Le régime TVA. Application

Chambre, Questions et Réponses, 2014-2015, QRVA 54/005 du 22.12.2014, p. 152

Le régime TVA. - Application

QUESTION

En 2010, un citoyen a acheté un bien immobilier neuf. L'achat du bâtiment a bénéficié d'un taux de TVA réduit à 6% sur les premiers 50.000 euros. L'acquisition du terrain n'a pas été soumise à la TVA mais bien aux droits d'enregistrement.

En 2013, ce bien est vendu sous le nouveau régime TVA.

Pourtant, l'achat du terrain n'a pas été soumis à la TVA mais bien aux droits d'enregistrement.

1. Dès lors, ne faut-il déduire la valeur du terrain de la base TVA?

2. Votre administration peut-elle communiquer si le fait d'avoir bénéficié d'un taux de 6% sur les premiers 50.000 euros ne doit pas être inclus dans le calcul?

REPONSE

(le ministre des Finances)

1. Conformément à l'article 26 du Code de la TVA, la base d'imposition de la livraison d'un bâtiment et du sol y attenant doit comprendre la valeur du terrain.

A cet égard, en vertu de l'article 1er, § 9, 2°, du même Code, pour l'application de celui-ci, il y a lieu d'entendre par sol y attenant, " le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé par la même personne, en même temps que le bâtiment et attenant à celui-ci ".

Le fait que le vendeur aurait lui-même acquis le terrain sans application de la TVA est sans influence sur ce qui précède.

2. L'application du taux réduit de TVA de 6 % sur un montant maximal de 50.000 euros pour l'achat d'un bâtiment neuf n'a aucune influence sur le taux de TVA applicable à la revente de ce bâtiment.

En revanche, en ce qui concerne les opérations en amont, il convient de souligner qu'une des conditions de fond pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu par la disposition temporaire de l'article 1erquinquies, § 2, de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 relatif aux taux de TVA, est que l'opération concerne un bâtiment qui sera exclusivement ou principalement utilisé de manière durable comme logement privé par l'acquéreur qui y établira son domicile sans délai.

En outre, cette condition doit être remplie durant une période qui prend fin au 31 décembre de la cinquième année qui suit l'année de la première occupation du bâtiment par l'acquéreur.

Dès lors qu'avant l'expiration de cette période, l'acquéreur vend le bâtiment d'habitation dont il s'agit ou constitue, cède ou rétrocède un droit réel sur celui-ci, de sorte que la condition relative à l'utilisation comme logement privé durable n'est plus respectée, l'avantage fiscal doit en principe être reversé à l'Etat (article 1er quinquies, § 3, arreté royal n° 20).

Toutefois, si la vente du bâtiment d'habitation ou la constitution, cession ou rétrocession du droit réel sur celuici a lieu dans les conditions de l'article 8 du Code de la TVA, l'assujetti occasionnel bénéficie en principe du droit à la déduction des taxes en amont. Or ce dernier, en cas de reversement d'un avantage fiscal, ne disposera pas d'une facture mentionnant le taux correct de TVA de 21 %, ce qui est pourtant une des conditions du droit à déduction.

Compte tenu du principe de neutralité de la taxe, il est donc admis que l'assujetti occasionnel ne doive pas reverser l'avantage fiscal de 15 % dont il a bénéficié lors de l'achat ou de l'érection du bâtiment, et qu'il puisse déduire, sur la base de la facture dont il dispose, la TVA de 6 % qu'il a acquittée lors de cet achat ou de cette érection.