Location-financement d'immeubles, Reconstitution intégrale du capital investi

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt ertoe te vernemen of het dubbele sanctie- en vergoedingsmechanisme (bestaande uit Prestatiekortingen die in mindering komen van de maatstaf van heffing, enerzijds, en Onbeschikbaarheidsvergoedingen die buiten de toepassingssfeer van de BTW vallen, anderzijds) verenigbaar is met de voorwaarde van wedersamenstelling van het geïnvesteerd kapitaal op 15 jaar zoals bepaald in art. 1, 4° K.B. NR. 30 betreffende de onroerende leasing.

II. Omschrijving van de verrichting

2. In het kader van een structuur van "onroerende leasing" zal de vennootschap A de door de vennootschap B tot stand gebrachte (en te onderhouden) infrastructuurwerken in gebruik nemen tegen een vooraf bepaalde periodieke vergoeding ("Leasevergoeding"), met de mogelijkheid om, tegen betaling van een eveneens vooraf bepaalde prijs, de zakelijke rechten van de vennootschap B op die infrastructuur over te nemen op het einde van de leasingovereenkomst. Krachtens de promotieovereenkomst zou vennootschap A, naast de eigenlijke leasingvergoeding, ook een onderhoudsvergoeding ("Onderhoudsvergoeding") verschuldigd zijn aan de vennootschap B voor het door deze laatste te leveren structureel onderhoud. De Leasevergoeding en de Onderhoudsvergoeding vormen samen de beschikbaarheidsvergoeding ("Beschikbaarheidsvergoeding").

3. De kwalificatie van de te gunnen opdracht als een "promotieovereenkomst van werken" voor doeleinden van overheidsopdrachtenreglementering brengt in casu met zich mee dat vennootschap A voor zijn respectievelijke deel van de opdracht ofwel over het eigendomsrecht ofwel over een recht van erfpacht dient te beschikken op de betrokken gronden. De vennootschap B zal vervolgens van vennootschap A een recht van opstal verwerven zodat zij voor een duur die de bouw en de terbeschikkingstelling van de werken overstijgt, over de eigendomsrechten op de infrastructuur beschikt.

4. In het licht van de (aankoop)optie (constitutief element van de onroerende leasing) is vereist dat uitdrukkelijk wordt voorzien dat de vennootschap B het aan haar toegekende recht van opstal opnieuw kan overdragen aan vennootschap A.

5. Bedoeling is dat vennootschap A een symbolische vergoeding zal betalen voor de verwerving van het recht van erfpacht op de betrokken gronden/wegen. Voor de toekenning van het recht van opstal door vennootschap A aan de vennootschap B zou geen vergoeding aangerekend worden.

6. Het recht van opstal zou toegekend worden door vennootschap A aan de vennootschap B voor een duur die verstrijkt na 37 jaar te rekenen vanaf de aanvang van de bouwwerken. De constructiefase wordt geraamd op ongeveer 2 jaar. Vanaf de oplevering van de infrastructuurwerken zouden deze ter beschikking gesteld worden aan vennootschap A door middel van een onroerende lease voor een duur van 25 jaar. Op het einde van de leaseovereenkomst beschikt vennootschap A over een optie om (i) de zakelijke rechten (recht van opstal) op de infrastructuur (althans de resterende duur ervan) te verwerven, of om, althans in de mate dat dit met het oog op de dienstverlening nuttig wordt geacht, (ii) de infrastructuur verder te huren gedurende de resterende looptijd van het recht van opstal in hoofde van de vennootschap B (d.i. principieel nog voor een resterende duur van 10 jaar; indien en in de mate dat de constructiefase langer heeft geduurd dan 2 jaar zal de duur van de overblijvende huurperiode dienovereenkomstig worden ingekort). De uitoefenprijs van de eerste optie zal gelijk zijn aan de "net present value" (NPV) van de som van de huurgelden die verschuldigd zouden zijn onder de tweede optie. Indien vennootschap A de infrastructuur niet verwerft onder de eerste optie, zal zij in ieder geval de eigendom van de infrastructuur verwerven op het einde van het recht van opstal (en dit voor de resterende duur van haar recht van erfpacht) krachtens het recht van natrekking. Er zal door vennootschap A geen vergoeding verschuldigd zijn aan de vennootschap B voor die eigendomsoverdracht.

III. Beslissing

7. Op grond van art. 44, §3, 2°, b WBTW wordt de mogelijkheid gecreëerd om onroerende leasing ("onroerende financieringshuur") binnen het toepassingsgebied van de BTW te brengen en aldus de BTW op de oprichting van de bouwwerken te recupereren. Het K.B. NR. 30 van 29 december 1992 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur bevat een aantal toepassingsvoorwaarden.

8. Aan volgende toepassingsvoorwaarden wordt in casu probleemloos voldaan:

In eerste instantie gaat het om "gebouwde" onroerende goederen.

De te bouwen onroerende goederen waarop het contract van onroerende leasing betrekking heeft, zullen worden verworven door de leasinggever vennootschap B met toepassing van de BTW.

Het is de leasingnemer vennootschap A die zal bepalen waar de infrastructuurwerken worden aangelegd, die de plannen en bestekken moet goedkeuren en toezicht moet uitoefenen over de uitvoering van de werken.

De leasingnemer vennootschap A bestemt de door de leasinggever vennootschap B te bouwen infrastructuur voor de uitoefening van zijn belastingplichtige beroepswerkzaamheid.

Het contract van onroerende leasing zal noch aan de leasingnemer, noch aan de leasinggever, de mogelijkheid bieden om de overeenkomst vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn op te zeggen. Dit vereiste geldt onverminderd de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst wegens niet-nakoming van essentiële verplichtingen door een van de partijen.

De leasinggever kan voor BTW-doeleinden beschouwd worden als een onderneming gespecialiseerd in onroerende leasing.

De overeenkomst van onroerende leasing zal geen automatische eigendomsoverdracht teweegbrengen, en bevat een reële aankoopoptie. De prijs voor het lichten van de aankoopoptie is gelijk aan de net present value van de som van de huurgelden die verschuldigd zouden zijn indien de optie tot verder huren zou zijn gelicht. De optie tot verder huren voorziet een huurvergoeding die gelijk is aan de laatste Leasevergoeding. De formule voor de berekening van de net present value van de som van de huurgelden maakt deel uit van de gunningsprocedure, en de kandidaat-investeerders zullen een voorstel moeten doen op basis van bovengenoemde gegevens.

De zakelijke rechten die de leasinggever verwerft op de betrokken gronden (in casu een recht van opstal) zijn van een langere duurtijd dan de duurtijd van de leasingovereenkomst, en de leasingnemer zal het recht verwerven om middels de uitoefening van een optie deze zakelijke rechten over te nemen op het einde van de leasingovereenkomst.

9. De rulingaanvraag heeft echter betrekking op de verenigbaarheid van het dubbele sanctie-en vergoedingsmechanisme (prestatiekortingen en onbeschikbaarheidsvergoedingen) met de voorwaarde van wedersamenstelling van het geïnvesteerd kapitaal op 15 jaar zoals bepaald in art. 1, 4° van het Koninklijk Besluit nr. 30.

III.A. Prestatiekortingen

10. De prestatiekortingen op de beschikbaarheidsvergoeding worden toegekend aan vennootschap A wanneer de vooropgestelde prestatie-en kwaliteitseisen (zowel tijdens de bouwfase, als tijdens de exploitatiefase) niet worden gehaald. De prestatiekortingen hebben tot gevolg dat vennootschap A minder beschikbaarheidsvergoedingen moet betalen aan de vennootschap B. Omdat inzake BTW enkel de effectieve tegenprestatie mag worden belast, behoren de prestatiekortingen niet tot de maatstaf van heffing en dienen ze te worden gekwalificeerd als prijsvermindering voor BTW doeleinden.

11. Omdat de prestatiekortingen afhangen van toekomstige onzekere gebeurtenissen en de omvang ervan op het moment van het sluiten van het contract nog niet gekend is, kan de full pay out van het geïnversteerd kapitaal in het gedrang komen.

12. In dat verband dient te worden aangestipt dat de onbeschikbaarheid of de minder beschikbaarheid van de infrastructuur evenzeer te wijten kan zijn aan een gebrek aan de infrastructuur als aan een gebrek aan onderhoud zodat er in principe een verdeling van de korting zou moeten gebeuren tussen de maatstaf van heffing van de onderhoudsdiensten en de maatstaf van heffing voor de leasingoperatie.

13. Omdat dergelijke verdeling enkel tot gevolg zou hebben dat de afrekeningswijze zoals hierna uiteengezet op een langere periode zou moeten gebeuren en omdat beide methodes (verdeling of niet) dezelfde impact hebben voor de schatkist (omdat vennootschap A een volledige recht op aftrek heeft), kan ter vereenvoudiging aanvaard worden, om de Prestatiekorting eerst op de Onderhoudsvergoeding aan te rekenen, en vervolgens op de Leasevergoeding.

14. De Prestatiekorting mag bovendien niet tot gevolg hebben dat de Leasevergoeding minder bedraagt dan 1/60e van de realisatieprijs (*)(zij wordt m.a.w. geplafonneerd). Het eventuele saldo van de Prestatiekorting van het betrokken kwartaal (en/of van vorige kwartalen) zal worden overgedragen naar het eerstvolgende kwartaal waarin hetzelfde principe zal worden toegepast, en waarbij een eventueel saldo opnieuw wordt overgedragen naar het daaropvolgende kwartaal. Op de overgedragen Prestatiekortingen zal een marktconforme interestvergoeding verschuldigd zijn.

[(*) Er zijn 60 kwartalen op 15 jaar. Indien de realisatieprijs wordt gedeeld door 60 bekomt men de minimum-Leasevergoeding opdat voldaan zou zijn aan de voorwaarde van full pay out op 15 jaar.]

15. Het eventuele saldo van Prestatiekortingen dat overblijft na het laatste kwartaal van de 15-jarige periode van full pay out, zal zonder plafond in mindering worden gebracht van de Beschikbaarheidsvergoedingen van het eerste kwartaal van het zestiende jaar, en een gebeurlijk overblijvende saldo zal worden overgedragen naar elk daaropvolgend kwartaal, totdat de Prestatiekortingen volledig zijn aangezuiverd.

16. De toepassing van de korting op deze wijze heeft tot gevolg dat de component "leasevergoeding" van de verschuldigde beschikbaarheidsvergoeding ieder kwartaal (en dit gedurende 15 jaren) minstens 1/60 van de realisatieprijs bedraagt. Zo beantwoordt het leasingcontract aan de ratio legis van de wijziging aangebracht door het Koninklijk Besluit van 10 januari 2005 in artikel 1, 4°, KB 30, wat de wedersamenstelling van het geïnvesteerde kapitaal betreft.

III.B. Onbeschikbaarheidsvergoedingen

17. De onbeschikbaarheidsvergoedingen dienen om de vennootschap A toe te laten om zijn vervangingskosten op te vangen. Per kwartaal wordt een onbeschikbaarheidspercentage vermenigvuldigd met de totale geraamde meerkost van exploitatie voor vervangende busdiensten.

18. De Onbeschikbaarheidsvergoedingen, die een daadwerkelijke schadevergoeding voor de additionele exploitatiekosten uitmaken, vallen buiten het toepassingsgebied van de BTW. De onbeschikbaarheidsvergoedingen die verschuldigd zijn door de vennootschap B aande vennootschap A worden niet in mindering gebracht van de door vennootschap A verschuldigde leasevergoedingen en hebben bijgevolg geen impact op de wedersamenstelling van het geïnvesteerd kapitaal.