Location-financement d'immeubles (leasing immobilier), Contrat non résilable

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt ertoe te vernemen of de overeenkomst van onroerende financieringshuur die zal worden afgesloten tussen Vennootschap Y en Vennootschap X beantwoordt aan de voorwaarden van het Koninklijk Besluit nr. 30 van 29 december 1992 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur, inzonderheid wat betreft de voorwaarde van "niet-opzegbaarheid" opgenomen in artikel 1, 2° van voormeld Koninklijk Besluit.

II. Omschrijving van de verrichting

2. Voor haar activiteit werkt Vennootschap Z reeds geruime tijd samen met Vennootschap X.

3. Een nieuw complex wordt momenteel door Vennootschap X opgericht op de terreinen die vlak naast die van Vennootschap Z gelegen zijn.

4. Vennootschap Z heeft de beschikking over de terreinen op basis van een concessieovereenkomst. De terreinen werden door Vennootschap Z in subconcessie gegeven aan Vennootschap X.

5. Vennootschap Z heeft de beschikking over de terreinen via een concessieovereenkomst voor een periode van n-jaar.

6. Vennootschap Z heeft een subconcessie verleend inzake de terreinen aan Vennootschap X. Deze subconcessie werd toegekend voor de volledige nog resterende looptijd van de concessieovereenkomst afgesloten tussen de eigenaar van het terrein en Vennootschap Z.

7. Op de betreffende terreinen wordt momenteel door Vennootschap X een gebouw opgericht.

8. Ter financiering van het nieuw logistiek complex zal Vennootschap X met Vennootschap Y een overeenkomst van onroerende financieringshuur afsluiten.

9. Daar het gebouw momenteel wordt opgericht door Vennootschap X zal het vooreerst onder toepassing van btw worden overgedragen aan Vennootschap Y. Vennootschap X zal daartoe, als niet-beroepsmatige oprichter/verkoper, de voorwaarden van Koninklijk Besluit nr. 14 van 3 juni 1970 van het btw-wetboek naleven.

10. Vennootschap Y zal het gebouw vervolgens ter beschikking stellen aan Vennootschap Z door middel van een onroerende financieringshuur (zogenaamde "sale-and-lease-back" verrichting).

11. Vennootschap Y zal als partij toetreden tot de concessie- en subconcessieovereenkomst. Dit zal het voorwerp uitmaken van een 4-partijenovereenkomst die zal worden afgesloten tussen alle betrokken partijen, met name de terreineigenaar, Vennootschap Z, Vennootschap X en Vennootschap Y waarbij de betrokken partijen het exclusieve en volle eigendomsrecht van Vennootschap Y op de constructies erkennen (verzaking aan hun recht van natrekking op de constructies).

III. Beslissing

12. De onroerende financieringshuur, toegestaan door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur of zogenaamde onroerende leasing valt buiten de vrijstelling bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, b), W.BTW wanneer het contract betrekking heeft op gebouwen die deze onderneming heeft opgericht, heeft laten oprichten of heeft verkregen met betaling van de belasting en de huurder de gebouwen huurt om deze in de uitoefening van een activiteit van belastingplichtige te gebruiken.

13. KB nr. 30, van 29 december 1992, met betrekking tot de toepassing van de btw op de onroerende financieringshuur bepaalt de voorwaarden waaraan het contract moet voldoen.

14. Artikel 1, 2° van KB nr 30 voorziet namelijk dat het genot van de gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht aan de leasingnemer moet worden toegestaan op grond van een niet-opzegbaar en niet-eigendomsoverdragend contract.

15. Opdat artikel 44, § 3, 2°, b, van het Wetboek van toepassing zou zijn, mag de overeenkomst van onroerende financieringshuur noch aan de leasinggever noch aan de leasingnemer de mogelijkheid bieden een einde te maken aan de handeling voor het verstrijken van de overeengekomen termijn.

16. De overeenkomst mag bijgevolg geen clausule bevatten waarbij aan elk van de partijen of aan één van hen het recht wordt verleend om op bepaalde tijdstippen aan de overeenkomst een einde te maken mits bepaalde termijnen en/of bepaalde formaliteiten worden nagekomen of nog mits de vervulling van bepaalde voorwaarden. Meer algemeen mag het contract geen clausule bevatten die de (of één van de) partijen zou toelaten de ontbinding vrijwillig te veroorzaken.

17. Artikel 1, 2° van KB nr 30 beoogt echter niet ontbindende clausules, die volledig onafhankelijk zijn van de wil van de partijen.

18. De leasingovereenkomst is immers een wederkerig contract dat in elk geval een stilzwijgend ontbindend beding bevat, dat door partijen ook uitdrukkelijk kan worden voorzien. Het bestaan van een ontbindend beding, - het weze stilzwijgend of uitdrukkelijk - is niet in strijd met de voorwaarde van onopzegbaarheid van artikel 1,2° KB nr. 30.

19. De overeenkomst van onroerende financieringshuur die zal worden afgesloten tussen Vennootschap Y en Vennootschap X zal een clausule voorzien die bepaalt dat de overeenkomst van rechtswege ontbonden wordt in geval Vennootschap Z een einde stelt aan de overeenkomst afgesloten met Vennootschap X.

20. Vennootschap Y zal in voorkomend geval dus niet de optie hebben om de ontbinding vrijwillig te vorderen maar de overeenkomst van onroerende financieringshuur zal in dat geval van rechtswege ontbonden worden. Deze clausule sluit derhalve het contract niet uit de toepassing van KB nr. 30.

21. Wat de andere voorwaarden van KB 30 betreft moet worden vastgesteld dat:

23.1 Vennootschap X het gebouw aan Vennootschap Y zal verkopen met toepassing van de btw onder de voorwaarden voorzien door KB nr. 14 van 3 juni met betrekking tot de vervreemdingen van gebouwen, de vestigingen van een zakelijk recht op een gebouw en de overdrachten en wederoverdrachten van dergelijk recht overeenkomstig de bepaling in artikel 8 of in artikel 44, § 3, 1°, a, tweede streepje of b, tweede streepje, van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde;

23.2 op basis van overeenkomsten tussen de partijen Vennootschap Z/X/terreineigenaar en Vennootschap Y zal deze laatste eigenaar kunnen blijven van dit gebouw voor de resterende duur van de concessie- en subconcessieovereenkomsten die respectievelijk werden afgesloten tussen Vennootschap Z en de terreineigenaar, tussen Vennootschap Z en Vennootschap X;

23.3 de overeenkomst van onroerende financieringshuur zal worden afgesloten voor een duurtijd van 15 jaar die een aanvang zal nemen op de dag van het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de aankoop van het gebouw zodat aan het einde van deze overeenkomst Vennootschap X de mogelijkheid zal hebben om het eigendomsrecht van Vennootschap Y over te nemen tegen de Fair Market Value van het gebouw met een minimum van m procent van het investeringsbedrag;

23.4 de gebouwen zullen door Vennootschap X in de uitoefening van zijn werkzaamheid als belastingplichtige worden gebruikt;

het contract is niet-eigendomsoverdragend;

het totale bedrag van de periodieke huurprijzen die door Vennootschap X zullen moeten worden betaald, zullen Vennootschap Y het mogelijk maken het geïnvesteerd kapitaal integraal opnieuw samen te stellen in de door artikel 1, 4° van KB nr. 30 voorziene termijn.

22. Gelet op wat voorafgaat beslist het College van de DVB dat de overeenkomst van onroerende financieringshuur, die zal worden afgesloten tussen X en Y beantwoordt aan de voorwaarden van KB nr. 30 met betrekking tot de toepassing van de btw op de onroerende financieringshuur ook wat betreft de voorwaarde van "niet-opzegbaarheid" opgenomen in artikel 1, 2° van dit Besluit