Rénovation d’un bâtiment d’habitation, taux de l'intérêttaxe sur la valeur ajoutée - taux - rénovation d’un bâtiment d’habitation

I. Objet de la demande

1. La demande porte plus particulièrement sur la question de savoir si le taux de 6% prévu par la rubrique XXXVIII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 est applicable aux travaux de rénovation envisagés pour l'immeuble situé rue X.

II. Description des faits

2. Le demandeur, la société H, est active dans le secteur immobilier depuis sa création. Une partie de son activité consiste à louer ce patrimoine immobilier.

3. Dans le cadre de cette activité, elle est propriétaire du dernier étage habitable et du grenier d'un immeuble. Ce bien est actuellement composé de quatre chambres de bonne et du grenier qui, vu son état actuel, n'est pas exploitable. La surface est répartie de la manière suivante : 114,67 m² au 4^ème étage, 64,68 m² au grenier et 6,06 m² pour les caves affectées à ces quotités.

4. Le demandeur détient donc un total de 185,41 m², dont seuls le 4^e étage et les caves y relatives sont exploitables. Il souhaiterait pouvoir optimaliser la location de ce bien et envisage dès lors le réaménagement du 4^e étage et la rénovation du grenier afin qu'ils constituent un appartement duplex de 3 chambres comprenant notamment un séjour, une terrasse et une cave attenante.

5. Concrètement, les travaux consisteront en la modification de la toiture actuelle à double versants en une toiture plate rehaussée et la création d'une terrasse.

6. Au terme de cette transformation, la surface totale du bien créé serait de 233,98 m². Si la surface du 4^e étage et des caves y relatives est pratiquement inchangée, celle du grenier transformé en 5^e étage serait augmentée de 18,69 m² (de 64,68 m² à 83,37 m²).

7. Les travaux envisagés impliquent une démolition partielle et une reconstruction partielle du bien qui justifie selon le demandeur l'application du taux préférentiel de 6% prévu par la rubrique XXXVIII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux en matière de TVA.

III. Motivation de la demande

8. La rubrique XXXVIII du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20 dispose que :

« § 1^er. Les travaux immobiliers et autres opérations visées au § 3 sont, à l'exclusion des matériaux qui représentent une part importante du service fourni, soumis au taux réduit, pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

1° les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

2° les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

3° les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins cinq ans la première date d'exigibilité de la T.V.A. survenue en vertu de l'article 22 du Code ;

4° les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

5° la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. ».

9. Cette rubrique, en vigueur depuis 1^er juillet 2011, pérennise le régime dérogatoire autrefois prévu par la rubrique XXXI du même tableau.

10. Le projet évoqué ci-avant remplit déjà certaines de ces conditions, tandis que le demandeur s'engage à ce que les autres soient respectées.

11. Ainsi, après les travaux, l'immeuble du demandeur sera exclusivement ou principalement utilisé comme logement privé par le ou les futur(s) locataire(s). Le demandeur ne mettra le bien à disposition que dans le cadre de la conclusion d'un bail de résidence principale (satisfaction des deux premières conditions).

12. Les opérations seront bien effectuées à un bâtiment dont la première occupation remonte à au moins cinq ans avant la première date d'exigibilité de la TVA.

13. Les opérations seront bien facturées à un consommateur final, la société H.

14. Les conditions de forme seront respectées.

15. Enfin, dans un courrier, le demandeur a précisé que le bâtiment qui doit être rénové est affecté à l'habitation depuis sa construction dans les années 20 et qu'il est donc occupé depuis plus de 15 ans. A ce titre, il a souhaité que la demande visant à bénéficier du taux de 6% s'appuie finalement sur la rubrique XXXI de l'annexe à l'AR n° 20. Cette dernière rubrique est identique à la rubrique XXXVIII hormis le fait qu'elle n'exclut pas du bénéfice du taux réduit la partie du prix portant sur la fourniture de chaudières dans des immeubles à appartements et la fourniture de tout ou partie des éléments constitutifs de systèmes d'ascenseurs.

IV. Décision

16. Conformément à l'article 1er, alinéa 2, a), de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l'arrêté royal précité.

17. La rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 prévoit l'application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

18. Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

19. Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

20. Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la T.V.A. survenue en vertu de l'article 22 du Code ;

21. Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

22. Condition 5° : la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

23. En l'espèce, des plans transmis par le demandeur, il apparaît que les travaux envisagés pour transformer le bâtiment s'appuient de manière significative sur d'anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble ancien (comp. points 30 à 33 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986). Ces plans montrent que la superficie de la partie ancienne qui subsistera après l'exécution des travaux sera supérieure à la moitié de la superficie totale du logement après la réalisation des travaux (v. n° 6).

24. Dès lors, ces travaux constituent bien des travaux de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20.

25. Par ailleurs, le demandeur a confirmé que les appartements seront exclusivement affectés à du logement privé (v. n° 11) et que la première occupation de ce bâtiment précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la T.V.A sur les travaux de transformation à effectuer (v. n° 15). Les conditions 2 et 3 sont donc bien remplies.

26. Ensuite, comme votre cliente fait transformer ce bâtiment en vue de le donner en location, elle peut être considérée comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 (comp. point 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986).

27. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), la totalité des travaux immobiliers relatifs à la rénovation de ce bâtiment pourront bénéficier du taux de 6%.

28. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

28.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

28.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.