Base d'imposition. base minimale d'imposition. valeur normale. batiment neuf. travail immobilier. valeurbase d'imposition. base minimale d'imposition. valeur normale. batiment neuf. travail immobilier. valeur venale. presomption. presomption legale. moyen de preuve. mesure de controle. immeuble. expertise

Q.R. Repr. Sess'ord. 1975-1976 p.75

base d'imposition - base minimale d'imposition - valeur normale - batiment neuf - travail immobilier - valeur venale - presomption - presomption legale - moyen de preuve - mesure de controle - immeuble - expertise

QUESTION

Le particulier qui construit une nouvelle habitation fait procéder à l'établissement d'un plan comprenant un cahier des charges dont chaque entrepreneur soumissionnaire peut obtenir un exemplaire. L'architecte fait l'évaluation approximative des diverses parties de l'entreprise, en fonction de la planification financière du propriétaire.

Le plan, et le cahier des charges y annexé, est soumis par parties aux divers entrepreneurs invités à introduire une offre de prix. L'entreprise est adjugée à l'offre la plus basse. Le nombre d'entrepreneurs qui se sont intéressés à la soumission est suffisamment élevé pour qu'on puisse dire que les conditions de libre concurrence sont remplies.

Il est établi un contrat daté, comprenant le relevé précis des quantités, des prix unitaires et des totaux généraux. On ne prévoit pas de clauses d'indexation. La facturation se fait régulièrement, avec application de la T.V.A. requise.

Il est convenu préalablement avec les entrepreneurs que le maître de l'ouvrage effectuera lui-même certains travaux, nettement définis.

Conformément aux desiderata de l'administration, le maître de l'ouvrage déclare les travaux effectués et fait le relevé des prix en mentionnant les prix unitaires.

Il soumet tous les documents (cahier des charges, contrats. factures, relevé du travail qu'il a effectué lui-même). Il ne saurait être question de se soustraire à la T.V.A. en l'occurrence. La mise en adjudication, le commencement des travaux de construction et l'occupation de l'habitation ont lieu au cours de la même année civile.

L'administration détermine que le prix d'érection normal (1.800.000 F) est supérieur de 300.000 F aux montants réellement déboursés (1.500.000 F) et applique la T.V.A. et les amendes y afférentes.

Compte tenu des diverses questions parlementaires posées par certains collègues de la Chambre et du Sénat et des réponses qui y ont fait suite, je saurais gré à Monsieur le Ministre de me répondre aux questions suivantes :

1 De quel droit l'administration déclare-t-elle non fondée la preuve fournie par le propriétaire ?

Monsieur le Ministre ne pense-t-il pas que l'administration devrait en l'occurrence prouver que le contrat écrit conclu entre l'entrepreneur et le maître de l'ouvrage est un faux ?

2 On répète continuellement que les normes d'appréciation sont les mêmes partout. Or, tient-on bien compte de la diversification existant en matière de construction (habitation sans étage, habitation avec étage, habitation avec demi-étage) ?

3 Qu'entend Monsieur le Ministre par des «directives pour que chaque cas particulier soit examiné avec modération et équité» ?

4 De quels recours le propriétaire dispose-t-il contre la décision de l'administration ?

5 Lors de la détermination de la valeur, l'administration peut-elle être obligée d'accepter les prix unitaires figurant dans les contrats et qui résultent de la libre concurrence ?

6 Monsieur le Ministre estime-t-il équitable dans le cas cité, qu'outre la T.V.A. supplémentaire, le maître de l'ouvrage soit également astreint au paiement d'une amende fiscale, alors qu'il peut prouver indubitablement qu'il n'y a pas eu éviction d'un montant quelconque de T.V.A. ?

REPONSE

1 et 5 Pour le travail immobilier fourni par un assujetti et qui a pour objet l'érection d'un bâtiment, l'article 36, § 1er, b, du Code de la T.V.A. prévoit que la base d'imposition ne peut être inférieure à la valeur normale de ce service.

L'article 32, 2ème alinéa, du Code de la T.V.A. définit cette valeur normale comme étant le prix qui peut être obtenu, à l'intérieur du pays, pour ce travail dans des conditions de pleine concurrence entre un fournisseur et un preneur indépendants.

Pour la fixation de cette valeur normale, l'article 59, § 2, du Code de la T.V.A. prévoit la faculté, aussi bien pour le fonctionnaire désigné par le Ministre des Finances que pour l'assujetti concerné, de requérir l'expertise conformément à la procédure organisée par les articles 14 à 21 de l'arrêté royal n 15 du 3 juin 1970.

L'application des dispositions légales susmentionnées n'influe pas sur les relations juridiques individuelles et privées des parties ayant conclu un contrat d'entreprise d'ouvrage immobilier.

Elles sont à considérer, d'une part, comme des mesures au moyen desquelles l'Etat établit une taxe à charge du propriétaire d'un bâtiment nouvellement construit et, d'autre part, comme des règles de contrôle qui imposent à l'Etat et au propriétaire intéressé l'obligation de comparer les prix convenus des travaux immobiliers ayant pour objet l'érection d'un bâtiment à la notion de «valeur normale» définie par la loi, dont le montant constitue tant pour l'Etat que pour le propriétaire une base minimale de perception.

Si, par l'application des règles de contrôle précitées, l'administration fixe la valeur normale à un montant supérieur aux prix résultant des contrats présentés, cela ne signifie pas que ces contrats doivent être qualifiés de faux. En effet, il n'est pas impossible que le maître de l'ouvrage a pu exceptionnellement obtenir chez certains entrepreneurs des prix plus avantageux que les prix normalement pratiqués dans la région. En pareil cas, le propriétaire est débiteur de la T.V.A. sur cette valeur normale plus élevée.

2 et 4 Pour faire respecter ces obligations légales, l'administration a donné à ses fonctionnaires des directives à l'aide desquelles cette valeur normale de construction peut être déterminée.

A ce sujet, je puis assurer à l'honorable Membre que ces directives sont assises sur des prix et valeurs pratiqués dans le secteur de la construction de la région où le bâtiment est situé et qu'elles tiennent compte des matériaux placés ou mis en oeuvre et de la nature de la construction.

Lorsque le propriétaire n'est pas d'accord sur la valeur normale fixée par l'administration, il n'est pas dépourvu de moyens de défense.

En effet, il peut toujours démontrer que les prix qui lui ont été facturés correspondent bien aux prix normaux pratiqués dans sa région. Au cas où l'administration n'accepterait finalement pas son argumentation, il peut demander l'expertise contre l'administration à la faveur de l'article 59, § 2, du Code de la T.V.A. cité précédemment et conformément à la procédure déterminée par les articles 18 à 21 de l'arrêté royal n 15 du 3 juin 1970.

3 Les cas particuliers visés dans ma réponse à la question n 50 du 3 janvier 1975, posée par le sénateur Verbist (1) (v. bulletin des Questions et Réponses, n 17, du 28 janvier 1975, Sénat, session ordinaire 1974-1975, p. 601), concernent la fixation de la valeur normale d'une habitation unifamiliale dont l'érection est étalée sur plus d'une année civile et qui a été occupée au cours de l'année 1974.

(1) V. Revue n 20, p. 156.

Lorsque le propriétaire d'une telle habitation a conclu, avant le 1er janvier 1974, des contrats dans lesquels aucune révision des prix convenus n'est stipulée en fonction de l'augmentation des cours du marché des biens et des services, ou, lorsqu'en l'absence de contrats, il peut présenter des factures de travaux immobiliers datées d'avant la même époque, ou qu'il peut prouver avoir, lui-même ou avec l'aide bénévole de tiers, placé ou mis en oeuvre des matériaux de construction acquis avant le 1er janvier 1974, l'administration a donné des instructions selon lesquelles, pour la fixation de la valeur normale de ces services fournis et du travail exécuté par le propriétaire ou avec l'aide gratuite de tiers, il y a lieu de prendre en considération les prix et valeurs qui, selon le cas, sont applicables au 1er janvier 1973, au 1er janvier 1972 ou au 1er janvier 1971.

6 En ce qui concerne le dernier point de votre question, il est fait renvoi à ma réponse sous 4 à la question n 145 du 17 avril 1975 posée par M. Coens (2) (voir bulletin des Questions et Réponses, n 28, du 13 mai 1975, Chambre, session 1974-1975, p. 2039).

(2) V. Revue n 22, p. 315.