QUESTION 05/738
Question n° 738 de M. Van der Maelen dd. 18.04.2005
Questions et Réponses, Chambre, 2004-2005, n° 077, p. 12907-12909
Constructions d'usufruit - Avantage de toute nature
QUESTION
Depuis quelques années, les entreprises sont de plus en plus nombreuses à recourir à des constructions fiscales faisant intervenir un usufruit: une société acquiert l'usufruit temporaire d'un immeuble (généralement pour une période de 15 à 20 ans) et le dirigeant d'entreprise (qui est généralement l'unique actionnaire ou associé) achète à titre personnel la nue-propriété. La caractéristique essentielle d'une telle construction fiscale réside dans la scission du prix de la pleine propriété en deux valeurs distinctes: celle de l'usufruit et celle de la nue-propriété.
1. Pouvez-vous me confirmer:
a) que les formules énoncées pour un tel cas de figure par le Code des droits d'enregistrement (article 47 du Code des droits d'enregistrement) ou par le Code des droits de succession (article 21 du Code de succession), et qui débouchent sur le rapport traditionnel 20/80, sont en l'espèce sans objet puisqu'elles ne donnent aucune indication quant à la valeur économique de l'usufruit;
b) que la valeur de l'usufruit doit être déterminée en prenant en compte le rendement locatif net escompté de la propriété;
c) qu'il convient en outre d'actualiser ces rendements locatifs nets escomptés;
2. Dans de nombreuses constructions fiscales faisant intervenir l'usufruit, les grosses réparations sont imputées à l'usufruitier en dérogeant aux articles 605 et 606 du Code civil.
Pouvez-vous me confirmer que, pour le calcul des valeurs de l'usufruit, il convient de tenir compte de ces charges, lesquelles dépassent très souvent le prix d'acquisition de l'usufruit?
3. a) Quelles instructions avez-vous données aux fonctionnaires concernant la manière d'appréhender de telles constructions?
b) Si vous n'avez pas donné d'instructions aux fonctionnaires, quel en est le motif?
4. Les experts comptables et réviseurs d'entreprises doivent être sensibilisés à l'évaluation correcte de l'usufruit.
a) Comptez-vous faire figurer ce point dans la convention à conclure avec le secteur?
b) Quel est l'état des négociations de la convention avec le secteur?
REPONSE
(vice-premier ministre et ministre des Finances, 03.05.2005)
Les conséquences fiscales des mécanismes d'usufruit doivent être évaluées sur la base des données factuelles et juridiques propres à chaque cas.
La valeur de l'usufruit doit également être déterminée de cette manière. Le produit actualisé des locations peut constituer, le cas échéant, une des ces données. En matière de contributions directes, il ne faut pas nécessairement se référer aux règles mentionnées dans le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe ou dans le Code des droits de succession.
Les conséquences fiscales des travaux d'amélioration effectués par l'usufruitier dépendent notamment de leur nature, de leur objectif et de leur importance.
L'honorable membre fait référence à la décision anticipée n° 300 081 du 30 septembre 2003. Je souhaite tout d'abord faire remarquer d'une décision anticipée ne concerne qu'un seul cas concret.
L'alinéa visé par l'honorable membre attire l'attention sur le fait qu'au moment où le gérant redevient plein propriétaire du bien immeuble, les données factuelles, concernant également, le cas échéant, les travaux d'amélioration effectués, peuvent indiquer l'existence d'un avantage de toute nature dans le chef du gérant. On notera à ce propos qu'au moment de la demande il n'y avait aucune certitude sur l'affectation du bien immeuble sur lequel portait l'usufruit.
Enfin, je note également que la décision précitée ne permet pas de tirer des conclusions sur l'application éventuelle de l'article 344, § 1er, CIR 1992 en matière de mécanismes d'usufruit. Cet article ne faisait d'ailleurs pas partie des dispositions légales faisant l'objet de la demande de sécurité préalable du demandeur en ce qui concerne l'application de cet article dans le cas qu'il soumettait.
Bien que les conclusions fiscales des mécanismes d'usufruit dépendent, comme je l'ai déjà indiqué, de données factuelles et juridiques concrètes, mon administration examinera l'opportunité d'édicter des directives générales en la matière.
Juriel