Taxe sur la valeur ajoutée;travaux immobiliers;taux réduit de 6 pct;reconstruction;zone urbaine;démolitiontaxe sur la valeur ajoutée;travaux immobiliers;taux réduit de 6 pct;reconstruction;zone urbaine;démolition et reconstruction de bâtiments dans certaines zones urbaines

I. Objet de la demande

1. La demande porte sur la question de savoir si le taux de 6% visé par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et services selon ces taux, peut être appliqué à la totalité des travaux immobiliers consistant en la démolition d’un complexe de garage et la reconstruction au même endroit d’un immeuble d’appartements, en ce compris ceux relatifs au duplex destiné à un usage mixte (privé/professionnel).

II. Description des faits

2. Un permis de bâtir a été introduit auprès des services de l’urbanisme de la ville concernée.

3. Dès que l’autorisation de bâtir aura été obtenue, le terrain sera apporté dans une société à constituer dont le seul objet sera la location de biens d’habitation.

4. Une entreprise générale sera mandatée par la société pour la démolition des constructions existantes et la construction du nouvel immeuble.

5. Une fois l’immeuble construit, la société en restera propriétaire et le louera à des particuliers en tant qu’habitation privée.

6. Le terrain dont il s’agit a une superficie de 11 ares.

7. Les constructions existantes se composent de garages, dont beaucoup ont été rendu inutilisables vu l’état de délabrement, et d’un mur d’enceinte percé de deux entrées.

8. L’état global du bien peut-être qualifié de chancre urbain.

9. Le projet consiste en la démolition totale de ce qui est actuellement érigé sur ce terrain et la reconstruction d’un petit immeuble composé de 22 appartements, dont un est prévu pour pouvoir accueillir une habitation et une profession libérale (une deuxième entrée, une salle d’attente et un bureau), et de 24 emplacements de parking.

10. Les appartements seront loués à des particuliers à des fins d’habitation privée à l’exception de l’unité mentionnée ci-dessus.

III. Motivation de la demande

11. Conformément à la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et services selon ces taux, le taux réduit de 6% s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation.

12. Le bénéfice du taux réduit est subordonné à la réunion des conditions suivantes.

13. Condition 1 : les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé.

14. A cet égard, le projet est constitué de 21 appartements à usage privé et d’un duplex à usage mixte. La partie privée de ce duplex est nettement plus importante que la partie professionnelle.

15. Le point 45 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986 dispose que: « Si l'affectation privée est dominante et l'affectation professionnelle accessoire, et que les travaux immobiliers sont effectués à l'ensemble de l'immeuble (notamment en cas de transformation), le taux réduit de 6% peut être uniformément appliqué à la totalité des travaux. Ce n'est que pour la déduction à opérer que l'assujetti devra nécessairement déterminer la part de l'affectation professionnelle qui seule y donne droit. Par contre, si, les travaux sont effectués exclusivement aux locaux professionnels (p. ex. des travaux d'aménagement réservés à ces locaux), la taxe est applicable au taux de 17%, étant donné que ces travaux ne concernent pas l'habitation au sens strict du terme ».

16. La société conclut que l’affection privée du duplex est dominante et qu’il peut donc intégralement bénéficier du taux 6%.

17. Condition 2 : les opérations doivent concerner un bâtiment d'habitation qui est situé dans une des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l'article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine.

18. En l’espèce, le projet se situe dans une grande ville reprise à l’article 2 de l’arrêté royal du 12 août 2000 ainsi qu’au point 79 de la circulaire AAF n° 3 du 15 février 2007. La société répond donc à cette condition.

19. Condition 3 : les opérations doivent être fournies et facturées par une personne qui, au moment de la conclusion du contrat d'entreprise, est enregistrée comme entrepreneur indépendant conformément aux articles 400 et 401 du Code des impôts sur les revenus 1992.

20. La société s’engage à ce que l’entrepreneur indépendant soit enregistré conformément aux articles 400 et 401 du Code des impôts sur les revenus de 1992.

21. Condition 4 : le maître d'ouvrage doit :

a) avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code, remettre une déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé. Cette déclaration doit mentionner que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé, et elle doit être accompagnée d'une copie du permis de bâtir et du (des) contrat(s) d'entreprise ;

b) produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée sous a).

22. La société remettra copie de la décision anticipée à l’office du contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée compétent, ainsi qu’à l’entrepreneur général mandaté. La société s’engage également à remettre une déclaration à l’office de contrôle compétent avant le moment où la taxe deviendra exigible conformément à l’article 22 du Code de la TVA.

23. Condition 5 : le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment.

24. Etant entendu que la demande porte sur la démolition des garages actuels puis la reconstruction d’un nouvel immeuble, il va de soi que les travaux seront réalisés avant la première occupation de l’immeuble.

25. Condition 6 : la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base de la déclaration visée sous la condition 4, b), ci-avant, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

26. Une copie de la décision anticipée sera remise à l’entrepreneur général.

IV. Décision

27. Le site de 11 ares se compose d’une dizaine de garages en très mauvais état qui seront démolis préalablement à la nouvelle construction.

28. Les plans transmis font état de la construction, après démolition des garages délabrés, d’appartements qui sont destinés à être utilisés, soit exclusivement (pour 21 d’entre eux), soit principalement (le duplex à usage mixte), comme logement privé.

29. Les appartements se situent bien sur le territoire de l’une des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l'article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine. Ces villes, au nombre de 32, sont énumérées au point 79 de la circulaire AAF n°3/2007 du 15 février 2007. La ville concernée en fait partie.

30. Il résulte de ce qui précède que les conditions 1° et 2° prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 relatif aux taux de TVA seront remplies.

31. La société a par ailleurs précisé que seraient respectées les autres conditions et formalités posées par la rubrique XXXVII précitée.

32. Compte tenu de ce qui précède, la totalité des travaux immobiliers et autres opérations visées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 et consistant en la démolition d’un complexe de garage et la reconstruction d’un immeuble d’appartements, en ce compris ceux relatifs au duplex à usage mixte, peuvent bénéficier du taux réduit de 6%.

33. Conformément à la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit n’est toutefois pas applicable :

33.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture;

33.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires;

33.3. au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

34. Enfin il est entendu que seul le maître d’ouvrage (c’est-à-dire la personne qui fait à la fois démolir le ou les bâtiments existants et reconstruire le nouveau bâtiment) peut, si toutes les conditions sont remplies, revendiquer le bénéfice du taux de 6% de la rubrique XXXVII.

35. A cet égard, les demandeurs ont précisé que le maître de l’ouvrage serait en l’espèce la société à constituer, à laquelle sera apporté le terrain décrit au point 27. Les demandeurs ont confirmé que ce sera cette société qui fera à la fois démolir les vieux garages et reconstruire le nouveau bâtiment.