Travail immobilier, Rénovation, Construction neuve, Taux réduit, ExemptionTVA - Travail immobilier - Rénovation - Construction neuve - Taux réduit - Exemption - Affectation réelle

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De volgende vragen worden gesteld:

- De toepassing van het gewone BTW tarief als beoogd door artikel 1 van KB nr. 20, dit wat betreft de drie nieuwe grondgebonden woningen;

- De toepassing van het verlaagde BTW tarief als beoogd door rubriek XXXI, tabel A KB nr. 20, dit wat betreft de werken als vermeld in artikel 19, §2, 2de lid van het btw-wetboek wat betreft de verbouwing van het onroerend goed;

- De toepassing van de BTW vrijstelling voorzien in artikel 44, § 3, 1° a) van het btw-wetboek, welke toelaat de verkoop onder toepassing van de vrijstelling van btw, en dit wat betreft de individuele woonunits gelegen binnen het bestaande volume van de onroerende goederen (renovatie units);

- De verdeling van de kosten over de btw en niet-btw plichtige mogen worden verdeeld op basis van het algemeen verhoudingsgetal overeenkomstig artikel 46, §1 btw-wetboek;

- De gesplitste verkoop, met name de grondaandelen en de opstallen van de nieuwe en renovatie units door de projectvennootschap, niet kan worden beschouwd als fiscaal misbruik in de zin van artikel 1, §10 btw-wetboek.

II. Beslissing

2. De rulingaanvraag heeft betrekking op een onroerend goed project te …. Naar aanleiding van het project zal een hotel omgevormd worden tot onroerende goederen bestemd voor bewoning (appartementen/woonhuizen).

3. In het project wordt een onderscheid gemaakt tussen renovatie units en woon units.

II.A. Geen nieuw gebouw in de zin van artikel 44, §3, 1° btw-wetboek

4. Overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, a) van het btw-wetboek is de levering van een uit zijn aard onroerend goed vrijgesteld van btw. Eén van de voorwaarden, waaronder de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw daarentegen aan de btw wordt onderworpen, is dat het een nieuw gebouw betreft (zijnde wanneer de vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming).

5. In de geest van de tekst van artikel 44, § 3, 1° van het btw-wetboek dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als nieuw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken van een nieuw gebouw verkrijgt.

6. In randnummer 152/2 van de btw-handleiding zijn criteria opgenomen om te beoordelen of al dan iet sprake is van ‘vernieuwbouw’.

a) Renovatie units

7. Wat betreft de renovatie units beschrijft de aanvrager de uitgevoerde werken. Deze werken hebben geen ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van het gebouw tot gevolg. De bestaande structuren van het gebouwencomplex worden volledig in stand gehouden, net zoals de fundamentele kenmerken van het gebouw zelf (inkompartijen, traphallen, liftkokers, …).

8. Volgens de aanvrager laat de volledig open casco ruimten bouwkundig op relatief eenvoudige wijze toe een opsplitsing te maken naar individuele woonunits. Daarnaast is er geen sprake van een uitbreiding van het totale volume van het gebouw na de werken.

9. In dergelijke omstandigheden kan aanvaard worden dat de beschreven bouwwerken aan de renovatie units niet tot gevolg hebben dat voor btw doeleinden een nieuw gebouw tot stand wordt gebracht.

b) Nieuwbouw units

10. Zoals beschreven in de aanvraag worden een aantal woonunits aangebouwd.

11. De nieuwbouw units, zijn voor btw doeleinden te kwalificeren als nieuwe gebouwen in de zin van artikel 44, §3, 1° btw-wetboek.

II.B. Verlaagd btw-tarief renovatiewerken

12. De aanvrager vraagt daarnaast bevestiging van de toepassing verlaagd btw-tarief voor de renovatiewerken en dit op basis van rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20.

13. Uit de rulingaanvraag blijkt dat de renovatiewerken geen uitbreidingswerken zijn (het bestaande volume wordt behouden). De ingebruikneming van de gebouwen gaat ten minste 15 jaar vooraf aan de renovatiewerken. Na de werken zullen de renovatie units bestemd worden voor privébestemming (appartement, studio).

14. In dergelijke omstandigheden kan aanvaard worden dat het verlaagd btw-tarief van toepassing is voor de renovatiewerken aan de renovatie units. Het normaal btw-tarief is daarentegen van toepassing voor de werken aan de nieuwbouw units.

II.C. Recht op btw-aftrek

15. Na de bouwwerken zal de aanvrager de woonunits verkopen. De renovatie units zullen met vrijstelling van btw worden verkocht, terwijl de nieuwbouw units met toepassing van de btw dienen te worden verkocht.

16. Aangezien de projectvennootschap zowel vrijgestelde als btw belaste handelingen zal stellen heeft zij als gemengde btw-belastingplichtige een gedeeltelijk recht op btw-aftrek.

17. Op grond van artikel 46 btw-wetboek kan de btw in hoofde van zulke btw-plichtige op twee wijzen worden afgetrokken: ofwel volgens de methode van het algemeen verhoudingsgetal, zijnde een percentage dat wordt verkregen uit de breuk tussen de omzet gerealiseerd door handelingen waarvoor recht op aftrek bestaat (teller) en de totale omzet van de door de betrokkene verrichtte handelingen (noemer) ofwel op grond van het werkelijk gebruik van goederen en diensten.

18. De aanvrager argumenteert dat de renovatiewerken en nieuwbouwwerken samen worden uitgevoerd in hetzelfde bouwproject door dezelfde aannemer waardoor de inkomende handelingen niet zouden kunnen worden toegewezen aan hetzij de belaste hetzij de vrijgestelde btw-activiteit.

19. Evenwel stelt de DVB vast dat aanvrager binnen dit bouwproject wel toepassing vraagt van het verlaagd btw-tarief voor de renovatiewerken en het normale tarief voor de nieuwbouwwerken.

20. In dergelijke omstandigheden is de toepassing van het werkelijk gebruik wel degelijk toepasbaar en voor de DVB ook te verkiezen.

21. Met betrekking tot goederen en diensten waarvoor het het werkelijk gebruik in de praktijk toch niet kan toegepast worden omdat de goederen en diensten niet kunnen afgezonderd en toegewezen worden aan hetzij de renovatiewerken hetzij de nieuwbouwwerken, wordt het recht op btw-aftrek uitgeoefend op basis van verdeelsleutels die vastgesteld moeten worden in overleg met het bevoegde btw-controlekantoor.

II.D. Fiscaal misbruik in de zin van artikel 1, § 10 btw-wetboek

22. Aangezien de rulingaanvraag geen afdoende motivering bevat i.v.m. het verkrijgen van een fiscaal voordeel waarvan de toekenning in strijd zou zijn met de bedoeling van de btw-reglementering, doet de DVB geen uitspraak over de toepassing van artikel 1, §10 btw-wetboek.