Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstructionTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation - Rubrique XXXVII, § 1, du tableau A de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van NP.

II. Beknopte omschrijving van de beoogde verrichtingen

2. De aanvrager wenst een ééngezinswoning grondig te verbouwen en bijgevolg een bevestiging te verkrijgen of het gebouw onder rubriek XXXVII § 1 KB nr 20 W.Btw kan vallen.

3. De aanvrager, volle eigenaar van een perceel met daarop een eigen en enige woning, gelegen te “”, ingrijpend te wijzigen waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw.

4. De woning gaat uitsluitend worden bestemd als privéwoning.

5. De werken worden als noodzakelijk geacht om de stabiliteit van het gebouw intact te houden gezien de situatie van het draagstructuur van het gebouw.

6. Volgende werkzaamheden worden uitgevoerd;

7. De nieuwe woning zal na de werken eveneens bestaan uit dezelfde niveaus. De indeling van de woning blijft identiek.

III. Vraagstelling

8. De aanvrager wenst een ééngezinswoning ingrijpend te wijzigen en bijgevolg een bevestiging te verkrijgen of het gebouw kan vallen onder rubriek XXXVII § 1 KB nr 20 W.Btw.

IV. Beslissing

9. Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt:

De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

IV.A.1. Wettelijk kader

10. Ingevolge rubriek XXXVII, § 1 tabel A van K.B. nr. 20 is het verlaagd btw‑tarief van 6% van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.

11. Het verlaagd tarief van de btw is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° De handelingen hebben betrekking op een gebouw dat, na de uitvoering van de werken:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger‑natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;

b) En een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m².

2° de bouwheer‑natuurlijke persoon:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, en is vergezeld van een afschrift van:

– de omgevingsvergunning;

– het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn leveranciers;

3° Het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;

4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger‑natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

– andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

– een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

12. De aanvragers bevestigen dat alle wooneenheden die zullen worden heropgericht, voldoen aan het oppervlaktecriterium van 200 m².

Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1

•zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer);

•werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

•(sinds 01.07.2025) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

IV.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

13. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat:

•Voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 1 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

•De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.(GwH 21.04.2022, nr. 56/2022, rolnr. 7611)

•de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

IV.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling

14. De bedoelde woningen zal ingrijpende wijzigingen ondergaan in het project te “” die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zal volgens de aanvrager(s) van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig § 1, van voornoemde rubriek XXXVII).

Daarenboven maakt de bouwheer van deze wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 1 van voornoemde rubriek XXXVII.

15. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze woningen die in het kader van het project te “”, principieel in aanmerking komt voor de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 1 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr., in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de bouwheer(heren) natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 1 van voornoemde rubriek XXXVII.

IV.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW‑KB nr. 20): toepassing in casu

IV.B.1. Eenheid van bouwheerschap

16. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%-tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak- en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project.

17. De beschreven aanvrager van deze rulingaanvraag zullen voor dit project zal optreden als bouwheer.

18. De omgevingsvergunning met nummer “” werd ingediend door, “”.

19. De DVB deelt mee dat de aanvrager(s) voldoet(n) aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap.

IV.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

20. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

21. In casu wordt het gebouw bedoeld in deze ruling niet afgebroken maar ingrijpend gewijzigd. De aanvrager verwijst hiervoor naar de administratieve toegeving opgenomen onder circulaire 2024/C/30 en circulaire 2024/C/73.

22. De circulaire vermeldt volgende tolerantie onder 3.2.1. Wat wordt bedoeld met de afbraak van een gebouw?:

“De administratie voorziet om praktische redenen evenwel in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief bij renovatie (rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw‑tarieven) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

23. Wat deze administratieve toegeving betreft is deze regeling strikt beperkt tot gevallen waarin het verlaagd btw‑tarief bij renovatie niet van toepassing is ingevolge de aard en omvang van de afbraakwerken (ongeacht of er al dan niet sprake is van een wezenlijke uitbreiding).

24. Gelet op een fundamenteel verschil tussen beide regelingen is het bovendien voor eenzelfde gebouw niet mogelijk het verlaagd btw‑tarief inzake renovatie te combineren met het verlaagd btw‑tarief inzake afbraak en heropbouw.

25. De administratieve tolerantie kan in geval van een gebouw dat bestaat uit meerdere woon- en/of commerciële eenheden enkel worden toegepast:

1) als alle al dan niet wooneenheden van het gebouw na de uitgevoerde afbraakwerken niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw.

2) en het merendeel van de oude dragende muren van het gebouw als geheel is gesloopt.

26. Voor het desbetreffende gebouw wordt er meer dan 50% van de draagstructuur gesloopt en meer dan 50% nieuwe draagstructuur voorzien.

27. De DVB concludeert dat voor het in deze ruling omschreven gebouw er meer dan 50% van de draagstructuur zal worden afgebroken en meer dan 50% nieuwe draagstructuur zal worden voorzien.

28. Het project kan op basis van de voorgenoemde administratieve toegeving worden gekwalificeerd als gelijkgestelde afbraak.

29. De DVB deelt mee de voorgaande berekening van de draagstructuur niet te hebben onderzocht, nagerekend of afgestemd met de plannen. Het is aan de aanvrager om te voldoen aan de voorgenoemde administratieve tolerantie.

IV.B.3. Heropbouw van de nieuwe woongebouwen op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen

30. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1 W.Btw is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

31. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van gebouwen gebeurt met het oog op de wederopbouw van de woningen, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

Hierbij kan overigens geen rekening worden gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling. Dit is vaste rulingpraktijk. De DVB neemt de oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken.

32. Het omschreven project komt bijgevolg principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII § 1 van Btw‑KB nr. 20.

33. Het nieuw op te richten x halfopen woningen zullen zich op de oorspronkelijk bebouwde percelen bevinden.

IV.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding.

34. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

35. Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw‑Wetboek).

36. De btw‑administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Het gebouw moet bovendien een significante omvang hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). Deze beoordeling gebeurt per geval.

37. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

38. Er dient een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

V. Conclusie

39. Mits voldaan aan de voorwaarden, het project in aanmerking komt voor het verlaagd btw‑tarief van 6 pct. volgens Rubriek XXXVII, § 1, tabel A van Btw‑KB nr. 20.

40. Het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%‑tarief verder afhankelijk is van in rubriek XXXVII, § 1, tabel A van Btw‑KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de bouwheer aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de bouwheer, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.