Exemption, Bâtiments anciens transformés nouveau bâtiment, immeuble ancien transforméTVA - exemption - Bâtiments anciens transformés nouveau bâtiment

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvragers willen bevestiging bekomen dat :

1. gelet op de verbouwing aan, en de bestemmingswijziging van het poortgebouw van een voormalige school tot residentieel gebouw met 6 woonentiteiten en 1 kantoor- c.q. handelsruimte, 4 van de 6 woonentiteiten, en de kantoor- c.q.handelsruimte als ‘oude’ gebouwen aanzien worden in de zin van artikel 44 §3, 1°, a), eerste lid W.BTW, en bijgevolg met vrijstelling van BTW verkocht zullen worden.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. Het schoolgebouw, dat dateert uit de jaren 1920 is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID…….).

3. De 6 woonentiteiten en de kantoor- c.q. handelsruimte worden zo goed als volledig gerealiseerd binnen de bestaande bouwschil. Er wordt centraal in het gebouw een verticale circulatieruimte gerealiseerd die voldoet aan alle brandvoorschriften. De creatie van een trappenhal en liftkoker is nodig omdat er in het gebouw geen trap aanwezig is om van het gelijkvloers naar de verdieping te gaan. Reden hiervoor is dat het gebouw onderdeel uitmaakte van een school samen met een ander gebouw, waarin zich de diverse trappen bevonden. Enige uitbreiding aan het bouwvolume betreft een volume van ongeveer 30 m³ op het platte dak om deze gemeenschappelijke liftkoker en traphal te herbergen, en een volume van ongeveer 15 m³ om een privatieve dakdoorvoer (trap naar dakterras) te herbergen. De toename in bouwvolume bedraagt bijgevolg maar 1,2%.

4. De geklasseerde voorgevel (westgevel) wordt integraal behouden. Op de zijgevel (zuidgevel), gekenmerkt door de 12 grote raampartijen, wordt één raampartij op de 1ste verdieping gesupprimeerd, worden 3 raampartijen op het gelijkvloers verlaagd tot op vloerpasniveau en wordt 1 kelderraam gesupprimeerd. De rest van de zijgevel blijft behouden. Op de kleinere achtergevels (oostgevel) zijn de wijzigingen substantiëler, maar deze hebben een beperktere oppervlakte. In totaal beschikt het gebouw over ongeveer 161,2 lopende meter gevel, gerekend over de verschillende bouwlagen en zonder rekening te houden met de gemene muren. Er wordt maar aan ongeveer 38.4 lopende meter, ofwel 23.82%, van de gevels geraakt.

5. Na gevelreiniging wordt het buitenschrijnwerk en de dakbedekking vernieuwd.

6. Binnen het volume van de turnzaal, met een oorspronkelijke hoogte van ongeveer 9 meter, wordt een tussenvloer gerealiseerd met een oppervlakte van 112,75 m². Reden hiervoor is dat een woonentiteit met een plafondhoogte van 9 meter niet comfortabel, noch ecologisch verantwoord is. Voorts worden er op verschillende plaatsen doorheen het gebouw mezzanines geplaatst. De totale vloeroppervlakte binnen het bouwvolume stijgt hierdoor van 768,02 m² tot 1030,81 m², ofwel een stijging met 34,22%. Wanneer men eveneens de buitenverharding (terrassen) in rekening brengt, stijgt de nuttige oppervlakte van 814,10 m² tot 1201,46 m², ofwel een stijging van 47,58%. Deze toename is het gevolg van de ingebruikname van het platte dak als dakterras (in totaal 95,47 m²), alsook de toevoeging van 2 terrassen (2 maal 5,79 m²) op de oostgevel en 1 terras (13,03 m²) op de zuidgevel.

7. Wanneer we vloeroppervlaktes binnen het bouwvolume per entiteit bekijken, krijgen we volgende verhoudingen:

7.1 Kantoor – c.q. handelsruimte 0.1 is gelegen op de gelijkvloerse verdieping en heeft een totale vloeroppervlakte van 71,74 m². Hiervan is 43,23 m² bestaande vloeroppervlakte. De overige 28,51 m² wordt toegevoegd door de realisatie van een mezzanine, welke zich deels boven de gemeenschappelijke inkomhal van de woonentiteiten bevindt.

7.2 Woonentiteit 0.2 is gelegen, deels op de gelijkvloerse verdieping, en deels op een bestaand tussenverdiep boven de hoogspanningscabine en het gasmeterlokaal, en heeft een totale vloeroppervlakte van 147,27 m². Hiervan is 128,25 m² bestaande vloeroppervlakte. De overige 19,02 m² wordt toegevoegd door de realisatie van een mezzanine boven de badkamer, toilet en berging.

7.3 Woonentiteit 0.3 is gelegen, deels op de kelderverdieping, en deels op de gelijkvloerse verdieping, en heeft een totale vloeroppervlakte van 130,44 m². Hiervan is 112,11 m² bestaande vloeroppervlakte. De overige 18,33 m² wordt toegevoegd door de realisatie van een mezzanine boven de badkamer, toilet en berging.

7.4 Woonentiteit 1.1 is gelegen op de eerste verdieping en heeft een totale vloeroppervlakte van 112,75 m². Dit is volledig bestaande vloeroppervlakte.

7.5 Woonentiteit 1.2 is gelegen op de eerste verdieping en heeft een totale vloeroppervlakte van 154,84 m². Hiervan is 149,64 m² bestaande vloeroppervlakte. De overige 5,20 m² wordt toegevoegd door de realisatie van dakdoorvoer naar het dakterras.

7.6 Woonentiteit 2.1 is gelegen op de tweede (+ mezzanine) verdieping en heeft een totale vloeroppervlakte van 103,77 m². Hiervan is 0 m² bestaande vloeroppervlakte.

7.7 Woonentiteit 2.2 is gelegen op de tweede (+ mezzanine) verdieping en heeft een totale vloeroppervlakte van 69,28 m². Hiervan is 0 m² bestaande vloeroppervlakte.

8. De aanvrager wenst 4 woonentiteiten, met name de woonentiteiten 0.2 – 0.3 – 1.1 – 1.2, ofwel in toekomstige staat van afwerking, ofwel in afgewerkte staat, te koop aan te bieden met vrijstelling van btw. De kantoor- c.q. handelsruimte 0.1 wordt eveneens met vrijstelling van btw verkocht

III. Beslissing

III.A Beoordeling per individuele entiteit – artikel 44, §3, 1° a) btw wetboek – toepasselijke werkwijze

9. Verwijzend naar artikel 44, § 3,1° a) van het btw-wetboek, dient gesteld dat men met de levering van uit hun aard onroerende goederen, onder meer de levering van een gebouw in zijn geheel als gedeelten van gebouwen beoogt.

10. Bij de vervreemding van oude gebouwen die verbouwd worden, dient in het kader van hun overdracht, onderzocht te worden of de verbouwing ertoe bijdraagt dat het gebouw na verbouwing als btw technisch nieuw aangemerkt moet worden. De administratieve commentaar opgenomen in de btw-handleiding nr 152/2 reikt hiervoor een aantal criteria aan, opgenomen in drie gevallen, opdat men bij vervreemding de toepasselijke regelgeving, met name artikel 44, §3, 1 a) eerste lid dan wel artikel 44, §3, 1 a) tweede lid van het btw-wetboek, zou kunnen bepalen.

11. In de btw-handleiding nr. 152/2 wordt onder het begrip ‘nieuw’ gebouw ook verstaan een grondig verbouwd oud gebouw dat de eigenschappen krijgt van een nieuw gebouw.

12. De op onderhavige casus te onderzoeken, twee gevallen zijn de navolgende :

“In het eerste geval: wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, ….) namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (cfr. circ. Nr. 16/1973, nr. 10.3°). In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

In het tweede geval: de werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd, hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming; het inrichten van een badkamer; het vernieuwen van de dakbedekking, enz…

In die veronderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein of de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht- die slaan op een dergelijk gebouw, gedeelte van gebouw en het bijhorend terrein na de uitvoering van de werken, kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.

13. Opdat de handeling met betrekking tot dit verbouwde gebouw in het bovengenoemde eerste geval een levering uitmaakt die aan de belasting kan worden onderworpen, is daarenboven nog vereist:

• dat de uitgevoerde verbouwing aanleiding geeft tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

• dat de beoogde handeling plaatsheeft binnen de termijn bepaald in art. 44, §3, 1° van het btw-wetboek;

• dat de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont.”

14. Geconcretiseerd in onderhavige aanvraag, leidt dit ertoe dat besloten moet worden dat bij het beoordelen of de uitgevoerde werken de aard en de structuur van het gebouw aangetast hebben, uitgegaan wordt van een beoordeling ervan per individuele zelfstandige wooneenheid die deel uitmaakt van eenzelfde bouwtechnische structuur. Voormelde leidt ertoe dat in onderhavige aanvraag de aan het gebouw uitgevoerde werken en de zich erin bevindende zelfstandige wooneenheden onderzocht worden.

III.B. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw wetboek bij verkoop van 4 woonentiteiten met name 0.2 – 0.3 – 1.1 – 1.2 alsmede de kantoor/handelsruimte 0.1

15. Met verwijzing naar de in randnummers 3 t.e.m. 5 en 7.1 t.e.m.7.5 opgesomde verbouwingswerken, kan gesteld worden dat de werken die aan het gebouw uitgevoerd werden, het gebouw niet op een radicale en betekenisvolle wijze in zijn wezenlijke elementen gewijzigd hebben, maar tot doel hadden de instandhouding van het gebouw te verzekeren. De hiervoor weergegeven beschrijving van het initiële gebouw en de uit te voeren/ uitgevoerde werken, bevestigen het behoud van de bestaande structuur.

15.1 De oorspronkelijke nuttige vloeroppervlakte is groter dan de helft van de nuttige vloeroppervlakte na de renovatie;

15.2 De wijzigingen aan de dragende gevels beslagen minder dan één vierde van de dragende gevelstructuur;

15.3 De realisatie van de trappenhal en liftkoker is noodzakelijk, bij ontstentenis van enige trap in het gebouw;

15.4 Ook de individueel gerealiseerde woonentiteiten werden in oppervlakte voor meer dan 50% gerealiseerd gebruikmakend van de bestaande structuur. De tot stand gebrachte mezzanine zijn niet van die aard dat ze als aan afzonderlijk bouwlaagdeel aangemerkt dienen te worden.

III.C. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) tweede lid van het btw wetboek bij verkoop van de nieuwe woonentiteiten door een in artikel 12§2 van het btw wetboek beoogde btw -plichtige.

16. Het plaatsen van een tussenvloer binnen het volume van de turnzaal, met een oorspronkelijke hoogte van ongeveer 9 meter, wordt als een structurele aanpassing aangemerkt die leidt tot de realisatie van een bijkomende bouwlaag met een oppervlakte van 112,75 m², weliswaar binnen de bestaande gerenoveerde bouwschil.

17. De op deze nieuwe bouwlaag tot stand gebrachte woonenititeiten, als omschreven in de randnummers 7.6 en 7.7 dienen als nieuwe gebouwde onroerende goederen met toepassing van btw vervreemd te worden door een in artikel 12§2 van het btw-wetboek beoogde btw-plichtige.