Info 22.06.07/1
22.06.2007 - Informations et communications (A.F.E.R.-T.V.A.)
Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines - Application du taux de 6 p.c. à partir du 1er janvier 2007 (E.T. 112.400)
En vertu de la loi-programme du 27 décembre 2006 (Moniteur belge du 28 décembre 2006, 3 ème édition), une rubrique XXXVII a été ajoutée au tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n°20 relatif au taux de TVA (voir la circulaire AAF n°3/2007 du 15.02.2007, numéros 77 à 80 inclus).
Cette nouvelle rubrique XXXVII a depuis lors été modifiée avec effet rétroactif au 1 er janvier 2007 (voir la loi-programme du 27 avril 2007, articles 132 et 133 ; Moniteur belge du 8 mai 2007). Les dispositions de cette nouvelle rubrique sont reprises en annexe de la présente.
La présente information a pour objet de donner un premier commentaire des conditions d'application du taux réduit de 6 p.c. conformément à la rubrique XXXVII telle que modifiée (ci-après « rubrique XXXVII »).
1. Situation de l'habitation
Les opérations doivent concerner une habitation située sur le territoire de l'une des 32 villes énumérées au numéro 79 de la circulaire AAF n°3/2007 du 15 février 2007. Si les conditions de la rubrique XXXVII sont remplies, la démolition et la reconstruction d'un bâtiment situé dans l'une des 32 villes peut par conséquent bénéficier du taux de 6 p.c. et ce, indépendamment du fait que le bâtiment soit situé dans un chancre urbain ou dans un autre quartier de la ville, voire dans une ancienne commune fusionnée.
Une autorisation préalable de l'autorité communale de laquelle il ressort que la bâtiment est situé dans une zone urbaine, n'est par conséquent pas exigé pour l'application du taux de 6 p.c. de la rubrique XXXVII.
2. Démolition et la reconstruction qui s'en suit d'une habitation privée
2.1. Le taux réduit de 6 p.c. de la rubrique XXXVII est d'application pour les travaux immobiliers et autres opérations énumérés dans la rubrique XXXI, §3, 3° à 6°, du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n°20, et qui ont pour objet la démolition et la reconstruction qui s'ensuit d'une l'habitation. Pour un commentaire concernant lesdites opérations immobilières, il peut être renvoyé, entre autres, aux numéros 6 à 9 inclus de la circulaire 2/1996 et à l'annexe 1 de la circulaire 6/1986 (= annexe 2 pour ce qui est de la publication de cette circulaire dans la Revue TVA).
Les livraisons de bâtiments et les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels sur des bâtiments ne sont donc pas visées pour l'application du taux réduit de 6 p.c. de la rubrique XXXVII.
2.2. L'érection d'un bâtiment n'entre en considération pour l'application du taux réduit de 6 p.c. de la rubrique XXXVII que pour autant que cela concerne la reconstruction d'un bâtiment et que le maître d'ouvrage ait, en vue de cette reconstruction, lui-même démoli le bâtiment de la parcelle concernée ou l'ait fait démolir. L'utilisation du bâtiment avant la démolition (qu'il soit à usage privé ou non) n'est ici d'aucun intérêt.
N'entrent notamment pas en considération pour l'application du taux de 6 p.c. de la rubrique XXXVII :
•l'agrandissement de la maison unifamiliale existante sans démolition d'une grande partie des anciens murs porteurs et de façon générale, des éléments essentiels de la structure de l'ancienne partie (cet agrandissement peut cependant dans certaines circonstances entrer en considération pour l'application du taux de 6 p.c. de l'arrêté royal n°20, article 1bis, ou du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal, rubrique XXXI - voir à cet égard la décision n° E.T. 106.933 du 1er septembre 1994) ;
•la démolition d'un bâtiment en vue de la revente de la parcelle comme terrain à bâtir et la reconstruction qui s'ensuit d'une habitation pour le compte de l'acheteur dudit terrain ;
•la finition d'une nouvelle habitation pour le compte de l'acheteur du bâtiment qui, préalablement à sa livraison dans un état inachevé, a été démoli et reconstruit pour le compte du vendeur.
Une reconstruction radicale sans agrandissement essentiel du bâtiment existant, où les travaux suivant la démolition ne reposeraient pas de façon relevante sur les anciens murs porteurs ou de façon plus générale, ne reposeraient pas sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment, ne peut pas être considérée comme une opération visée par l'arrêté royal n°20, article 1bis, §1, 1° ou par le tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n°20, rubrique XXXI, §1, 1°. Cette reconstruction radicale est cependant à assimiler, pour l'application de la rubrique XXXVII, à une démolition et une reconstruction d'un bâtiment.
2.3. Pour l'application du tarif de 6 p.c. de la rubrique XXXVII, il n'y a pas lieu de distinguer selon que la reconstruction concerne une maison unifamiliale ou un immeuble à appartements.
3. Délai pour l'exécution des travaux visés
En dehors de la question de la démolition et de la reconstruction d'une habitation qui s'ensuit, les opérations immobilières qui ont pour objet la reconstruction, finition y comprise, d'un immeuble, ne peuvent bénéficier du taux de 6 p.c. que pour autant que le moment où la taxe devient exigible se présente au plus tard le 31 décembre de l'année de la première mise en service du nouveau bâtiment.
4. Qualité de la personne qui peut bénéficier du régime préférentiel
Seul le maître d'ouvrage (c'est-à-dire la personne qui fait démolir le bâtiment et le fait reconstruire) peut, si toutes les conditions sont remplies, revendiquer du bénéfice du taux de 6 p.c. de la rubrique XXXVII.
Aucune différence ne doit par contre être faite selon que le maître d'ouvrage est un constructeur professionnel, un constructeur occasionnel ou une entreprise dont l'activité économique consiste en la location de maisons privées.
Le maître d'ouvrage peut du reste confier l'ensemble des travaux à un seul entrepreneur ou les répartir entre plusieurs corps de métier.
En revanche, lorsque cet entrepreneur ou des corps de métier sous-traitent l'entièreté ou une partie des travaux que le maître d'ouvrage leur a confiés, la taxe exigible dans la relation entre l'entrepreneur ou les corps de métier et le(s) sous-traitant(s) est toujours passible du taux de 21 p.c. (TVA à acquitter par l'entrepreneur ou les corps de métier).
5. Usage privé. Entrepreneur enregistré. Opérations (nettoyage, travaux de jardinage, construction d'une piscine, etc.) exclues du tarif réduit.
Les commentaires prévus à ce égard pour l'application du tarif réduit de 6 p.c. sur la base de l'arrêté royal n°20, article 1bis et du tableau A à l'annexe à l'arrêté royal, rubrique XXXI, s'appliquent mutatis mutandis avec néanmoins l'exception que les établissements d'hébergement pour personnes âgées, les internats, les homes de la protection de la jeunesse, les maisons d'accueil, et les établissements résidentiels semblables fournissant des logements meublés, n'entrent pas en considération pour l'application du tarif de 6 p. c. de la rubrique XXXVII.
Il y a lieu également de remarquer que l'érection d'un bâtiment professionnel séparé - en opposition avec l'éventuelle démolition et reconstruction simultanée d'une maison sur la même parcelle - n'entre pas en considération pour l'application du taux réduit de 6 p.c. de la rubrique XXXVII.
6. Pièces à remettre à l'office de contrôle TVA
Le maître d'ouvrage doit, avant que la taxe ne devienne exigible sur les opérations pour lesquelles il souhaite bénéficier du taux de 6 p.c., introduire une déclaration auprès de l'office de contrôle TVA compétent pour le territoire sur lequel est situé l'immeuble. A cette fin, il n'existe aucune forme bien particulière ou formulaire préétabli. La déclaration doit indiquer que le bâtiment que le maître d'ouvrage fait démolir et reconstruire, est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit principalement, comme logement privé et doit être accompagnée d'une copie de l'autorisation de démolition et de reconstruction.
Contrairement à ce qu'il est écrit à la rubrique XXXVII, il ne doit, par contre, être fourni aucune copie du (des) contrat(s) d'entreprise.
Pour l'introduction des documents susvisés, la circonstance que la démolition et la reconstruction de l'habitation soit déjà entreprise et qu'elle ait été soumise à l'application du taux normal de TVA de 21 p.c., n'a aucune conséquence quant à l'octroi de l'avantage du régime préférentiel. Il est renvoyé à cet égard au point 8 repris ci-dessous.
7. Remise de la déclaration à l'entrepreneur. Indications sur la facture. Responsabilité
Sauf le cas du report de perception, le maître d'ouvrage doit remettre une copie de la déclaration visée au point 6 ci-dessus, à l'entrepreneur ou aux différents corps de métiers, qui doi(ven)t la conserver pour la justification du taux de TVA de 6 p.c. qu'il a ou qu'ils ont appliqué conformément à la rubrique XXXVII.
La facture délivrée par le prestataire de service et le double qu'il doit conserver, doivent sur la base de cette déclaration, faire mention des éléments qui justifient l'application du taux réduit.
Sauf en cas de collusion entre les parties ou de non-respect évident des conditions de la rubrique XXXVII, la déclaration du maître d'ouvrage décharge le prestataire de services de sa responsabilité concernant la fixation du taux. Ainsi, ce dernier sera déchargé de sa responsabilité quand il n'est pas en mesure de déterminer de façon objective - surtout pour les conditions concernant la destruction préalable et l'utilisation privée de l'habitation - le taux de TVA à appliquer. Cette responsabilité incombera au preneur en cas de recouvrement d'une taxe supplémentaire.
8. Projets de construction déjà en cours, en ce inclus ceux commencés avant le 1er janvier 2007
En ce qui concerne la démolition et la reconstruction qui s'ensuit d'une habitation qui jusqu'à présent a été taxée au taux normal de TVA de 21 p.c. et pour laquelle il ressort à présent que les conditions de fond de la rubrique XXXVII soient remplies, il est possible d'obtenir - pour autant que les conditions reprises aux points 6 et 7 ci-dessus soient remplies - le remboursement du trop-perçu d'impôt conformément à l'article 77, §1, 1°, du Code TVA dans la mesure où cette TVA est devenue exigible après le 31 décembre 2006 et pour autant que les conditions prévues à l'arrêté royal n°4 du 29 décembre 1969 relatif aux restitutions en matière de taxe sur la valeur ajoutée sont remplies.
Annexe - Rubrique XXXVII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n°20 - Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines
Le taux réduit de 6 p.c. s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation.
Le bénéfice du taux réduit est subordonné à la réunion des conditions suivantes :
1° les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé;
2° les opérations doivent concerner un bâtiment d'habitation qui est situé dans une des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l'article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine;
3° les opérations doivent être fournies et facturées par une personne qui, au moment de la conclusion du contrat d'entreprise, est enregistrée comme entrepreneur indépendant conformément aux articles 400 et 401 du Code des impôts sur les revenus 1992;
4° le maître d'ouvrage doit :
a)avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code, remettre une déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé. Cette déclaration doit mentionner que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé, et elle doit être accompagnée d'une copie :
•du permis de bâtir;
•du (des) contrat(s) d'entreprise.
b) produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée sous a).
5° le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment;
6° la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base de la déclaration visée sous le point 4°, b), ci-avant, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.
Le taux réduit n'est en aucune façon applicable :
1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture;
2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires;
3° le nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation.
Juriel