken C (noodwoningen) en D (betaalbare huurwoningen) worden opgericht op dezelfde plaats en hetzelfde kadastraal perceel waarop voorheen de gesloopte volumes aanwezig waren.

5. Het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling S (“AGSS”) zal bij de uitvoering van dit project in eerste instantie een overkoepelende en coördinerende rol op zich nemen voor wat betreft de gehele site (uitwerken programma, lanceren bestek, e.a.). Het AGSS zal voor het X optreden als extern leidend ambtenaar. Aannemers factureren rechtstreeks aan X.

6. X zal de huurwoningen in bouwblok D verhuren aan het AGSS, dat op haar beurt deze woningen zal verhuren (met vrijstelling van btw) aan diverse individuele particulieren.

II. Vraagstelling

7. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, wenst de aanvrager van de rulingdienst bevestiging te verkrijgen dat de bedoelde noodwoningen (woonblok C) en betaalbare huurwoningen (woonblok D) in de gegeven omstandigheden kunnen worden gebouwd met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van gebouwen in bepaalde stadsgebieden overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

8. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Afbraak van gebouwen en daarmee gepaard gaande heropbouw van woningen in bepaalde stadsgebieden (rubriek XXXVII, tabel A, Btw-KB nr. 20): algemeen

9. Onder de in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970 (hierna “rubriek XXXVII” genoemd) omschreven voorwaarden is de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% mogelijk op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van gebouwen in bepaalde stadsgebieden.

10. De ratio legis van deze bijzondere gunstregeling is dat zij een beter leef- en woonklimaat wil tot stand brengen in de grote steden. De fiscale incentive beperkt zich tot de grote steden die wegens hun bevolkingsdichtheid worden getroffen door stedelijke plagen als leegstand, verkrotting en onbewoonbaarverklaring (1).

[(1) GwH 20.11.2008, nr. 159/2008, overweging A.6.]

III.A.1. Toepassingsvoorwaarden

11. Het voordeel van het verlaagde btw-tarief van 6% is onderworpen aan het vervullen van de volgende voorwaarden:

• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. In dit kader werd geoordeeld dat het verlaagde btw-tarief ook van toepassing is als het afgebroken gebouw geen woning is (een garagegebouw of een gebouw dat gebruikt werd voor industriële, artisanale, handels- of landbouwdoeleinden of als kantoorruimte) zolang er maar een woning (bv. een appartementsgebouw) wordt heropgebouwd en de andere voorwaarden uiteraard vervuld zijn;

• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de grote steden opgesomd in de Koninklijke Besluiten van 12.08.2000, 26.09.2001 en 28.04.2005 ter uitvoering van artikel 3 van de Wet van 17.07.2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid. Deze lijst ziet er op dit ogenblik als volgt uit: de stedelijke centra Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik; op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussel, Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst; Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel en Etterbeek (2).

[(2) Circulaire nr. AFZ 3/2007 (AFZ/2006-0362 – AFZ/2006-0718) van 15.02.2007, randnr. 79.]

Het volstaat dat de woning gelegen is op het grondgebied van één van de opgesomde steden of gemeenten (3). Het Grondwettelijk Hof heeft geoordeeld dat de beperking van de maatregel tot bepaalde stadsgebieden, niet strijdig is met de Grondwet (4).

[(3) Parl. Vr. nr. 1647 MUYLLE 23.04.2007, Vr. en Antw. Kamer 2006-2007, nr. 164, 32168.]

[(4) GwH 20.11.2008, nr. 08/1422.]

• de bouwheer moet de volgende formaliteiten vervullen:

i. vooraleer de btw opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22, § 1 en 22bis W.BTW, bij het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring moet vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoning te worden gebruikt en moet vergezeld zijn van een afschrift van de bouwvergunning en het (de) aannemingscontract(en);

ii. aan de dienstverrichter een afschrift van deze verklaring overhandigen;

• het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22, § 1 en 22bis W.BTW, moet zich voordoen uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw.

De toepassingsperiode voor het verlaagde btw-tarief wordt dus beperkt tot 31 december van het jaar waarin het afgebroken en heropgerichte gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen. De afwerking die in die periode wordt verricht, valt in principe onder het verlaagde btw-tarief, voor latere werken geldt het standaard btw-tarief;

• de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het afschrift van de hiervoor bedoelde verklaring, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagde btw-tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

III.A.2. Uitsluitingen van de toepassing van het verlaagde Btw-tarief

12. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII is in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

• de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

III.B. Toepassing in casu

III.B.1. Ligging van de woning

13. Het project in kwestie wordt gerealiseerd aan de betreffende locatie te S. Omdat S één van de 32 steden is opgenomen in de Koninklijke Besluiten van 12.08.2000, 26.09.2001 en 28.04.2005 ter uitvoering van artikel 3 van de Wet van 17.07.2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid (5), is voldaan aan deze voorwaarde.

[(5) S wordt ook opgelijst in de administratieve toelichtingen omtrent de toepassing van rubriek XXXVII, tabel A, Btw-KB nr. 20, zie Circulaire nr. AFZ 3/2007 (AFZ/2006-0362 - AFZ/2006-0718) van 15.02.2007.]

III.B.2. Afbraak gepaard gaande met de heropbouw van een privewoning

14. Zoals blijkt uit voorgaande feitenuiteenzetting en de aan de rulingdienst voorgelegde plannen, heeft het project aan de betreffende locatie (bouwblokken C en D) te S betrekking op de realisatie van noodwoningen en betaalbare huurwoningen.

15. De afbraak- en heropbouwwerken mogen aan verschillende aannemers worden toevertrouwd, zolang de bouwheer maar de opdracht heeft gegeven om de site af te breken én herop te bouwen.

De administratieve Informaties en Mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400) (6) vermelden ter zake het volgende:

[(6) Informaties en Mededelingen 22.06.07/1 - Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden. Toepassing btw-tarief vanaf 1 januari 2007 (E.T. 112.400), punt 4.]

“De bouwheer kan overigens de werken toevertrouwen aan één aannemer of aan meerdere vaklieden.”

16. Vooreerst blijkt uit de plannen en de omschrijving van de werken dat de realisatie van dit project gepaard gaat met de afbraak van de gewezen ‘Instellingssite’. De voorwaarde ter zake van de aard van de werken is derhalve vervuld.

17. Bovendien heeft de vooropgestelde heropbouw betrekking op privéwoningen zoals bedoeld in rubriek XXXVII.

X zal optreden als bouwheer voor wat betreft de bouw van noodwoningen (bouwblok C) en betaalbare huurwoningen (bouwblok D).

Een noodwoning is een woning die een tijdelijke woonoplossing biedt als antwoord op een plotse of urgente materiële woonbehoefte. Personen en gezinnen moeten er op zichzelf kunnen wonen. Het verblijf is beperkt in duur en gericht op doorstroming naar een duurzame woonoplossing. De onroerende handelingen hebben dus betrekking op woningen die na de uitvoering van de werken uitsluitend als privéwoning zullen worden gebruikt.

Na de voorlopige oplevering van de huurwoningen zal X deze woningen verhuren (met vrijstelling van btw) aan het AGSS, dat ze op haar beurt zal verhuren aan individuele particulieren. De onroerende handelingen hebben dus betrekking op woningen die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning zullen worden gebruikt.

Verband (link) tussen afbraak en heropbouw – Geen maximaal tijdsverloop – Gerechtvaardigde onderbreking tussen afbraak en heropbouw

18. De regelgeving inzake het verlaagde btw-tarief voor de afbraak en heropbouw van gebouwen in bepaalde stadsgebieden veronderstelt dat er een verband is tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden. Nergens in deze regeling wordt in dit verband voorzien in een tijdslimiet.

19. Het gegeven dat de afbraak al heeft plaatsgevonden of al geruime tijd geleden gebeurde, hoeft as such geen beletsel te zijn voor de toepassing van het permanent heropbouwtarief van 6%, althans voor zover duidelijk is dat er eenheid is tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt.

20. Uit de regelgeving blijkt dat het permanent 6% heropbouwtarief van toepassing is op de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heroprichting van een woning. Dit betekent dat beide handelingen aaneensluitend zijn in het kader van een project en dat de afbraak van een gebouw gebeurt om reden van de oprichting van een bepaalde woning. Hoewel de regelgeving geen maximaal tijdsverloop voorschrijft, is het logisch dat beide handelingen elkaar enigszins opvolgen in de tijd.

Volgens de rulingdienst is het permanent 6% heropbouwtarief toch van toepassing wanneer, door diverse omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de afbraak van een gebouw, de heropbouw tot woongelegenheid vertraging heeft opgelopen. Deze omstandigheden zijn onafhankelijk van de wil van de bouwheer.

Een langer tijdsverloop kan bijvoorbeeld verantwoord zijn bij afbraak van een gebouw waarna de onroerende werken een tijd worden stilgelegd omwille van juridische betwistingen, een bodemonderzoek, enzovoort. Dit is uiteraard een feitenkwestie.

21. In casu werden de oude constructies (bouwblokken) al jaren geleden gesloopt in opdracht van X.

Het is echter altijd de intentie geweest van de bouwheer, X, om tot afbraak van de oude constructies over te gaan en dat gepaard te laten gaan met de heropbouw van woongelegenheden. Dat blijkt onder meer uit de omstandigheid dat de sloopvergunning deel uitmaakt van de verkavelingsvergunning.

Het is altijd de intentie geweest van het openbaar bestuur om een (betaalbaar) woonprogramma te realiseren (noodwoningen en sociale woningen). De saneringswerken op de site hebben echter verschillende jaren in beslag genomen, waardoor het project vertraging heeft opgelopen. Bovendien had het bestuur op dat moment op basis van voortschrijdend inzicht al een andere inplanting van de gebouwen op de site voor ogen, wou men het publieke park ontsluiten, de straatkant vergroenen en het programma betaalbaar wonen uitbreiden.

22. Voor de rulingdienst heeft de bouwheer afdoende aangetoond dat hij bij zijn oorspronkelijke intentie is gebleven om de oude constructies af te breken en woongelegenheden op te richten.

Principiële uitsluitingen

23. De aanvrager bevestigt tenslotte uitdrukkelijk dat het betreffende verlaagde btw-tarief niet zal worden toegepast op andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woningen.

Dit betekent dat bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg (inclusief groenaanleg) en het oprichten van afsluitingen desgevallend onderworpen zullen worden aan het standaard btw-tarief van 21%, in lijn met wat bepaald wordt in voornoemde rubriek XXXVII, derde lid, punt 1°.

III.B.3. Hoedanigheid van bouwheer

24. De bouwheer, die moet instaan voor afbraak en heropbouw, moet niet per se een privépersoon zijn die de woning zelf betrekt voor de toepassing van het 6%-tarief bedoeld in voornoemde rubriek XXXVII.

25. Zo wordt in de administratieve Informaties en Mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400) gesteld dat er geen enkel onderscheid moet worden gemaakt naargelang de bouwheer een beroepsoprichter, een toevallige oprichter of een onderneming is waarvan de economische activiteit bestaat in het verhuren van privéwoningen.

26. Voor dit project wordt ook aan deze voorwaarde voldaan.

In deze is de bouwheer X, dat de sociale woningen zal verhuren of de noodwoningen ter beschikking zal stellen.

Na de voorlopige oplevering van de huurwoningen zal X deze woningen verhuren (met vrijstelling van btw) aan het AGSS, dat ze op haar beurt zal verhuren aan individuele particulieren.

III.B.4. Formaliteiten en timing

27. De aanvrager maakt zich sterk dat de in rubriek XXXVII, tweede lid, punten 4° tot en met 6° bepaalde formaliteiten en timing nageleefd zullen worden bij de commercialisatie van dit project. Dit betreft in het bijzonder het voorafgaand indienen van de (elektronische) verklaring 111/4 bij het bevoegde btw-controlekantoor.

IV. Conclusie

28. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970, in uitvoering van artikel 37 W.BTW, van toepassing op het werk in onroerende staat en de overige handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6° (onder de in rubriek XXXVII gestelde voorwaarden en met uitsluiting uiteraard van de handelingen vermeld in het derde lid, punten 1°, 2° en 3° van rubriek XXXVII) tot realisatie van het project wat betreft de heropbouw van de hiervoor bedoelde noodwoningen (bouwblok C) en betaalbare huurwoningen (bouwblok D), gelegen op de betreffende locatie te S.