Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20Tva - Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20 - Bâtiments anciens tranformés - Exemption - Article 44, §3, 1°, a) C.Tva

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. Op <…> heeft X bvba een appartementsgebouw (<…>) verworven bestaande uit <…> appartementen, een handels/kantoorruimte en <…> vergunde parkeerplaatsen, waarvan <…> vergunde garageboxen en <…> vergunde ondergrondse staanplaatsen.

3. Het bestaande appartementsgebouw is reeds meer dan 15 jaar geleden in gebruik genomen en is toe aan een grondige renovatie. X bvba zal het appartementsgebouw renoveren en verbouwen tot <…> appartementen en een handelsruimte, met <…> vergunde bijhorende parkeerplaatsen (waarvan <…> vergunde garageboxen en <…> vergunde ondergrondse staanplaatsen) en een bijhorende fietsberging.

4. De verbouwings- en renovatiewerken houden in dat:

- de ramen worden vervangen;

- een beperkt aantal niet dragende muren worden verplaatst of afgebroken;

- nieuwe scheidingswanden worden geplaatst;

- elektriciteit, sanitair en centrale verwarming worden vervangen;

- nieuwe isolatie wordt aangebracht;

- wordt voorzien in nieuwe chape en vloerbekleding;

- nieuwe keukens en badkamers worden geplaatst;

- de inkomhal wordt vernieuwd en de liftschacht wordt verbreed;

- de traphal wordt gerenoveerd;

- nieuwe terrassen worden voorzien;

- het gevelaanzicht wordt vernieuwd; en

- er wordt voorzien in groenvoorziening.

5. De wezenlijke structuur van het appartementsgebouw, de dragende structuur en dragende muren van het gebouw blijven quasi integraal behouden. De verbouwings- en renovatiewerken hebben tot doel het appartementsgebouw aan te passen aan het hedendaags wooncomfort.

6. Op het gelijkvloers wordt voorzien in een nieuw te bouwen fietsenberging wat zorgt voor een uitbreiding van het bouwvolume op het gelijkvloers met 65m². Op de verdiepingen worden luchtkokers dichtgemaakt wat zorgt per verdiep voor een uitbreiding van het bouwvolume met 5m².

7. De bestaande uitbouw op de bestaande dakconstructie wordt vergroot met 50m². Deze uitbouw is toe te wijzen aan appartement <…> dat een duplex appartement wordt van 158m², waarvan 108m² zich binnen het oude bestaande bouwvolume bevindt.

8. De bouw- en renovatieplannen inzake het bestaande appartementsgebouw worden door de aanvrager toegevoegd in bijlage 1 van de aanvraag. Er is geen enkel appartement waarvan het bouwvolume wijzigt buiten de bestaande bouwvolumes met uitzondering van de hierboven aangegeven uitbreidingen.

9. De vraag is vooreerst of al de uit te voeren werken (behoudens deze die betrekking hebben op de handels/kantoorruimte) kunnen gebeuren aan het verlaagd btw-tarief van 6% conform rubriek XXXI van Tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20. Vervolgens is de vraag of de appartementen kunnen verkocht worden met vrijstelling van btw.

A. Toepasselijk tarief

10. Cruciaal voor de bepaling van het tarief op de uit te voeren werken is vooreerst de vraag of deze werken kunnen worden gekwalificeerd als verbouwingswerken dan wel of deze van dergelijke ingrijpende aard zijn dat ze leiden tot een nieuwbouw.

11. Uit de voorgelegde informatie blijkt dat er niet zal geraakt worden aan de structuur van het bestaande gebouw. De beperkte oppervlakte van de uitbreidingen qua volume (te beschouwen per kavel en in verhouding tot de oppervlakte van de te behouden bestaande constructie) zijn ook niet van aard om één van de woonkavels als nieuw te kwalificeren. We kunnen vaststellen dat er in casu wel degelijk kan gesproken worden over een verbouwing. Rest de vraag of er in het kader van deze verbouwing wordt voldaan aan de in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 opgelegde voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief ad 6%.

12. De aanvrager overloopt in zijn aanvraag de voorwaarden zoals verwoord in §1, punten 1 tot en met 5 van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 en verklaart en motiveert dat hij aan al deze voorwaarden en formaliteiten zal voldoen.

13. Inzake punt 5 meldt de aanvrager dat hij als afnemer geen attest zal afleveren (en de facturen van de aannemers dus ook geen vermelding hieromtrent zullen maken) vermits er in casu toepassing zal gemaakt worden van het zogenaamde ‘stelsel van medecontractant’ ingevolge de toepassing van artikel 20 van KB nr. 1 en artikel 51, §4 W.Btw. De DVB merkt hierbij wel op dat ze in casu geen uitspraak (meer) kan doen omtrent de vraag of de voorwaarden van artikel 20 van KB nr. 1 effectief vervuld zijn.

14. De DVB kan verder bevestigen dat het gegeven dat de aanvrager de werken uitvoert met het oog op de verkoop van de woonkavels niet belet dat hij kan worden gekwalificeerd als eindverbruiker in de zin van punt 4 van §1 van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 (cf. aanschrijving 86/006 dd. 22/08/1986, randnummer 76).

15. Voor het voorgelegde project is het belangrijk er op te wijzen dat de voorgenomen werken slechts aan het verlaagd tarief kunnen worden gefactureerd in de mate deze werken betrekking hebben op de woonkavels. Concreet betekent dit dat de werken met betrekking de handels/kantoorruimte (inclusief aandeel in de gemeenschappelijke delen en mogelijke aanhorigheden zoals een bijhorende ondergrondse parkeerplaats, garagebox, aandeel in de fietsenberging, …) aan het standaardtarief ad 21% moeten worden gefactureerd.

16. De werken met betrekking tot de ondergrondse parkeerplaatsen en garageboxen kunnen slechts van het verlaagd tarief genieten in de mate ze mee worden verkocht met een woonkavel in het voorgelegde project. Als uit de basisakte zou blijken dat er specifieke gemeenschappelijke delen zijn voor de ondergrondse parkeerplaatsen en garageboxen dient hiervoor mogelijks een pro rata te worden toegepast (in de mate de parkeerplaatsen en garageboxen niet exclusief mee zouden worden verkocht met de woonkavels in het project).

17. Gezien het voorgaande kan de DVB besluiten dat de verbouwings- en renovatiewerken die aannemers zullen verrichten in opdracht van X bvba met betrekking tot de verbouwing en renovatie van de woonkavels in het appartementsgebouw (met uitsluiting van de handels/kantoorruimte en de daarbij horende gemeenschappelijke delen en mogelijke aanhorigheden en mogelijks aan derden te verkopen ondergrondse parkeerplaatsen of garageboxen), inclusief bijhorende aanhorigheden zoals berging, fietsenberging, ondergrondse parkeerplaatsen en garageboxen, kunnen plaats vinden met toepassing van het verlaagd tarief ad 6% conform rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20.

B. Verkoop met vrijstelling van btw

18. Alle kavels zullen door de aanvrager te koop worden aangeboden, in hun toekomstige staat van afwerking of afgewerkt afhankelijk van het tijdstip van verkoop. De verkoop van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw conform artikel 44, §3, 1°, a), lid 1 W.Btw. In het tweede lid van hetzelfde artikel wordt echter een uitzondering op de vrijstelling voorzien voor nieuwe gebouwen.

19. In de geest van de tekst van dit artikel dient niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze wordt verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw (Btw-handleiding, 2015, randnummer 152/2; Btw-commentaar, 01/07/2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, 3.C.).

20. Aansluitend op de hogere bespreking kunnen we vaststellen dat de beoogde kavels hun basis vinden in het reeds bestaande gebouw. Dit gebouw ondergaat een verbouwing maar wordt hierbij niet in zijn wezenlijke kenmerken gewijzigd. Het feit dat marginale uitbreidingen worden gerealiseerd doet geen afbreuk aan deze zienswijze vermits deze uitbreidingen qua oppervlakte kleiner blijven dan het behouden bestaande gebouw en dit zowel in zijn geheel bekeken als bij een vergelijking per kavel.

21. De DVB kan dan ook bevestigen dat de verkoop van de appartementen met aanhorigheden als kelderberging, ondergrondse parkeerplaat/garagebox en aandeel in de gemeenschappelijke delen zal vrijgesteld zijn van btw conform artikel 44, §3, 1°, a) lid 1 W.Btw.