Centre d’affaires, location d’immeuble, centre d'entrepriseTVA - centre d’affaires - location d’immeuble - circulaire 39/2005

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. In het kader van haar algemene doelstelling wenst vennootschap X een gebouwencomplex op te richten met als doel om jonge, startende bedrijven (hierna: de "gebruikers"), een kant en klare omgeving aan te bieden die hen zal toelaten hun technische activiteiten uit te bouwen en te ontwikkelen.

2. Als tegenprestatie voor de dienstverlening zullen de gebruikers een forfaitaire vergoeding betalen aan X. Daarnaast zal X indien gewenst nog bijkomende diensten aanbieden waarvoor dan afzonderlijke vergoedingen zullen worden aangerekend.

3. Het basisdienstenpakket omvat gebruiksrechten op de gemeenschappelijke ruimten (toegangshal, lift, kantine/refter met kitchenette, een vergaderruimte, de verschillende sanitaire voorzieningen doorheen het gebouw, het buitengebied met inbegrip van de fietsenstalling). Aangezien dit geenszins exclusieve rechten zijn, hoeven de gebruikers zich niet te bekommeren om het onderhoud etc. van deze ruimten.

4. Het gebruik van de vergaderruimte wordt in de prijs inbegrepen, indien de terbeschikkingstelling per gebruiker een bepaalde grens niet overschrijdt. Indien een gebruiker langer van deze faciliteiten gebruik wenst te maken, zal hiervoor een supplement worden aangerekend.

5. Daarnaast krijgen de gebruikers ook privatieve ruimten ter beschikking die voorzien zijn met basismateriaal en technische installaties.

6. Een bepaald gedeelte van het gebouw wordt opgedeeld in een aantal private technische units, en voornamelijk gericht is naar gebruikers die zich nog in een prille ontwikkelingsfase bevinden, maar toch al een bepaalde technische infrastructuur nodig hebben.

7. De technische units worden zo ver mogelijk standaard afgewerkt. Deze standaard afwerking omvat evenwel niet de typische eindafwerking aangezien die door de aard van de activiteit afhankelijk is van het specifieke gebruik (dat van bedrijf tot bedrijf zal verschillen). Bijgevolg zullen de gebruikers zelf een bepaalde eindafwerking kunnen kiezen.

8. De instructies van de gebruikers blijven echter beperkt tot de loutere technische specificaties: de keuze van het materiaal, het merk, de leverancier, enz. van deze materialen zal door X worden gemaakt. X zal hiervoor een marktbevraging organiseren.

9. De technische installaties, inclusief het technisch onderhoud ervan, zijn in de forfaitaire prijs inbegrepen, met uitzondering van de eindvertakkingen, die door de aard van de activiteiten afhankelijk zijn van het specifieke gebruik (dat van bedrijf tot bedrijf zal verschillen).

10. De benadering met een standaard-unit met specifieke afwerking is noodzakelijk aangezien de verschillende gebruikers specifieke noden hebben om hun bedrijfswerkzaamheden optimaal te kunnen uitoefenen. Inderdaad, hoewel de verschillende gebruikers in beginsel in dezelfde sector actief zijn en dezelfde algemene doelstelling hebben, zullen naargelang de specifieke activiteit, en meer nog, naargelang de specifieke processen die hiermee gepaard gaan, specifieke noden, specifieke technische vereisten en zelfs wettelijke verplichtingen en/of codes van de goede praktijk opduiken. Bovendien evolueren deze vereisten zeer snel in de tijd die in volle ontwikkeling is. De investeringskost die met de eindafwerking gepaard gaat, wordt begrepen in de forfaitaire vergoeding die de gebruiker aan X verschuldigd is. De eindafwerking gebeurt dus op individuele instructie van de gebruiker, doch de kost ervan wordt niet afzonderlijk gefactureerd, maar wordt wel degelijk begrepen in het forfait.

11. Er wordt aan de gebruikers nog een aantal diensten aangeboden tegen de forfaitaire prijs.

12. Zo is er een receptie waar tijdens de kantooruren wordt gezorgd voor de ontvangst van de bezoekers van de verschillende gebruikers. Tevens wordt er centraal gezorgd voor de ontvangst en het sorteren van de post, en voor het beantwoorden van telefoons bij afwezigheid van de gebruikers (eveneens enkel tijdens de kantooruren).

13. De door de gebruikers verschuldigde vergoeding omvat de terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke bureautica zoals fax en kopieerapparaat. Het effectieve gebruik hiervan zal het voorwerp uitmaken van een afzonderlijke facturatie.

14. De forfaitaire vergoeding omvat eveneens een basispakket aan ICT-infrastructuur. Het pakket omvat onder meer bekabeling en aansluitingen voor telefonie en geïntegreerde internettoegang, telefoonaansluitingen per gebruiker en een voorbehouden bandbreedte voor internetaansluiting. Ook hier zal het effectieve gebruik van de infrastructuur aanleiding geven tot een afzonderlijke facturatie.

15. Het forfait omvat ook het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten en het algemeen onderhoud van het gebouwencomplex. De schoonmaak van de individuele units is standaard voorzien, doch aan de gebruikers wordt het recht verleend de schoonmaakploegen de toegang tot deze individuele units te ontzeggen (zonder dat dit evenwel enige invloed heeft op de te betalen forfaitaire vergoeding). Immers, gelet op de gevoeligheid van de activiteiten die door de gebruikers zullen worden uitgeoefend, zijn zij doorgaans geen vragende partij om de individuele units te laten schoonmaken. Deze houding van de gebruikers strekt er enerzijds toe diefstal van gevoelige informatie (know-how, geheime formules, enz.) te voorkomen, en anderzijds, beschadiging tegen te gaan. Verder bestaat er ook nog de mogelijkheid dat X via gespecialiseerde onderaannemers tegen een afzonderlijke vergoeding nog gespecialiseerde onderhouds- en schoonmaakdiensten zal aanbieden voor de privatieve units.

16. Een aantal diensten inzake milieu- en veiligheidsaspecten zijn in het forfait begrepen. Het betreft onder meer de opvolging en actualisatie van de milieuvergunningen waaronder de activiteiten van de gebruikers gedekt worden, de provinciale milieubelasting, de organisatie van de afvoer en verwerking van de afvalstoffen, enz.

17. Verder omvat de forfaitaire vergoeding de gebruikelijke levering van een basispakket van elektriciteit, verwarming en water. Gelet op het gebruik van bepaalde installaties is het evenwel denkbaar dat bepaalde gebruikers hiervan veel meer zullen verbruiken dan anderen. Derhalve omvat het basispakket slechts een bepaald minimum. Overschrijdingen daarvan zullen (middels de meting via een afzonderlijke teller per gebruiker) aanleiding geven tot afzonderlijke facturatie.

18. Alle taksen en belastingen die verband houden met het gebouwencomplex en de daarin bevestigde uitrusting worden begrepen in de forfaitaire vergoeding. Om redenen van praktische aard - met name de moeilijkheid om de (financiële) omvang van deze taksen en belastingen vóór de aanvang van de activiteiten in te schatten (bijv. het kadastraal inkomen van het gebouw is nog niet gekend) - zal voor de opstartjaren een raming worden gemaakt van deze omvang. Vanaf het jaar waarin deze omvang met zekerheid kan worden vastgesteld kan de forfaitaire vergoeding door X worden aangepast (zowel in min als in meer) teneinde de werkelijke financiële last ervan in het forfait tot uitdrukking te brengen.

19. Verder zijn ook diensten met betrekking tot de bewaking van het gebouwencomplex in het forfait begrepen. Ook wordt een gereserveerde parking voorzien per privatieve ter beschikking gestelde oppervlakte van maximum 50m², en wordt er gezorgd voor de afvalophaling (papier, karton, restafval).

20. Tevens beschikt het gebouwencomplex over een facility manager die voor alle technische problemen met betrekking tot de installatie van de gebruikers zorgt.

21. De gebruikers kunnen, zonder dat hen een bijkomende vergoeding wordt aangerekend, beroep doen op diensten die X hen aanbiedt:

§ Partner search op technisch gebied : inventarisering expertise in bedrijven, kennisinstellingen, enz.;

§ Back-office ondersteuning: Zo zullen de gebruikers in contact worden gebracht met o.a. juristen, boekhouders, consultants, leveranciers van apparatuur en service providers.

§ Human resources: X kan een faciliterende rol spelen bij het aanwerven van personeel voor de gebruiker;

§ Organisatie spreekuur voor de gebruikers: voor alle gebruikers van het dienstenpakket zal X een wekelijks spreekuur organiseren. Tijdens dit spreekuur krijgen de gebruikers de kans om X te informeren over eventuele problemen waarmee ze geconfronteerd worden.

§ Organisatie van seminaries voor gebruikers;

§ Promotie: versterken van de nationale en internationale zichtbaarheid en reputatie van gebruikers door vermeldingen op websites en brochures;

§ Commercialisatie: X beschikt over een uitgebreid netwerk, zowel nationaal, regionaal als internationaal. De gebruikers worden in de markt geplaatst door middel van proactieve promotievoering aan de hand van brochures, deelname aan beurzen en gerichte bedrijfsbezoeken en missies in het binnen- en buitenland. De commercialisatie omhelst tevens het proces van onderhandelingen tot aan contractering;

II. Beslissing

22. Artikel 44, § 3, 2°, btw-wetboek stelt o.a. van deze belasting vrij de verhuur van uit hun aard onroerende goederen.

23. Volgens het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen moet men, om te bepalen of een handeling al dan niet kan worden gekwalificeerd als een onroerende verhuur, het voorwerp zelf van de overeenkomst analyseren (arrest van 18 november 2004, zaak C-284/03, Temco Europe). Indien het in hoofdzaak gaat om het gebruik van een gebouw, moet de handeling worden gekwalificeerd als een onroerende verhuur die bijgevolg van de btw is vrijgesteld zonder recht op aftrek te verlenen aan de verhuurder. Indien echter het voorwerp van de overeenkomst hoofdzakelijk bestaat uit een andere dienst, is de handeling in principe aan de btw onderworpen, met recht op aftrek in hoofde van de dienstverrichter, ongeacht hoe deze handeling wordt gekwalificeerd.

24. Het Hof heeft gewezen op de noodzaak om een onderscheid te maken tussen de handelingen van onroerende verhuur, die in hoofdzaak gekenmerkt worden door een passieve terbeschikkingstelling van ruimten of oppervlakten in gebouwen, tegen een vergoeding die verband houdt met het tijdsverloop, en de handelingen die een dienst genereren die voor een andere kwalificatie in aanmerking komt.

25. Als gevolg van dit arrest heeft de administratie beslist om haar zienswijze over de toepasselijke regeling inzake btw voor de handelingen van bedrijven- of dienstencentra te herzien en om een standpunt in te nemen dat in essentie kan worden geïllustreerd door een arrest van 30.4.2004 van het Hof van Beroep te Gent.

26. Dit Hof heeft immers geoordeeld dat hoewel de terbeschikkingstelling van individuele ruimten in het kader van contracten gesloten door een bedrijven- of dienstencentrum daadwerkelijk een belangrijk element van de overeenkomst uitmaakt, dit echter niet inhoudt dat deze terbeschikkingstelling daarom de hoofddienst zou zijn.

27. Het Hof heeft bovendien geoordeeld dat de terbeschikkingstelling van een individuele ruimte geen zelfstandige dienstverrichting is en dat de andere verleende prestaties evenmin één of meer andere onafhankelijke dienstverrichtingen uitmaken.

28. Met betrekking tot de bedrijven- of dienstencentra die één geheel van diensten "in pakket" aan hun klanten aanbieden "met het voor hen voor de hand liggend voordeel dat zij toetreden tot een bepaalde werkorganisatie en -omgeving waarin zij kant-en-klaar de nodige middelen voor de uitoefening van hun beroepswerkzaamheid aantreffen", heeft het Hof beslist dat de door een bedrijven- of dienstencentrum verleende diensten één geheel uitmaken dat bij toepassing van artikel 18, § 1, eerste lid, van het Wetboek voor het geheel aan de btw is onderworpen.

29. Om de handelingen van bedrijven- of dienstencentra die aan de belasting zijn onderworpen, te onderscheiden van vrijgestelde onroerende verhuur (in voorkomend geval met bijkomende diensten), heeft de administratie, na onderzoek in deze sector, een aantal criteria bepaald waaraan verplicht moet worden voldaan opdat de door de bedrijven- of dienstencentra verleende dienstprestatie volledig aan de btw zou zijn onderworpen. Deze criteria zijn opgenomen onder punt 3 van de aanschrijving nr. AOIF 39/2005 (E.T. 108.816) dd. 27.09.2005.

30. Hoewel X geen bedrijven- of dienstencentrum uitbaat in de zin van voormelde circulaire blijkt niettemin uit de verstrekte inlichtingen dat de exploitatie van het gebouwencomplex door X zeer vergelijkbare kenmerken en doeleinden vertoont. Het is immers de bedoeling om aan startende of jonge ondernemingen een volledig dienstenpakket aan te bieden waardoor zij zich kunnen concentreren op hun eigen ontwikkeling.

31. Verder stemt het door X aangeboden dienstenpakket in essentie overeen met het basisdienstenpakket dat wordt vereist in de circulaire om van een belaste handeling te kunnen spreken. De praktische toepassing van sommige van deze diensten (zoals aansluitingen op de bijzondere leidingen, bv) worden geregeld door de facility manager.

32. De gebruikers kunnen bovendien beroep doen op aanvullende diensten (cfr. nr 21) die hen door X worden aangeboden. X zorgt bovendien nog voor alle formaliteiten en verplichtingen uit de milieu- en veiligheidwetgevingen met betrekking tot de specifieke werkzaamheid van de gebruiker. Deze aanvullende diensten versterken nog het belastbare karakter van het dienstenpakket.

33. Sommige kenmerken van het dienstenpakket wijken echter af van de door de aanschrijving 39/2005 opgelegde criteria:

§ zo zal de door de gebruiker te betalen forfaitaire vergoeding de gebruikelijke levering - een bepaald minimum - van een basispakket van elektriciteit, verwarming en water omvatten. Overschrijdingen daarvan zullen aanleiding geven tot afzonderlijke facturatie;

§ bovendien zullen bepaalde units afgewerkt worden volgens de specifieke noodwendigheden van de individuele gebruikers. Deze afwerking zal door of voor rekening van X gebeuren die de geraamde kostprijs van deze werken zal terugverdienen door deze te verwerken in de forfaitaire vergoeding. Het risico van de investering rust op X die zelf een gedeelte van de gedane investering zou moeten dragen indien de overeenkomst met de gebruiker vervroegd zou beëindigd worden;

§ de overeenkomst met de gebruikers zal het schoonmaken van de privatieve technische units als basisdienst voorzien doch er zal een clausule in deze overeenkomst opgenomen waarin de gebruikers het recht wordt verleend het schoonmaakpersoneel de toegang tot hun units te weigeren, ten einde o.a. beschadigingen of de diefstal van geheime informatie te voorkomen. Indien een individuele gebruiker dit recht wenst uit te oefenen, heeft hij geenszins recht op een gedeeltelijke vermindering van de forfaitaire vergoeding.

34. Gelet op het bijzondere karakter van de werkzaamheden die door de gebruikers zullen uitgeoefend worden, zijn deze afwijkingen als verantwoord te beschouwen. Ongeacht deze afwijkingen blijkt uit het dienstenpakket dat aan de gebruikers een kant-en-klare omgeving wordt aangeboden om hun economische werkzaamheid te kunnen uitoefenen.

35. Er dient dan ook besloten te worden dat het dienstenpakket dat, op basis van de hiervoor omschreven dienstverleningsovereenkomst, door X aan de gebruikers zal verstrekt worden kwalificeert als een volledig belaste dienst.

36. X is voor deze werkzaamheid een belastingplichtige met volledig recht op aftrek.