Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolitionTva - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison - Article 1^er quater, § 3 de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA (le texte de l’AR n^o 20, article 1^er quater, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2021 jusqu’au 31.12.2022 (article 15, Loi-programme du 20.12.2020, MB, 30.12.2020, 1ière édition, p. 96068))

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van bouwpromotor X.

2. Het project is gelegen in de gemeente N. Het betreft een project dat wordt gerealiseerd op één kadastraal perceel.

3. In het kader van het geplande nieuwbouwproject, heeft Y, een met X verbonden vennootschap in december 2019 ingevolge een notariële aankoopakte een grond met gebouw aangekocht.

4. De geplande onroerende werken strekken tot het slopen van het bestaande handelspand en het bouwen van een nieuw appartementsgebouw, genaamd “Residentie d B”, bestaande uit 12 appartementen en 6 eengezinswoningen.

5. Het gaat om een hedendaags energiezuinig woonconcept met 12 appartementen en 6 eengezinswoningen in een groene omgeving.

Onder de appartementen komen een ondergrondse parking met plaats voor 18 auto’s en moderne gedeelde bergingen.

Het is de bedoeling van de aanvrager om deze parkings samen met de appartementen te verkopen aan de toekomstige bewoners.

Per eengezinswoning is één open parkeerplaats voorzien.

Het is ook de bedoeling van de aanvrager om deze parkeerplaatsen samen met de bedoelde woningen te verkopen aan de toekomstige bewoners.

6. X heeft in oktober 2019 een stedenbouwkundige vergunning bekomen voor het bouwen van dit groepswoningbouwproject met diverse woontypologieën die als één geheel worden ontwikkeld na afbraak van het bestaande handelspand.

7. Het heropgebouwde woningbouwproject wordt opgericht op hetzelfde kadastraal perceel als het perceel van het gebouw dat wordt afgebroken; het pand dat wordt afgebroken, heeft volgens de aanvrager een significante omvang.

8. De afbraak en de heropbouw worden uitgevoerd door onderaannemers in opdracht en voor rekening van X en worden gefactureerd aan X met verlegging van heffing van de btw.

9. Het grondaandeel wordt door Y verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting, de constructie wordt door X verkocht met toepassing van btw.

II. Vraagstelling

10. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van wooneenheden die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen.

11. Het gaat meer bepaald over de wooneenheden die zullen worden verkocht in het kader van het project ‘D B’ in N.

12. Dit project wordt gecoördineerd door de bouwpromotor, met name X.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

13. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de tijdelijke, nieuwe regeling van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20

14. Ingevolge de wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 (Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068) is het verlaagde btw-tarief van 6% is onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

15. Het eerste lid van § 3 van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de tijdelijke, nieuwe regeling

16. Artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) (Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27);

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

17. Alle wooneenheden die worden verkocht in het project ‘D B’ in N die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m2 overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 van Btw-KB nr. 20).

Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

18. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de wooneenheden, die in het kader van het project ‘D B’ in N worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheden allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van Btw-KB nr. 20 voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20: toepassing in casu

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

19. In casu wordt er door de bouwpromotor in het kader van dit vastgoedproject gewerkt met een opstalconstructie. Kort samengevat komt dit erop neer dat de grond wordt aangehouden door een grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan de bouwpromotor. De grondeigenaar maakt geen eigendomsvoorbehoud voor de bestaande constructies die worden afgebroken door de bouwpromotor. Om onder de nieuwe, tijdelijke regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent de bouwpromotor het recht om het bestaand gebouw af te breken en een nieuwe woning op te richten.

20. Er hoeft niet noodzakelijk een uitdrukkelijk opstalrecht te worden toegekend, hoewel idealiter het bestaan ervan wordt bevestigd in een overeenkomst of akte. Het is voor de toepassing van deze regeling niet van belang of het zakelijk recht al dan niet tegen vergoeding werd gevestigd (https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, onder titel 3).

In de vastgoedsector is het zeer gebruikelijk dat er wordt gewerkt met het systeem van een gesplitste verkoop (mits consequent handelen).

De grond kan dan door de grondeigenaar afzonderlijk worden verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting (zie de regeling die staat beschreven in de beslissing nr. E.T.119.318 van 28.10.2010, punt 2, onder "2de voorwaarde”; zie ook Verslag, Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/010, 50).

21. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject te realiseren in de gemeente N.

De site is eigendom van Y. Door deze eigenaar werd een opstalrecht verleend aan de aanvrager, X. In de opstalovereenkomst wordt uitdrukkelijk bepaald dat de opstalhouder, te weten de aanvrager, de gebouwen die bestaan op het tijdstip van de vestiging van het recht van opstal, mag afbreken om zijn project te kunnen realiseren.

De bouwpromotor-opstalhouder, X, heeft het bestaande gebouw voor zijn rekening laten afbreken door een derde. De sloop van het bestaande handelspand werd uitgevoerd door de onderneming Z. Deze sloop gebeurde in naam en voor rekening van X. Een kopie van de factuur voor afbraakwerken uitgereikt in 2020 aan X, werd voorgelegd aan de rulingdienst.

Administratieve tolerantie voor lopende (al opgestarte) projecten per 31.12.2020

22. Als er zich vóór 01.01.2021 al een oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven van de kosten van afbraak van een gebouw heeft voorgedaan (eerste voorwaarde), neemt de btw-administratie aan dat aan de voorwaarde van eenheid van afbraak en heropbouw is voldaan – ook al is de afbraak gebeurd door de grondeigenaar en zal de heropbouw gebeuren door een bouwpromotor/houder van een zakelijk recht (bv. opstalrecht) op de grond – op voorwaarde dat:

• er eenheid van project is waarbij partijen tot voldoening van de btw-administratie kunnen aantonen dat de afbraak van het gebouw door de grondeigenaar, het verlenen van het zakelijk recht (bv. opstalrecht) en de heropbouw van woningen, een globaal project uitmaken (dit is een feitenkwestie; normaliter blijkt dit uit de omgevingsvergunning) (tweede voorwaarde), en;

• de grondeigenaar en de projectontwikkelaar verbonden partijen zijn. Een juridische verbondenheid in de zin van artikel 1:20 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (1) is in elk geval voldoende, zoals uitdrukkelijk gesteld in de hiervoor aangehaalde circulaire. Meerdere grondeigenaars en/of bouwpromotoren kunnen betrokken zijn (derde voorwaarde) (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 5.1., www.fisconetplus.be).

[(1) Artikel 1:20 WVV luidt als volgt: “Voor de toepassing van dit wetboek wordt verstaan onder:

1° ”met een vennootschap verbonden vennootschappen”:

a) de vennootschappen waarover zij een controlebevoegdheid uitoefent;

b) de vennootschappen die een controlebevoegdheid over haar uitoefenen;

c) de vennootschappen waarmee zij een consortium vormt (het begrip consortium wordt gedefinieerd in artikel 1:19 WVV);

d) de andere vennootschappen die, bij weten van haar bestuursorganen, onder de controle staan van de vennootschappen bedoeld in a), b) en c);

2° “personen verbonden met een persoon”, de natuurlijke en rechtspersonen die zijn verbonden met een persoon in de betekenis van het 1°.”]

Ook partijen die voldoen aan de verbondenheidsvoorwaarden om een btw-eenheid in de zin van artikel 4, § 2 W.BTW te vormen zoals voorzien in artikel 1 van Btw-KB nr. 55, worden hier bedoeld (https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, punt 3.6.).

23. De oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven van de afbraakwerken heeft in casu plaatsgevonden vóór 01.01.2021. Dit wordt aangetoond aan de hand van de sloopfactuur zoals voorgelegd aan de rulingdienst.

24. De grondeigenaar en bouwpromotor, respectievelijk Y en X, zijn verbonden vennootschappen.

25. Het lopend project voldoet aan alle voorwaarden om toepassing te maken van de tolerantie voorzien in punt 5.1. van de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 en er kan naar het oordeel van de rulingdienst dan ook worden aangenomen dat in de gegeven omstandigheden de vereiste van eenheid van afbraak en heropbouw wordt nagekomen.

26. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het dezelfde partij is, te weten de aanvrager, X, die de bestaande opstallen afbreekt of laat afbreken en het nieuwe vastgoedproject realiseert.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

27. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

28. Aan deze voorwaarde wordt in casu voldaan.

III.B.3. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

29. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20).

30. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden (2). Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2., www.fisconetplus.be).

[(2) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400), www.fisconetplus.be.]

31. Deze voorwaarde is in casu vervuld.

III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

32. De aanwending van het te slopen gebouw vóór de sloop (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. a.i., www.fisconetplus.be) alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang. De afbraak van een loods, fabriek, winkelruimte, enzovoort om er vervolgens een appartementsgebouw op te trekken, komt dus in aanmerking voor de tijdelijke, nieuwe regeling.

33. Ten overvloede wijst de rulingdienst er op dat zij in dit kader al heeft geoordeeld dat het verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw, zoals voorzien door rubriek XXXVII van tabel A bij Btw-KB nr. 20, ook van toepassing is als het afgebroken gebouw geen woning is (een garagegebouw of een gebouw dat gebruikt werd voor industriële, artisanale, handels- of landbouwdoeleinden of als kantoorruimte) zolang er maar een woning (bv. een appartementsgebouw) wordt heropgebouwd en de andere voorwaarden uiteraard vervuld zijn (3). Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% is van geen belang of de heropbouw betrekking heeft op eengezinswoningen of op appartementsgebouwen (4).

[(3) Voorafg. Besliss. nr. 800.328 van 28.10.2008; Voorafg. Besliss. nr. 2020.0167 van 07.04.2020]

[(4) Parl. Vr. nr. 1647 MUYLLE 23.04.2007, Vr. en Antw. Kamer 2006-2007, nr. 164, 32168]

34. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.). Ter zake wordt ook verwezen naar de permanente regeling die al bestaat voor de toepassing van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20.

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

35. De tekst zelf van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting.

36. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

37. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het af te breken pand (cf. supra) genoeg significante omvang heeft, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.5. Bijgebouwen en aanhorigheden

38. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin (Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6, www.fisconetplus.be).

39. Ook garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het tijdelijk 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine, www.fisconetplus.be).

40. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m2 (Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine, www.fisconetplus.be).

41. Voor de verkoop van de 18 ondergrondse parkings en bergingen die samen met de gerealiseerde appartementen zullen worden verkocht en voor de verkoop van de 6 open parkeerplaatsen die samen met de gerealiseerde eengezinswoningen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals bepaald door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

i. in de wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 lezen we dat zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voormelde bepaling worden beschouwd;

ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de ondergrondse en open parking van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als bedoeld in artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 en ook al in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire.

42. De woningen die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief parking en berging moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

III.C. Conclusie

43. De verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project ‘D B’ in N (een nieuw appartementsgebouw met 12 appartementen en 6 eengezinswoningen), komt principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

44. Ook de verkoop van de hiervoor bedoelde parkings en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor de wooneenheden, is onderworpen aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%.

45. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

46. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.