Q.R. Repr. Sess'ord. 1979-1980 p.3432
base d'imposition - base minimale d'imposition - valeur normale - batiment neuf - travail immobilier - valeur venale - presomption - presomption legale - moyen de preuve - mesure de controle - immeuble - expertise
QUESTION
Il est manifeste que le nombre d'expertises de contrôle en matière des droits d'enregistrement et de T.V.A. se font de plus en plus nombreuses et se traduisent toujours par une proposition de rappel de droits et une amende.
L'une des causes de cette augmentation réside assurément dans le tassement progressif des prix nominaux à la construction et à la vente. Ce tassement se vérifie particulièrement en vente publique où la plus-value entre 1975 et 1980 n'est même pas égale à la hausse de l'indice des prix!
Comme l'administration s'en tient à des critères et à des points de référence dépassés (1977), il en résulte forcément un accroissement du nombre de rappels de droits relatifs à des opérations cependant parfaitement régulières.
Monsieur le Ministre pourrait-il me dire s'il ne serait pas possible de recourir à une méthode plus appropriée qui éviterait des rappels de droits fictifs fondés sur des prix qui ne peuvent plus être obtenus aujourd'hui.
REPONSE
En cas de vente d'immeubles situés en Belgique, la base imposable minimale du droit d'enregistrement est la valeur vénale de ces immeubles à la date de la vente (Code des droits d'enregistrement, art. 46).
Lorsque les prix des ventes publiques et ceux des ventes de gré à gré de biens analogues à l'immeuble à évaluer marquent une tendance à la baisse par rapport aux prix obtenus antérieurement, la valeur vénale doit être déterminée en tenant compte aussi de cette donnée objective.
Si quant à ce point, comme d'ailleurs sur n'importe quel autre point, l'acquéreur estime que l'évaluation du receveur est sujette à critique, il a le droit absolu de le contester auprès du receveur. En outre, il peut exposer son point de vue dans une requête adressée au directeur régional de l'enregistrement. Au surplus, si l'acquéreur ne donne pas suite à l'invitation de régler l'affaire à l'amiable, l'administration ne peut le contraindre au paiement qu'après avoir fait procéder à l'expertise de contrôle par un ou trois experts, conformément aux dispositions des articles 189 à 199 du Code précité, et seulement pour autant que la valeur vénale ainsi fixée excède la base déjà imposée.
Pour l'application de la T.V.A. l'article 36, § 1er, b, du Code de la T.V.A. prescrit que la base de perception pour des travaux immobiliers qui ont pour objet l'érection d'un bâtiment ne peut être inférieure à la valeur normale telle qu'elle est déterminée par l'article 32, alinéa 2, du même Code.
En ce qui concerne l'époque fixée pour l'établissement de cette valeur normale, l'article 16 de l'arrêté royal n 15 du 3 juin 1970 stipule expressément que l'estimation doit être faite à la date du 1er janvier de l'année au cours de laquelle a lieu l'occupation totale ou partielle du bâtiment.
Au sujet de cette époque et pour les bâtiments dont l'érection s'est étalée sur plus d'une année civile, il est fait renvoi à la réponse à la question n 50 du 3 janvier 1975 de M. le Sénateur Verbist (1) (v. bulletin des Questions et Réponses n 17, du 28 janvier 1975, p. 601).
(1) V. Revue n 20, p. 157.
Quant à la méthode employée par l'administration en vue de la fixation de la valeur normale de construction, je puis assurer l'honorable Membre, qu'il n'est pas fait usage «de critères et points de comparaison antérieurs» mais que cette valeur est déterminée en tenant compte des prix pratiqués dans le secteur de la construction aux époques susdites.
Juriel