La rubrique XXXVII § 2 du tableau A de l'annexeTVA - La rubrique XXXVII § 2 du tableau A de l'annexe à l’ AR nr° 20 La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage, personne morale ou personne physique, qui donnera le nouveau logement en location pendant une période d’au moins 15 ans à une agence immobilière sociale, ou par son intermédiaire, ou à une société de logement reconnue par l’autorité compétente, ou à une personne morale à finalité sociale

Décision anticipée n° 2026.0384 du 22.09.2026

TVA

La rubrique XXXVII § 2 du tableau A de l'annexe à l’ AR nr° 20 La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage, personne morale ou personne physique, qui donnera le nouveau logement en location pendant une période d’au moins 15 ans à une agence immobilière sociale, ou par son intermédiaire, ou à une société de logement reconnue par l’autorité compétente, ou à une personne morale à finalité sociale

Résumé

Le demandeur souhaite obtenir, pour le projet, la confirmation de l’application du taux réduit de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXVII « Démolition et reconstruction de logements », § 4 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, pour le « Bâtiment 1 » composé de X unités de logement.

Le demandeur souhaite également obtenir, pour le projet, la confirmation de l’application du taux réduit de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXVII « Démolition et reconstruction de logements », § 2 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, pour le « Bâtiment 2 » composé de Y unités de logement.

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvrager wenst voor een project bestaande uit een bedrijfspand af te breken gevolgd door een heropbouw van “” wooneenheden, verdeeld over verschillende blokken.

II. Vraagstelling

2. De aanvrager wenst voor het voormelde project een bevestiging te bekomen omtrent de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 2 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven voor het “Gebouw 1” bestaande uit X woonunits.

3. De aanvrager wenst voor het voormelde project de bevestiging te bekomen omtrent de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 4 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven voor het “Gebouw 2” bestaande uit Y woonunits.

III. Beslissing

4. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende:

De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur aan of door tussenkomst van een in het tweede lid, 1°, bedoeld organisme en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.

5. In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 2 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 dat het voordeel van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% onderworpen is aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1° de handelingen hebben betrekking op een gebouw dat, na de uitvoering van de werken, door de bouwheer als woning wordt verhuurd:

a) aan een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk;

b) in het kader van een door de bouwheer toegekend beheersmandaat aan een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk;

2° de bouwheer:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt, naast het rijksregisternummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle eigenaars van het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten, de respectievelijke aandelen van de eigenaars in dat gebouw evenals, het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw bedoeld is om gedurende een periode van ten minste vijftien jaar aan of door bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor dan wel aan of door bemiddeling van een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te verhuren als woning en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en);

b) overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a);

3° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;

4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op:

1° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning;

4° handelingen die tot voorwerp hebben zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

6. Daarenboven maakt de aanvrager, als bouwheer en verhuurder, zich sterk te zullen voldoen aan de vormvoorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 4 van tabel A bij het Btw‑KB nr. 20 (indiening voorafgaande verklaring/factuurvermelding) mits de huurder uiteraard voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

7. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen dat de werken in onroerende staat met betrekking tot de wooneenheden die in het kader van dit project zullen worden verhuurd, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief.

III.B. Verlaagd btw‑tarief voor afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur

8. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende:

“Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.”

In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 dat het voordeel van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% onderworpen is aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1. De handelingen hebben betrekking op een gebouw dat na de uitvoering van de werken:

a. door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;

b. een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

2. de bouwheer:

a. verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister

b. overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a);

3. het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;

4. de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.”

9. De aanvrager bevestigt dat alle wooneenheden die zullen worden verhuurd, voldoen aan het oppervlaktecriterium van 200 m².

10. Daarenboven maakt de aanvrager, als bouwheer en verhuurder, zich sterk te zullen voldoen aan de vormvoorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 4 van tabel A bij het Btw‑KB nr. 20 (indiening voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits de huurder uiteraard voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

11. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen dat de werken in onroerende staat met betrekking tot de wooneenheden die in het kader van dit project zullen worden verhuurd, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief.

III.C. Toepassing in casu volledige of wezenlijke afbraak van een gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

12. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 2 en § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 geldt er sinds 01.06.2024 een verlaagd btw‑tarief van 6% op het werk in onroerende staat inzake de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als het initiële gebouw.

13. De aanwending van het gebouw vóór de afbraak is van geen belang. Het gesloopte gebouw hoeft op zich geen woning te zijn.

14. Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw‑Wetboek).

15. Het gebouw moet bovendien een significante omvang hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). Deze beoordeling gebeurt per geval.

16. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

17. Er dient een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

18. De gebouwen 1 en 2 zullen volledig worden gerealiseerd op volgende kadastrale perceel: “”

19. Wat voorafgaat kan de DVB bevestigen dat de perceel “”, kwalificeert als ‘bebouwd perceel’ in kader van de regeling.

20. Gebouwen “” en “”, bestaande uit “” (een zware betonnen kolom-balk-plaatstructuur, worden integraal afgebroken met oog op de heroprichting van Gebouwen B en C.

21. De aanvrager verklaart de volgende verhoudingen tussen af te breken gebouwen tegenover de gebouwen die worden heropgericht:

22. Daar de btw‑wetgeving de draagwijdte van het begrip “significant” niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw.

23. De afbraak van verschillende gebouwen kwalificeren als de afbraak van een oud gebouw met significante omvang en staat in de gegeven omstandigheden in verhouding tot de woonéénheden die worden heropgebouwd.

24. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak van de oude constructies derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw van verschillende wooneenheden.

III.D. Bouwheer-Eenheid van project

25. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon

26. De aanvrager is de eigenaar van de site en zal als bouwheer optreden in het project “” te “”.

27. De aanvrager zal instaan voor de afbraak van de gebouwen “” en “” als voor de heroprichting van gebouwen “” en “”

28. De DVB deelt mee dat de aanvrager voldoet aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap.

III.E. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

29. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

30. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen

31. Uit het opmetings- en het inplantingsplan blijkt dat “” woonéénheden zich voor meer dan 50% van hun oppervlakte op het kadastraal perceel “”.

III.F. Toepassing in casu i.v.m. langdurende verhuur aan of door tussenkomst van een in het tweede lid, 1°, bedoeld organisme

32. Gebouw “” is bestemd voor langdurige sociale verhuur aan studenten en zal bestaan uit “” studentenstudio’s.

33. Er is een raamovereenkomst afgesloten tussen de aanvrager “” en “”, het sociaal verhuurkantoor voor studenten. Het “” werkt volgens het principe van de Sociale Verhuurkantoren maar richt zich uitsluitend op studenten.

34. “” heeft als doel, als sociaal studentenverhuurkantoor, studenten met beperkte middelen of studenten die zich in een moeilijke sociale situatie bevinden toegang te geven tot huisvesting.

35. Overeenkomstig de raamovereenkomst staat “”, via een lange termijnhuur van “” jaar, in voor het aangaan van de studentenhuurovereenkomsten, de registratie van de huurovereenkomsten, de verlenging/ vernieuwing/ beëindiging van alle huurovereenkomsten en de noodzakelijke of nuttige herstellingen aan de Woonunits.

36. “”is volgens het “” erkend als sociaal verhuurkantoor voor studenten “” en werd vertegenwoordigd door “” als hoedanigheid van voorzitter.

III.G. Toepassing in casu i.v.m. het langdurig verhuren van de woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

37. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 4 1° a) van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven stelt dat de bouwheer de woning dient te verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

38. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat de verhuurder de bouwheer, natuurlijke persoon of rechtspersoon is die een gebouw afbreekt en een woning opricht, en die hij langdurend zal verhuren.

De circulaire stelt uitdrukkelijk dat het dient te gaan om een rechtstreekse verhuur tussen de bouwheer en de private huurder.

39. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat minimumverhuurtermijn voor de bewoning van de heropgerichte woning minstens 15 jaar bedraagt.

40. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat de huurder natuurlijke persoon zodra de woning is heropgericht en geschikt voor gebruik deze als hoofdverblijfplaats dient aan te wenden en er zijn domicilie dient te vestigen.

41. De aanvrager verklaart dat hij als bouwheer de heropgerichte woongelegenheden rechtstreeks zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en die een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m², en dit gedurende minstens 15 jaar.

42. Bijgevolg kan worden besloten dat de voorwaarden vervuld zijn voor een langdurende verhuur aan natuurlijke personen voor het gebouw 2 bestaande uit “” woonunits.

III.H Toepassing in casu i.v.m. elementen die buiten het beslissingskader vallen.

43. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 4, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 is onderhevig aan tal van voorwaarden. Die voorwaarden zijn vermeld in § 4 maar ook in de daaropvolgende paragrafen.

Ook de circulaire 2024/C/73 betreffende het verlaagd btw‑tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024 heeft het over voorwaarden.

44. Het betreft voorwaarden waarover in voorliggende beslissing geen uitspraken wordt over gedaan.

45. Zo mag de oppervlakte van de heropgebouwde woning de grens van 200 m² niet overschrijden.

Bovendien dient de bouwheer (verhuurder) een verklaring in te vullen, vóóraleer de btw opeisbaar wordt met betrekking tot de handelingen waarvoor hij het btw‑tarief van 6% krachtens voormelde huidige rubriek XXXVII wenst te genieten.

Beslissing

47. Het voorgenomen project gelegen te “” met kadastrale nummer “” bedoelde gebouw 1 in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief van 6 procent overeenkomstig Rubriek XXXVII, § 2 van Tabel A van de Bijlage bij KB nr. 20 W.Btw op de werken in onroerende staat m.b.t. de heropbouw van 93 studentenstudio’s alsook op de bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen (waaronder technische ruimtes en bergingen) en fietsplaatsen in de ondergrondse parking onder het gebouw C.

48. De conciërgekamer/woning die zich bevindt in gebouw 1 geen voorwerp uitmaakt van deze aanvraag.

49. Het voorgenomen project gelegen te “” met kadastrale nummer “” bedoelde gebouw 2 in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief van 6 procent overeenkomstig Rubriek XXXVII, § 4 van Tabel A van de Bijlage bij KB nr. 20 W.Btw op de werken in onroerende staat m.b.t. de heropbouw van 25 residentiële woonunits alsook op de bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen (waaronder technische ruimtes en bergingen) en fietsplaatsen in de ondergrondse parking onder het gebouw B.

50. Gebouwen “”, “” en “” maken geen voorwerp uit van de aanvraag.