Nouveau bâtiment, Rénovation, Droit réel, Location immobilièreTVA - Nouveau bâtiment - Rénovation - Droit réel - Location immobilière - Droit à déduction - Promoteur immobilier

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag strekt ertoe een voorafgaande beslissing te verkrijgen waarin wordt bevestigd dat:

a. X onroerende goederen waarvan zij eigenaar wordt of waarop zij een recht van erfpacht verkrijgt, dermate zal verbouwen dat er, na de beëindiging van de werken, voor btw-doeleinden sprake zal zijn van ‘nieuwe gebouwen’ in de zin van artikel 44, § 3, 1° btw-wetboek;

b. X ingevolge de voorgenomen vestiging van zakelijke rechten op de ‘nieuwe gebouwen’, wordt aangemerkt als ‘beroepsoprichter’ in de zin van artikel 12, § 2, btw-wetboek waardoor zij onmiddellijk haar recht op aftrek van btw kan uitoefenen en waardoor zij niet voorafgaand hieraan en uitdrukkelijk moet ‘opteren’ voor belastingplicht;

II. Beslissing

II.A. Verbouwing tot nieuw gebouw

2. De vraag wordt gesteld of X de onroerende goederen dermate zal verbouwen dat er, na de beëindiging van de werken, voor btw-doeleinden sprake zal zijn van ‘nieuwe gebouwen’.

3. Overeenkomstig het artikel 44, §3, 1° van het btw-wetboek zijn van de belasting vrijgesteld de levering van uit hun aard onroerende goederen.

4. Worden evenwel uitgesloten de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, §9, wanneer hun vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgende op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen bedoeld in artikel 1, §9, 1° door:

hetzij een in artikel 12, §2, beoogde belastingplichtige die voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen;

hetzij een in artikel 8, § 1, beoogde belastingplichtige;

hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling een dergelijke vervreemding te verrichten met voldoening van de belasting ;

5. Bij uitzondering op de vrijstelling bedoeld in artikel 44, § 3, 1°, a) van het Wetboek, zijn dus de leveringen van gebouwen belastbaar met BTW wanneer de erop betrekking hebbende overeenkomsten zijn afgesloten uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van die gebouwen onder de voorwaarde van de belastingplicht van de persoon die de handeling verricht (belastingplichtige bedoeld in artikel 12, § 2, belastingplichtige wiens economische activiteit niet bestaat in de geregelde verkoop van gebouwen met toepassing van de BTW, en belastingplichtige bedoeld in artikel 8, § 1 van het Wetboek).

6. In de geest van de tekst van artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek, dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

7. Er dient bijgevolg te worden onderzocht of de bestaande onroerende goederen door de verbouwingen de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

8. In de btw-handleiding nr. 152/2 heeft de BTW - Administratie criteria opgenomen om te beoordelen of een oud gebouw na de uitvoering van verbouwingswerken al dan niet moet beschouwd worden als een nieuw gebouw voor btw-doeleinden.

9. Deze onroerende goederen zullen door de uitgevoerde werken ingrijpende wijzigingen ondergaan in de wezenlijke elementen, namelijk in de aard en in de structuur.

10. Uit de verstrekte inlichtingen blijkt bovendien dat de waarde van de door X uit te voeren werken aan de onroerende goederen ten minste 60 % bedraagt van de verkoopwaarde van de onroerende goederen waaraan de werken worden uitgevoerd op het tijdstip van de voltooiing van die werken.

11. Tevens wordt vastgesteld dat de bestaande onroerende goederen na uitvoering van de werken zullen worden herbestemd.

12. Gelet op hetgeen voorafgaat dient te worden besloten dat de hierboven beschreven gerenoveerde gebouwen voor btw-doeleinden als nieuwe gebouwen dienen te worden beschouwd.

II.B. X is, wat de voorgenomen vestiging van zakelijke rechten op de ‘nieuwe gebouwen’ betreft, een beroepsoprichter

13. De vraag wordt gesteld of X ingevolge de voorgenomen vestiging van zakelijke recht op de ‘nieuwe gebouwen’ wordt aangemerkt als ‘beroepsoprichter’.

14. Artikel 12 § 2 btw-wetboek bepaalt het volgende:

De belastingplichtige die geregeld goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, die hij heeft opgericht of laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van hun eerste ingebruikneming of hun eerste inbezitneming, onder bezwarende titel vervreemdt, wordt geacht het goed dat bij het verstrijken van de bovengenoemde termijn niet is vervreemd voor eigen behoeften te onttrekken, wanneer dit goed op dat tijdstip nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van de ingebruikneming bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, 3°. Deze belastingplichtige wordt eveneens geacht voor eigen behoeften het bijhorende terrein te onttrekken, als hiervoor een recht op volledige of gedeeltelijke aftrek van de belasting is ontstaan. De onttrekking die hij op dat tijdstip geacht wordt te verrichten wordt met een levering onder bezwarende titel gelijkgesteld.

De belastingplichtige die geregeld onder bezwarende titel zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, vestigt op goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, die hij heeft opgericht of laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen, uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van hun eerste ingebruikneming of hun eerste inbezitneming, wordt geacht het goed dat bij het verstrijken van de bovengenoemde termijn niet is vervreemd voor eigen behoeften te onttrekken, wanneer dit goed op dat tijdstip nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van de ingebruikneming bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, 3°. Deze belastingplichtige wordt eveneens geacht voor eigen behoeften het bijhorende terrein te onttrekken, als hiervoor een recht op volledige of gedeeltelijke aftrek van de belasting is ontstaan. De onttrekking die hij op dat tijdstip geacht wordt te verrichten wordt met een levering onder bezwarende titel gelijkgesteld.

De in het eerste en het tweede lid bedoelde belastingplichtige in wiens voordeel een zakelijk recht in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, met voldoening van de belasting werd gevestigd of aan wie een dergelijk recht met voldoening van de belasting werd overgedragen, wordt geacht dat recht dat bij het verstrijken van de in het tweede lid gestelde termijn niet is overgedragen of wederovergedragen voor eigen behoeften te onttrekken, wanneer het in artikel 1, § 9, 1°, beoogde goed waarop het zakelijk recht betrekking heeft op dat tijdstip nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van de ingebruikneming bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, 3°. Deze belastingplichtige wordt eveneens geacht voor eigen behoeften het zakelijk recht op het bijhorende terrein te onttrekken, als hiervoor een recht op volledige of gedeeltelijke aftrek van de belasting is ontstaan. De onttrekking die hij op dat tijdstip geacht wordt te verrichten wordt met een levering onder bezwarende titel gelijkgesteld.

15. X heeft de intentie om het eigendomsrecht dan wel zakelijke rechten op meerdere onroerende goederen te verwerven met het oogmerk om op haar beurt zakelijke rechten met toepassing van btw te vestigen dan wel over te dragen.

16. Rekening houdende met de omvang van de verschillende onroerende goederen en de zakelijke rechten dient te worden besloten dat X bedoeld wordt door artikel 12 § 2 btw-wetboek en de hoedanigheid van beroepsoprichter zal verkrijgen.

17. Dit wordt bovendien mede ondersteund door de boekhoudkundige verwerking van de betrokken onroerende goederen als voorraadgoederen en niet als bedrijfsmiddel.

18. Aangezien X voor btw-doeleinden dient aangemerkt te worden als ‘beroepsoprichter’ kan zij onmiddellijk haar recht op aftrek uitoefenen en dient zij niet voorafgaand en uitdrukkelijk te opteren voor de belastingplicht.