Immobilier, Déclaration, agence immobilière

Fiche du SPF Finances

Texte intégral

Corps de la décision

Tribunal de première instance francophone de Bruxelles

Section Civile

Jugement

32^ème chambre – Affaires civiles

03.04.2026

2024/2230/A

2024/2230/A

EN CAUSE :

La S.R.L.N., inscrite à la BCE sous le n° …, dont le siège social est établi à … …, …, …, représentée par son gérant, Monsieur J.T., domicilié à … …, …,…

partie demanderesse,

représentée par Me Christophe DIELIS, avocat, dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles,

avenue Louise, 200,

(c.dielis@consilitis.be)

CONTRE :

L'ETAT BELGE, Service Public Fédéral Finances, représenté par le Ministre des Finances, dont le cabinet est établi à 1000 Bruxelles, rue de la Loi, 12, Administration générale de la Fiscalité, Centre PME Bruxelles 1 — KMO Centrum Brussel 1, dont les bureaux sont établis à 1000 Bruxelles, boulevard du Jardin Botanique, 50, bte 3404, BCE n° 0308.357.159.,

partie défenderesse,

comparaissant en personne à l'intervention de Madame A.C., attachée, (…. pme@minfin.fed.be)

En cette cause, tenue en délibéré le 25 mars 2026, le tribunal prononce le jugement suivant.

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

•la requête contradictoire déposée au greffe du tribunal de céans, par e-deposit, le 15 avril 2024 ;

•l'ordonnance rendue le 6 juin 2024 sur pied de l'article 747 § 1er du Code judiciaire ;

•les conclusions additionnelles et de synthèse déposées par la partie demanderesse le 22 octobre 2025 ;

•les conclusions de synthèse déposées par la partie défenderesse le 9 janvier 2026 ;

Entendu le conseil de la partie demanderesse et la représentante de la partie défenderesse en leurs dires et moyens à l'audience publique du 25 mars 2026 ;

I. FAITS ET RETROACTES

1.La partie demanderesse est identifiée à la TVA sous le numéro BCE … pour les activités suivantes : intermédiation en achat, vente et location de biens immobiliers pour compte de tiers (code NACEBEL …), administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers (code NACEBEL …), et administration de biens immobiliers non résidentiels pour compte de tiers (code NACEBEL …).

La partie demanderesse débute ses activités le 4 février 2021 et s'identifie elle-même à la TVA le 21 octobre 2021.

2.Le 12 octobre 2022, l'administration notifie un dernier avertissement avant la mise à zéro du compte courant TVA pour non dépôt de la déclaration relative au deuxième trimestre 2022.

Par courrier du 10 novembre 2022, la partie demanderesse est informée de la mise à zéro de son compte courant le 31 octobre 2022 et de l'établissement d'un compte spécial. À cette occasion, il lui est également rappelé que ses déclarations relatives aux deuxième et troisième trimestres 2022 sont manquantes.

Par courrier recommandé du 22 novembre 2022, un dernier rappel est adressé à la partie demanderesse.

Le 8 mars 2023, l'administration notifie l'ouverture d'un compte spécial pour la période du 30 juin au 31 octobre 2022.

La dette TVA est inscrite sous l'article CTRI n° … pour la somme de 2.000,00 € au titre d'amendes fiscales non proportionnelles, et fait l'objet d'un avis de perception et de recouvrement du 12 mai 2023.

3.Le 9 avril 2023, l'administration notifie un dernier avertissement avant la mise à zéro du compte courant TVA pour non-dépôt de la déclaration relative au quatrième trimestre 2022.

Le 7 mai 2023, la partie demanderesse est informée de la mise à zéro du compte courant TVA le 30 avril 2023 et de l'établissement d'un compte spécial. À cette occasion, il lui est également rappelé que ses déclarations relatives au quatrième trimestre 2022 et au premier trimestre 2023 sont manquantes.

Par courrier recommandé du 30 mai 2023, un dernier rappel est adressé à la partie demanderesse.

Le 7 juillet 2023, l'administration notifie l'ouverture d'un compte spécial pour la période du 31 décembre 2022 au 30 avril 2023.

La dette TVA est inscrite sous l'article CTRI n° 500.275.466.131 pour la somme de 2.000,00 € au titre d'amendes fiscales non proportionnelles, et fait l'objet d'un avis de perception et de recouvrement du 7 juillet 2023.

4.Par requête contradictoire déposée au greffe du Tribunal, la partie demanderesse conteste le

bienfondé des amendes TVA qui lui ont été infligées.

Il. OBJET DU LITIGE

A. Résumé

5.Le litige concerne les dettes TVA inscrites au nom de la partie demanderesse dans le registre

de perception et recouvrement :

- sous l'article CTRI n° 500.267.734.221 pour la période du 30 juin au 31 octobre 2022 d'un montant de 2.000,00 € ;

- sous l'article CTRI n° 500.275.466.131 pour la période du 31 décembre 2022 au 30 avril 2023 d'un montant de 2.000,00 €.

B. Demande des parties

6.La partie demanderesse sollicite du Tribunal de déclarer la demande recevable et fondée, et

en conséquence de :

- à titre principal, annuler intégralement les amendes TVA ;

- à titre subsidiaire, accorder une remise des amendes TVA ou à tout le moins octroyer un sursis total au paiement des amendes ;

- à titre infiniment subsidiaire, accorder une remise ou à défaut un sursis dans la proportion jugée raisonnable par le Tribunal ;

- en tout état de cause, condamner la partie défenderesse aux dépens de l'instance, en ce compris l'indemnité de procédure liquidée au montant de base.

7.La partie défenderesse sollicite du Tribunal de :

- déclarer la demande recevable mais non fondée ;

- confirmer les amendes TVA ;

- délaisser à la partie demanderesse les entiers frais et dépens de l'instance.

III. RECEVABILITE ET PROCEDURE

8.La demande, introduite dans les formes et délais légaux, est recevable, ce qui ne fait pas l'objet

de contestations entre les parties.

IV. DISCUSSION

A. Exposé du litige

9.La partie demanderesse postule l'annulation des amendes TVA litigieuses et se fonde sur les

motifs suivants :

1) La partie demanderesse n'avait aucune vente réalisée et donc aucune TVA n'était due à l'Etat, dès lors, le Tribunal peut accorder une remise des amendes en appréciant la proportionnalité de celles-ci au regard de l'infraction commise ;

2) Le Tribunal peut annuler l'amende s'il constate qu'un sursis aurait pu être octroyé au contribuable, si cette mesure avait été prévue par la loi.

10.La partie défenderesse soutient que les amendes sont dues et doivent être maintenues.

B. Analyse

B.1. Quant à l'annulation et/ou la remise des amendes

B.1.1. Thèse de la partie demanderesse

11.La partie demanderesse invoque le caractère répressif des amendes contestées et l'absence d'intention frauduleuse dans son chef. Elle souligne qu'aucun impôt n'a été éludé et qu'aucune activité économique soumise à TVA n'a été exercée au cours des périodes litigieuses.

Dès lors, selon elle, les amendes infligées sont disproportionnées et ne sont pas opportunes, de sorte qu'il y a lieu de les annuler ou à tout le moins de les réduire.

B.1.2. Thèse de la partie défenderesse

12.L'administration objecte que les amendes litigieuses ont été appliquées conformément aux dispositions légales en vigueur. Elle relève en outre que les amendes n'apparaissent pas disproportionnées aux infractions constatées, compte-tenu des manquements répétés de la partie demanderesse à ses obligations fiscales.

Enfin, elle souligne que la partie demanderesse n'a pas introduit de requête en remise d'amende fondée sur l'article 9 de l'arrêté du Régent du 18 mars 1831 et qu'en l'absence d'un tel recours, le juge ne peut réduire l'amende en deçà du tarif légal.

B.1.3. Décision du Tribunal

13.En vertu de l'article 53, §1er, 2' CTVA, tout assujetti est tenu de déposer ses déclarations

périodiques à la TVA dans le délai prescrit.

L'absence de dépôt ou le dépôt tardif des déclarations périodiques entraine l'application d'une amende non-proportionnelle, conformément à l'article 70, §4 CTVA et à l'annexe à l'AR n°44.

Ces obligations fiscales incombent à l'assujetti aussi longtemps que son numéro de TVA reste actif, même si celui-ci n'exerce pas ou plus d'activités au cours des périodes litigieuses.

L'application de cette amende est une compétence liée de l'administration qui découle de la seule commission de l'infraction, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du contrevenant.

14.Lorsqu'un juge est appelé à contrôler une sanction administrative qui a un caractère répressif au sens de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales¹ celui-ci doit examiner la légalité de cette sanction et peut contrôler en particulier si cette sanction est conforme aux exigences impératives des conventions internationales et du droit interne, y compris les principes généraux du droit, notamment le principe de proportionnalité.

Ce droit de contrôle n'implique pas pour autant que le juge, sur la base d'une appréciation subjective de ce qu'il estime raisonnable, peut dispenser ou réduire des amendes pour de simples raisons d'opportunité et contre les prescrits légaux².

15.En l'espèce, l'administration a appliqué les amendes litigieuses conformément aux dispositions

légales en vigueur.

Le Tribunal relève en outre que les amendes relatives au quatrième trimestre 2022 et au premier trimestre 2023 ont été recalculées à la baisse conformément à l'AR n°44 du 9 juillet 2012 fixant le montant des amendes fiscales non proportionnelles en matière de taxe sur la valeur ajoutée, le nombre de mois de retard suite à la régularisation étant inférieur à 10 mois. Ainsi, l'amende pour dépôt tardif s'élève à 900,00 € pour le quatrième trimestre 2022 et à 600,00 € pour le premier trimestre 2023.

Compte-tenu des manquements répétés de la partie demanderesse à ses obligations en matière TVA, notamment le fait que pas moins de six déclarations trimestrielles à la TVA ont été déposées tardivement, et la réduction des amendes déjà opérée par l'administration, le Tribunal estime que le montant des amendes n'apparait pas disproportionné à la nature et à la gravité de l'infraction, à supposer même que ces amendes revêtent un caractère pénal.

16.En toute hypothèse, force est de constater que la partie demanderesse n'a pas introduit de requête en remise d'amende sur pied de l'article 9 de l'arrêté du Régent. Or, suivant la jurisprudence de la Cour de cassation³, à laquelle le Tribunal se rallie, le Tribunal ne peut examiner une demande en remise d'amende en deçà du montant légal si le contribuable n'a pas préalablement introduit ce recours administratif auprès de l'administration.

¹ L'article 6, §1er CEDH prévoit que « toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit de contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle ».

² Cour de cassation - Arrêt du 23 septembre 2022 - Rôle n° F.20.0112.N

³ Cass. (1ère ch.), 25 avril 2025, rôle n° F.22.0162.N et F.22.0166.N.

Partant, le moyen n'est pas fondé.

B.2. Quant au sursis

B.2.1. Thèse de la partie demanderesse

17.La partie demanderesse considère qu'elle aurait pu bénéficier du sursis si cette mesure avait été prévue par le législateur. Elle sollicite donc l'annulation de l'amende, au motif qu'elle ne peut pas se voir octroyer un sursis dont elle aurait dû pouvoir bénéficier.

A cet égard, la partie demanderesse explique avoir procédé à la régularisation des périodes litigieuses par l'intermédiaire de son mandataire-comptable et allègue que le litige découle d'une incompréhension de sa part concernant ses obligations TVA et d'une simple négligence administrative. Elle rappelle l'absence d'intention frauduleuse dans son chef.

B.2.2. Thèse de la partie défenderesse

18.La partie défenderesse invoque plusieurs motifs qui excluent, selon elle, toute possibilité

d'octroi d'un sursis dans le chef de la partie demanderesse :

- Les manquements répétés de la partie demanderesse à ses obligations TVA (état de récidive durant un an et demi) ;

- La régularisation n'est pas intervenue de manière spontanée mais bien près de deux ans plus tard après rappels et établissement d'un compte spécial, ce qui a nécessité dans le chef de l'administration de consacrer des moyens humains et financiers ;

- L'absence de toute autre justification concrète pour réduire davantage l'amende et/ou accorder le sursis.

B.2.3. Décision du Tribunal

19.À travers plusieurs arrêts, la Cour constitutionnelle a conclu à l'inconstitutionnalité de l'article

70 CTVA, en ce qu'il ne permet pas au juge civil d'assortir d'un sursis l'amende qu'il prononce⁴.

L'inconstitutionnalité de l'article 70 CTVA n'empêche toutefois pas le Tribunal d'appliquer cette disposition lorsqu'il constate que les infractions sont établies, que le montant de l'amende n'est pas disproportionné par rapport à la nature et à la gravité de l'infraction et qu'il n'y aurait pas eu lieu d'accorder un sursis, même si cette mesure avait été prévue par la loi.

⁴ C.C., 6 novembre 2008, n° 157/2008 ; C.C., 21 février 2013, n° 13/2013 ; C.C., 20 juillet 2020, n° 32/2020 ; C.C., 19 octobre 2023, n° 136/2023.

20.En l'espèce, vu les antécédents de la partie demanderesse qui est administratrice d'autres sociétés et l'absence de toute autre élément de justification convaincant quant au dépôt tardif des déclarations TVA, il ne se justifie pas d'envisager l'hypothèse d'un sursis, même si cette mesure avait été prévue par la loi.

Par conséquent, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'article 70 CTVA.

V. LES DEPENS

21.Il y a lieu de mettre les dépens à charge de la partie demanderesse succombant dans ses demandes.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant contradictoirement,

Vu la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire.

Dit la demande de la S.R.L.N. recevable et non fondée ;

En déboute la S.R.L.N. ;

Condamne la S.R.L.N. aux dépens de l'instance liquidés à 0 euros dans le chef de l'Etat Belge ; délaisse à la S.R.L.N. la charge de la contribution au fonds budgétaire pour l'aide juridique de deuxième ligne de 24,00 €.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique de la 32ème chambre du tribunal de première instance francophone de Bruxelles, le 3 avril 2026,

Où étaient présents et siégeaient :

Mme J. Teuwen, juge,

Mme H. Sesep, expert administratif assumé greffier art. 329 C.J.

Note du SPF Finances

Note de l’administration

Référence : FIN

5464793702