Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstructionTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation - Rubrique XXXVII, § 1, du tableau A de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van NP:

II. Beknopte omschrijving van de beoogde verrichtingen

2. De x aanvragers (kandidaat-kopers) hebben op ““ een wederzijdse aankoop/verkoopbelofte gesloten betreffende X bestaande halfopen woningen gelegen te “” gekend onder “”. (Bijlage ruling))

3. De overeenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarden van het verkrijgen door de aanvragers, op eigen kosten, van de noodzakelijke omgevingsvergunning voor het verkavelen van de percelen, en dit voorafgaand aan het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte (aankoopoptie) verleend werd.

4. Alle kosten en lasten i.v.m. de verkavelingsaanvraag en omgevingsvergunning zullen door de aanvragers worden gedragen ongeacht het resultaat van deze voorgenoemde aanvragen. Deze aanvragers verlenen ook hun toestemming en hun medewerking m de desbetreffende aanvragen in te dienen.

5. De aanvragers zullen elk voor hun gedeelte de afbraakkosten per verdeling van de perceelgrenzen dragen. ( “” en “ voor “” gedeelte, “ voor “” gedeelte).

6. De aanvragers zullen op hun kosten de bestaande bebouwing (elk per perceelaandeel) afbreken, de scheidingslijn tussen de beide percelen licht te verplaatsen om deze gelijk te trekken gevolgd door heroprichting van x nieuwe halfopen woningen (elk per perceelaandeel).

7. “” en “” wensen het “” bouwlot bekeken vanuit het perspectief van “” en “” en “” het “” bouwlot aan te kopen elk eventueel met een bijhorende tuindeel.

8. Pas na de aankoop zullen de aanvragers overgaan tot de afbraak van bestaande constructies en heropbouw van elk halfopen woning op elk bouwlot.

9. De aanvragers hebben zich in de overeenkomst van de aankoop/verkoopbelofte ertoe verbonden om binnen de maand vanaf de ondertekening van de overeenkomst op eigen kosten een verkavelingsaanvraag in te dienen.

III. Vraagstelling

10. De aanvragers wensen voor het voormelde project x aaneenliggende halfopen woningen te kopen om ze vervolgens af te breken gevolgd door heropbouw van x nieuwe halfopen woningen ingevolge rubriek XXXVII, § 1 tabel A van K.B. nr. 20 het verlaagd btw‑tarief van 6% van toepassing is op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw

IV. Beslissing

11. Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt:

De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

IV.A.1. Wettelijk kader

12. Ingevolge rubriek XXXVII, § 1 tabel A van K.B. nr. 20 is het verlaagd btw‑tarief van 6% van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.

13. Het verlaagd tarief van de btw is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° De handelingen hebben betrekking op een gebouw dat, na de uitvoering van de werken:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;

b) En een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m².

2° de bouwheer‑natuurlijke persoon:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m², en is vergezeld van een afschrift van:

•de omgevingsvergunning;

•het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn leveranciers;

3° Het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;

4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

•andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

•een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

14. De aanvragers bevestigen dat alle wooneenheden die zullen worden heropgericht, voldoen aan het oppervlaktecriterium van 200 m².

Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1

•zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer);

•werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

•(sinds 01.07.2025) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel‑ en controletoestellen verbonden aan de ketel.

IV.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

15. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat:

•Voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 1 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

•De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.(GwH 21.04.2022, nr. 56/2022, rolnr. 7611)

•de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

IV.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling

16. De bedoelde x halfopen woningen die heropgericht gaan worden in het project te “” die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager(s) van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig § 1, van voornoemde rubriek XXXVII).

Daarenboven maakt de bouwheer van deze wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 1 van voornoemde rubriek XXXVII.

17. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze x halfopen woningen die in het kader van het project te “”worden heropgericht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 1 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr., in het kader van een afbraak‑ en heropbouwproject en mits de bouwheer(heren) natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 1 van voornoemde rubriek XXXVII.

IV.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW‑KB nr. 20): toepassing in casu

IV.B.1. Eenheid van bouwheerschap

18. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%‑tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak‑ en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project.

19. De beschreven x aanvragers van deze rulingaanvraag zullen voor dit project optreden als bouwheer.

20. De omgevingsvergunning met nummer “” werd op “” ingediend door, “”.

21. De aanvraag van de omgevingsvergunning/verkavelingsvergunning en alle daarmee gepaard gaande kosten en lasten, zal gebeuren door, op verantwoordelijkheid en op kosten van de in deze rulingaanvraag vermelde aanvrager(s) kandidaat kopers.

22. De afbraakwerken van de bestaande bebouwing(en) gevolgd door heropbouw van x halfopen woningen zullen gebeurden door, op verantwoordelijkheid en op kosten van de in deze ruling vermelde aanvrager(s), elk voor hun (aan)deel per perceelgrens(zen).

•“” en “”: het “” bouwlot bekeken vanuit het perspectief van “”.

•“” en “” het “” bouwlot bekeken vanuit het perspectief van “”.

23. De aanvrager(s) stelllen de DVB niet ter kennis van enig factuur en/of offerte.

24. De DVB deelt mee dat de aanvrager(s) voldoet(n) aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap.

IV.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

25. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

26. In casu zijn de bestaande gebouwen nog niet afgebroken. De afbraak gebeurt pas binnen de 2 maanden na het verkrijgen van de goedgekeurde verkavelingsvergunning.

27. De heropbouw zal starten na ondertekenen van de aankoopakte die uiterlijk binnen de maand na de goedkeuring en ondertekening van de verkavelingsvergunning.

28. De aanvrager(s) verklaren na ondertekening van de aankoopakte over te gaan tot afbraak van alle gebouwen gevolgd door heropbouw van woonéénheden.

IV.B.3. Heropbouw van de nieuwe woongebouwen op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen

29. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1 W.Btw is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

30. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van gebouwen gebeurt met het oog op de wederopbouw van de woningen, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

Hierbij kan overigens geen rekening worden gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling. Dit is vaste rulingpraktijk. De DVB neemt de oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken.

31. Zoals in deze ruling uiteengezet, bestaat de projectsite uit x kadastrale percelen, “”en “”.

32. Uit het opmetings‑ en het inplantingsplan blijkt dat x woonéénheden zich voor meer dan 50% van hun oppervlakte op het kadastraal percelen “” zullen bevinden.

33. Het omschreven project komt bijgevolg principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII § 1 van Btw‑KB nr. 20.

34. Het nieuw op te richten x halfopen woningen zullen zich op de oorspronkelijk bebouwde percelen bevinden.

IV.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding.

35. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

36. Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw‑Wetboek).

37. De btw‑administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Het gebouw moet bovendien een significante omvang hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). Deze beoordeling gebeurt per geval.

38. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

39. Er dient een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

40. Het project wordt gerealiseerd op volgende kadastrale percelen: “”, “” en “”.

41. Uit wat voorafgaat kan de DVB bevestigen dat de percelen “” en “” kwalificeren als ‘bebouwde percelen’.

42. De af te breken gebouwen zijn volgens de DVB opgericht uit duurzame materialen, waardoor de afbraak van de voorgenoemde gebouwen kunnen worden beschouwd als significante afbraak.

Er is met andere woorden sprake van significante gebouwen zowel op zichzelf beschouwd als in verhouding tot de heropgebouwde woningen.

43. De afbraak van verschillende gebouw kwalificeren volgens de DVB als de afbraak van gebouwen met significante omvang en staat in de gegeven omstandigheden in verhouding tot de woonéénheden die worden heropgebouwd.

V. Conclusie

44. Mits voldaan aan de voorwaarden de bouwheer de in deze ruling beschreven x appartementen zal leveren in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief van 6 procent overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 W.Btw vanaf 01/07/2025.

45. Ook de levering van de hiervoor bedoelde ondergrondse autostaanplaatsen, carports en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor deze “” wooneenheden onderworpen is aan het bedoelde 6%‑heropbouwtarief;

46. Deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.Btw op datum van deze beslissing;

47. Het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%‑tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond‑ en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium (in casu 175 m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning) , de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.

VI. Beslissing

48. Mits voldaan aan de voorwaarden, het verlaagd btw‑tarief van 6 pct. van toepassing is op de werken in onroerende staat die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van (verschillende) woning(en), bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon, gelegen te “” en “”.

49. Het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%‑tarief verder afhankelijk is van in rubriek XXXVII, § 1, tabel A van Btw‑KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de bouwheer aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de bouwheer, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.