Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstructionTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation - Rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA

Texte de la décision

Cette décision est publiée uniquement dans sa langue originale.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag wordt ingediend in naam van X, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer xxx.xxx.xxx, die, de door afbraak en heropbouw gerealiseerde wooneenheden zal verkopen.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna: DVB) de bevestiging te verkrijgen dat de verkoop van de wooneenheden door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd, kan genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, §3 van bijlage A bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, §3 van BTW-KB nr. 20

4. Overeenkomstig artikel 1, § 2, sub a, van koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven en tot indeling van goederen en diensten volgens deze tarieven, wordt de belasting geheven aan het verlaagde tarief van 6 % voor de goederen en diensten die zijn vermeld in tabel A van de bijlage bij voornoemd koninklijk besluit.

5. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de btw-tarieven is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

6. De handeling heeft betrekking op een woning die, na de levering:

- hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2.

- hetzij door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid of wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat hen door de koper is verleend.

- hetzij door de verkrijger wordt bestemd voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

7. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

1° zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

2° de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

III.A.2. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

8. De wooneenheden die zullen worden verkocht in hogervermeld project, die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20).

9. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3°, tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding/…) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

10. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de woningen die in het kader van dit project worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw-tarief van 6% omdat de betreffende woningen allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 voldoen.

III.B. Toepassing op de onderhavige verrichting

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

11. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

12. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.

13. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw-tarief niet genieten.

14. Er moet worden benadrukt dat deze maatregel betrekking heeft op vastgoedprojecten waarbij de heropbouw van een woning nauw verbonden is met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw. Het is in die zin dat de woorden 'de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning' moeten worden begrepen. Worden dus niet bedoeld: de vastgoedprojecten waarbij blijkt dat de twee aspecten (afbraak en heropbouw) volledig onafhankelijk zijn van elkaar. Dat is met name het geval wanneer degene die het oorspronkelijke gebouw heeft afgebroken of laten afbreken, geen enkele band heeft met degene die de woning heeft gebouwd of laten bouwen. In principe moet de bouwheer zowel het gebouw afbreken als de nieuwe woning heropbouwen maar er bestaan administratieve toegevingen. Dat is ook het geval wanneer de afbraak van het oorspronkelijke gebouw dermate veel vroeger heeft plaatsgevonden dan de werkzaamheden inzake heropbouw (en dat ongeacht welke personen bij de verschillende fasen van de werkzaamheden betrokken waren) dat niet kan worden gesproken van eenheid van opzet of van een totaalproject (1).

[(1) Circulaire 2024/C/73 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024, titel 3.2.1., p.7.]

15. In casu gebeurden de afbraakwerken door twee verschillende juridische entiteiten.

16. In de periode xxx – xxx worden de eerste reeks afbraakwerken uitgevoerd (eerste drie vorderingsstaten – ongeveer 2/3de van de totale afbraakkosten) door Y, eigenaar van de desbetreffende grond met oude opstallen. De enige aandeelhouder van Y is Z (holdingvennootschap binnen de groep H – vertegenwoordigd door P).

17. Op xxx wordt aanvraagster, X, opgericht voor 50% door G (vennootschap binnen de groep H – vertegenwoordigd door P) en voor 50% door de N (vertegenwoordigd door T). De idee achter de instap van N in het project bestond er louter in om een nieuwe financiële investeerder in het project te betrekken voor 50%.

18. Op xxx worden de aandelen van Y voor 50% verkocht aan G (vennootschap binnen de groep H – vertegenwoordigd door P – intern) en voor 50% verkocht aan N (vertegenwoordigd door T).

19. Eveneens op xxx worden 2 aandeelhoudersovereenkomsten gesloten tussen G en N met betrekking tot Y en aanvraagster, X; daaruit blijkt dat groep H de meerderheid van de raad van bestuur benoemt.

20. De controle van groep H is dan ook – zowel voor als na de 50% aandelenoverdracht – bij groep H zodat de betrokken vennootschappen Y’ en X kwalificeren als ‘verbonden vennootschappen’.

21. In navolging hiervan wordt op xxx een opstalovereenkomst verleden tussen Y en aanvraagster, X.

22. Op xxx wijzigt Y haar naam naar Y’.

23. Vanaf xxx worden de afbraakwerken verdergezet door aanvraagster, X. In tweede fase worden de afbraakwerkzaamheden (conform de 4de en 5de vorderingsstaat) dus uitgevoerd in opdracht en voor rekening van aanvraagster (2) en de opbouwwerkzaamheden zullen worden uitgevoerd door aanvraagster. Ook de levering (verkoop) zelf zal door aanvraagster worden uitgevoerd.

[(2) De facturen inzake de 4de en 5de vorderingsstaat werden opgemaakt op naam van aanvraagster, de 5de vorderingsstaat werd ook opgemaakt op naam van aanvraagster. Door een administratieve fout bij de aannemer die de afbraakwerken heeft uitgevoerd, werd de 4de vorderingsstaat nog opgemaakt op naam van de opstalgever. Aanvraagster merkt hierbij op dat zij voor de periode waar de 4de vorderingsstaat betrekking op heeft (xxx-xxx) de enige opstalhouder was (sinds xxx), waardoor de opstalgever geen opdracht kon geven tot het uitvoeren van deze 4de vorderingsstaat.]

24. Er kan in casu gesteld worden dat binnen dit project de heropbouw nauw verbonden is met de afbraak. De twee aspecten (afbraak en heropbouw) zijn niet volledig onafhankelijk van elkaar. De bovengrondse constructies werden gesloopt door Y (grondeigenaar), terwijl de vloerplaat, kelder en overige ondergrondse structuren werden afgebroken door de aanvraagster, X (projectontwikkelaar en opstalhouder). Op basis van wat voorafgaat kan gesteld worden dat X en Y verbonden ondernemingen zijn.

25. In casu is er een band tussen X en Y onderling die gezamenlijk de oorspronkelijke gebouwen hebben afgebroken of laten afbreken, waarbij X instaat voor de heropbouw. In die zin is er dan ook ‘eenheid van project’.

26. Op basis van het voorgaande besluit het team dat aan de vereiste eenheid (identiteit) tussen de partijen die de afbraak uitvoeren en de partij die de woningen heropbouwt, is voldaan.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

27. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

28. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

29. Zoals blijkt uit de bijgevoegde plannen en vorderingsstaten inzake de afbraakwerken, gaat het om een volledige afbraak van de oude bebouwingen en is bijgevolg voldaan aan de voorwaarde van volledige of wezenlijke afbraak.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

30. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

31. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

32. De oude gebouwen strekten zich zowel uit over het volledige perceel xxx en over meer dan de helft van het perceel xxx, beide percelen kwalificeren dus als ‘percelen waarop afbraakwerken plaatsvonden’. De nieuw te construeren wooneenheden worden eveneens op beide percelen gebouwd. De DVB stelt bijgevolg vast dat deze grondvoorwaarde in casu is vervuld.

III.B.4. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

33. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

III.B.4.a Kwalificatie als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief

34. De percelen waarop de woonentiteiten zullen worden opgericht, waren bebouwd met gebouwen in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW.

III.B.4.b Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

35. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant.

36. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

37. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken en cijfers blijkt dat de afgebroken gebouwen genoeg significante omvang hadden, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject, en er bijgevolg voldaan is aan de proportionaliteitsvoorwaarde.

De DVB is van oordeel dat:

38. bij de verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het hiervoor vernoemd project, het verlaagde tarief van 6% van toepassing is, ingevolge rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20;

39. het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%-tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de koper (verkrijger) aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten;

40. het verlaagd tarief niet van toepassing is op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel;

41. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor de verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.