ExemptionTVA - Exemption - Article 44, § 3, 1°,a) premier alinéa du CTVA - Bâtiments anciens transformés - Article 37 code tva – A.R. n^o 20, tableau A, rubrique XXXI

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Met deze aanvraag wenst X, te vernemen of de verbouwingen c.q. uitbreiding uitgevoerd aan twee aaneensluitende deels beschermde panden, om er appartementen in tot stand te brengen die vervolgens verkocht zullen worden:

1.1 onderhevig zijn aan het btw-tarief van 6% ingevolge artikel 37 van het btw-wetboek en het ter uitvoering ervan genomen K.B. nr. 20 Tabel A, rubriek XXXI;

1.2 de verkoop van de woonentiteiten omvattende hun aandeel in de gemeenschappelijke delen en hun gronddeel met vrijstelling van btw verkocht kunnen worden bij toepassing van artikel 44, §3, 1°, a) eerste lid van het btw-wetboek.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. De voorgenomen werken hebben tot doel het onroerende goed te herwaarderen door middel van de renovatie van de beschermde elementen, het vernieuwen van bestaande elementen. Zo wordt de dakconstructie vernieuwd middels het vervangen van oude leien en het aanbrengen van isolatie en nieuwe leien, zodat hun authentiek karakter behouden wordt. Een beperkte uitbreiding van het bouwvolume wordt doorgevoerd om zo tot de omvorming te komen naar 5 woonéénheden.

3. Om dit te realiseren zullen geen drastische constructieve ingrepen dienen te gebeuren in het bestaande gebouw. Zo zal de voorgevel volledig in oorspronkelijke staat gerenoveerd worden. De achtergevel zal hersteld, geïsoleerd en bepleisterd worden.

4. De ramen blijven behouden en zullen gerestaureerd worden. Waar nodig zullen voorzetramen geplaatst worden in enkel glas, met het oog op behoud van de authenticiteit van de bestaande ramen. Dit ter verbetering van de energiezuinigheid van het onroerend goed. Tevens zal dit resulteren in een beter EPC-rapport.

5. De elektriciteit zal volledig vernieuwd worden om deze in overeenstemming te brengen met de huidige regelgevingen. Ook de verwarming zal aangepakt en vernieuwd worden waar nodig. Tevens zal de verwarming efficiënter worden ingedeeld per woonéénheid, met behoud van de bestaande authentieke radiatoren.

6. De vloeren zullen opgewaardeerd worden, de verouderde en niet meer geschikte vloerbedekking zal verwijderd worden. Deze zal vervangen worden door een akoestische en brandwerende onderlaag. Hierop wordt dan een massieve parket geplaatst als top laag.

7. De bestaande bouwschil, de trappenhal (natuurstenen vloeren), plafonds (met sierlijsten etc.… blijven behouden. Zoals aangehaald zullen er geen grote constructieverbouwingen uitgevoerd worden. Monumentenzorg verbiedt de installatie van een lift.

8. Waar vroeger een soort “veranda-constructie” stond zal nu een volwaardige constructie opgetrokken worden op het gelijkvloers, eerste en tweede verdieping.

9. Op het gelijkvloers zal de veranda worden afgebroken en zal het nieuwe gedeelte gebruikt worden als fiets- en afvalberging. Op de eerste en tweede verdieping zal deze constructie bijdragen aan de uitbreiding van de woonentiteiten om zo tot een volwaardig appartement te komen op beide verdiepingen.

10. In totaal zal er door het optrekken van het nieuwe gedeelte een extra oppervlakte gegenereerd worden van 38,88 m², nl.:

- verdieping 1: 19,44 m²

- verdieping 2: 19,44 m²

11. In bijlage aan deze aanvraag is een overzicht van de oppervlaktes na verbouwing opgenomen. Hieruit is duidelijk af te leiden dat het “nieuwe” gedeelte gering is tov. het bestaande gebouw.

III. Beslissing

III. A. RUBRIEK XXXI, TABEL A, K.B. NR. 20

12. Rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20 genomen ter uitvoering van artikel 37 van het btw-wetboek, voorziet in de toepassing van het btw tarief van 6% voor het uit te voeren werk in onroerende staat, mits navolgende voorwaarden vervuld worden :

12.1 de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

12.2 de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt;

12.3 de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, § 1 of artikel 22bis van het Wetboek;

12.4 de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker […];

12.5 de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

12.6 het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op:

- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

13. Om te bepalen of de uitgevoerde werken enkel de renovatie, omvorming en verbetering van de woning tot voorwerp hebben dient vooreerst onderzocht of de uit te voeren werken de structuur en het bestaande bouwwerk niet dermate aantasten dat ze leiden tot de totstandkoming van een nieuw gebouw.

14. De betreffende gebouwen zijn opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed en als deel van de bescherming als monument geïnventariseerd werd. Voornoemde beschermingen gelden op beide panden sinds 19.04.1999.

15. Gelet op voormelde en in het verlengde ervan dienen de in de randnummers 2 tem 9 weergegeven werkzaamheden geplaatst te worden. Er dient geconcludeerd dat de uit te voeren werken op relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van de bestaande gebouwen, dewelke functioneel één geheel vormen.

16. Vervolgens wordt onderzocht of de voorgenomen uitbreiding, volgend op de afbraak van de “oude veranda” als uitbreiding van het bestaande gebouw aangemerkt kan worden dan wel dat deze er toe leidt dat er een nieuw gedeelte ontstaat dat onafhankelijk van het oude gedeelte kan functioneren.

17. Uit de in randnummer 10 opgenomen beschrijving, ondersteund door de bouwplannen, blijkt dat de - na afbraak van de oude veranda- vrij gekomen ruimte als volgt ingericht zal worden :

17.1 op het gelijkvloers wordt een gemeenschappelijke fiets- en afvalberging, een gemeenschappelijk(uitpandig) terras voor de twee appartementen gelegen in de X -straat gerealiseerd en een uitpandig terras/koer voor de zich op het gelijkvloers bevindende woning gelegen aan de Y-straat.

17.2 op het eerste en tweede verdiep zal de uitbreiding ingericht worden als een respectievelijk aan de woonentiteiten toe te voegen slaap/badkamer.

18. Uit bovenvermelde dient besloten dat deze uitbreidingen niet op zich functionerend zijn, maar integraal deel zullen uitmaken van :

18.1 voor wat betreft het gelijkvloers, de gemeenschappelijke delen die in onverdeeldheid zullen toehoren aan de diverse privatieve kavels en een privé buitenterras deel uitmakend van de aanwezige woning ;

18.2 voor wat het 1ste en het 2de verdiep betreft, van de op deze respectievelijke bouwlagen situerende appartementen gelegen in de X-straat.

19. De oppervlakte uitbreiding is beperkt en functioneert niet onafhankelijk. Zelfs wat de twee appartementen betreft is de totale oppervlakte van het bestaande oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken groter, dan de helft van de totale oppervlakte van de betreffende appartementen-na de uitvoering van de werken. Zodat besloten wordt dat de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte en derhalve de uit te voeren werken beoogd worden door rubriek XXXI, tabel A.

20. Wat de uitbreiding op het gelijkvloers betreft omvat deze een gemeenschappelijke fiets- en afvalberging, een gemeenschappelijk terras bestemd voor de twee appartementen, zijde X- straat, en een privé terras voor de gelijkvloerse woning, waardoor ook hier de oppervlakte uitbreiding niet op zich functionerend is maar deels voor gemeenschappelijk gebruik bestemd en deels als terras in oppervlakte tevens ondergeschikt is aan deze van de woning, waarbij opgemerkt dient te worden dat deze terrrasoppervlakte (uitpandig) niet meegerekend wordt voor het bepalen van de eigenlijke woonoppervlakte.

21. De aanvrager verklaart dat de appartementen na voltooiing van de werken, verkocht zullen worden als privéwoningen. Om voormelde redenen en refererend het standpunt van de btw-administratie stellende dat :

“Ondernemingen die oude woningen, waarvan ze eigenaar zijn ingevolge aankoop of een andere wijze van verwerving, renoveren in een woning bestemd voor privé gebruik (1) en daarna verkopen of verhuren, aangemerkt kunnen worden als eindgebruiker zonder dat er een onderscheid hoeft gemaakt te worden naargelang ze deze gebouwen bestemmen voor de verhuur of de verkoop. Het tarief van 6% als beoogd in rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 mag toegepast worden op de renovatiewerken voor zover ze betrekking hebben op gebouwen welke tenminste sedert 15 jaar in gebruik genomen zijn.”

[(1) Toevoeging ter verduidelijking van de beoogde situatie]

wordt de aanvrager als eindverbruiker aangemerkt in de zin van de bepaling als opgenomen onder rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20.

22. Vaststellende dat de gebouwen reeds meer dan 15 jaar geleden in gebruik genomen en hierbij beantwoorden aan de voorwaarden opgenomen in rubriek XXXI voornoemd.

23. Volledigheidshalve wordt erop gewezen dat de aanvrager er verder zelf moet op toezien dat de voorwaarden als opgenomen in rubriek XXXI, supra 12.5 nagekomen en vervuld worden.

24. Op basis van de hiervoor weergegeven elementen dient besloten dat de in de aanvraag beschreven werken beoogd worden door rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20.

III.B. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw wetboek bij verkoop van de appartementen

25. Met verwijzing naar de in randnummers 2 tot en met 9 opgesomde werken, kan gesteld worden dat deze het gebouw niet op een radicale en betekenisvolle wijze in zijn wezenlijke elementen zullen wijzigen, maar tot doel hebben de instandhouding van het gebouw te verzekeren. De hiervoor weergegeven beschrijving van de initiële gebouwen en hun deels beschermd statuut en de uit te voeren werken, bevestigen het behoud van de bestaande structuur en de beperktheid van de uit te voeren werken, met name:

25.1 de oorspronkelijke nuttige vloeroppervlakte per woonentiteit is groter dan de helft van de nuttige vloeroppervlakte na de renovatie berekend per woonentiteit;

25.2 de uit te voeren werken dragen duidelijk bij tot het confirmeren van de woonentiteiten met de huidige door het Vlaams woondecreet opgelegde normen en dit rekening houdend met het beschermd karakter van de betrokken gebouwen.

26. Vaststellende dat de aanvrager verklaart geen gebruik te willen maken van de administratieve mogelijkheid (2) om de woonentiteiten samen met hun aandeel in de gemene delen en de grond met toepassing van btw te vervreemden, inzoverre de kostprijs der werken 60% van de verkoopwaarde zouden bereiken, dient vastgesteld dat de voorgenomen verkoop de levering van gebouwen betreft als beoogd door artikel 44, §3, 1°, a) eerste lid van het btw-wetboek.

[(2) Btw-commentaar, boekwerk VI, hoofdstuk 16, afdeling1, 3, c, 3^de geval]