Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstructionTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation - Rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag wordt ingediend in naam van X, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer xxx.xxx.xxx, die in de hoedanigheid van opstalhouder, de door afbraak en heropbouw gerealiseerde wooneenheden zal verkopen.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna: DVB) de bevestiging te verkrijgen dat de verkoop van de wooneenheden door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd en die bestemd zijn om te worden geleverd aan een natuurlijke persoon die het als zijn enige eigen woning zal gebruiken en die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben, OF aan een koper die voornoemde woning verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij of aan een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon met een sociaal oogmerk erkend door de bevoegde overheid op het gebied van het sociaal huisvestingsbeleid, OF aan een koper die de woning zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er onverwijld zijn intrek zal nemen, kan genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, §3 van bijlage A bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, §3 van BTW-KB nr. 20

4. Overeenkomstig artikel 1, § 2, sub a, van koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven en tot indeling van goederen en diensten volgens deze tarieven, wordt de belasting geheven aan het verlaagde tarief van 6 % voor de goederen en diensten die zijn vermeld in tabel A van de bijlage bij voornoemd koninklijk besluit.

5. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de btw-tarieven is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

6. De handeling heeft betrekking op een woning die, na de levering:

- hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2.

- hetzij door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid of wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat hen door de koper is verleend.

- hetzij door de verkrijger wordt bestemd voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

III.A.2. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

7. De wooneenheden die zullen worden verkocht in hogervermeld project, die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20).

8. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3°, tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding/…) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

9. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de woningen die in het kader van dit project worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw-tarief van 6% omdat de betreffende woningen allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 voldoen.

III.B. Toepassing op de onderhavige verrichting

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

10. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

11. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.

12. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw-tarief niet genieten.

13. In 2020 werd een onderhandse overeenkomst gesloten tussen grondeigenaar en onderneming X waarin het verlenen van een opstalrecht aan laatstgenoemde werd voorzien. In 2025 werd een authentieke opstalakte verleden die expliciet verwijst naar deze onderhandse overeenkomst en deze retroactief bevestigt.

14. De nog af te breken woning zal worden afgebroken door onderneming X, in eigen naam en voor eigen rekening, in de hoedanigheid van opstalhouder. Wat het reeds afgebroken gebouw betreft, werd de afbraak uitgevoerd vóór het verlijden van de authentieke opstalakte. Deze afbraakwerken werden verricht op basis van een aannemingscontract op naam van de opstalhouder en ingevolge een duidelijke voorafgaande afspraak met de grondeigenaar via de onderhandse overeenkomst van 2020.

15. Op grond van voormelde en de bij de aanvraag voorgelegde stukken is onderneming X de bouwheer voor het volledig omschreven vastgoedproject, dit zowel op vlak van afbraak als op vlak van heropbouw. Desgevallend is voldaan aan de vereiste eenheid van bouwheerschap.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

16. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

17. In casu worden alle bestaande constructies afgebroken.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

18. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief is dat de heropbouw van een woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. Hierbij is niet vereist dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

19. Het voorgelegde overlappingsplan toont enerzijds aan dat de wooneenheden nagenoeg volledig gerealiseerd zullen worden op een samengevoegd perceel. Anderzijds blijkt dat er op een ander bebouwd perceel enkel parkeerplaatsen zullen worden opgericht en geen wooneenheden. Bij gebrek aan heropbouw van een woning op dit perceel - waarop wel afbraak van een gebouw gebeurt - wordt dit volledig buiten beschouwing gelaten bij de beoordeling van huidig criterium.

20. Het samengevoegd perceel, betreft 1 kadastraal perceel waarbij de lijnen van het perceel volledig samenvallen met de contouren van de woning op het perceel. Dit perceel is volledig omringd door een onbebouwd perceel. Ter zake merkt de btw-administratie aan als één perceel ‘een perceel dat de omtrek volgt van een gebouw, volledig is omsloten door een ander perceel (tuin, met toegangsweg tot de omsloten woning) waarbij beide percelen behoren tot dezelfde volle eigenaar’.

21. Volgende voorwaarden dienen derhalve te zijn voldaan:

• het omringend onbebouwd perceel (tuinperceel) moet het bebouwd perceel volledig omsluiten;

• het bebouwd perceel volgt louter de omtrek (de contouren) van het gebouw;

• het omringend onbebouwd perceel omvat de toegangsweg tot de omsloten woning;

• beide percelen moeten tot dezelfde volle eigenaar behoren;

• het omsloten gebouw moet uiteraard worden afgebroken.

22. Voormelde voorwaarden zijn voldaan. In een dergelijk geval heeft de rulingdienst als zienswijze dat de beide kadastrale percelen (het bebouwde en onbebouwde) beschouwd kunnen worden als 1 bebouwd perceel. Alle wooneenheden worden nagenoeg volledig op dit bebouwd perceel opgericht.

23. In casu is er derhalve voldaan aan de voorwaarde van heropbouw van de nieuwe wooneenheden op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken/af te breken gebouw.

III.B.4. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

24. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° WBTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

25. Er wordt opgemerkt dat het perceel waarop enkel afbraak van een gebouw en geen heropbouw van een woning zal gebeuren, buiten beschouwing wordt gelaten bij de beoordeling van dit criterium.

III.B.4.a Kwalificatie als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief

26. Het samengevoegd perceel waarop de nieuwe wooneenheden nagenoeg volledig zullen worden gebouwd, is bebouwd met een woonhuis (door de aanvrager bestempeld als ‘villa’).

27. Het woonhuis kwalificeert als een gebouw in de zin van artikel 1, §9, 1°, van het Btw-wetboek.

III.B.4.b Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

28. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° WBTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant.

29. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

30. Uit de voorgelegde stukken kan worden besloten dat het af te breken woonhuis (villa) een voldoende significante omvang heeft, ook in verhouding tot het te realiseren project

III.B.5. Bijgebouwen en aanhorigheden

31. Het verlaagd btw-tarief is beperkt tot de levering van wooneenheden en strekt zich in principe niet uit tot hun aanhorigheden. Zo is het verlaagd tarief niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. Deze zijn immers aan te merken als aanhorigheden bij een tuin.

32. Wat garages (en carports) betreft, heeft de btw-administratie reeds meermaals bevestigd dat garages die deel uitmaken van de wooneenheden door het onmiddellijk nut dat zij voor de eigenaar/huurder meebrengen op dezelfde wijze moeten worden behandeld als de wooneenheden zelf; dit ook wanneer zij er niet aan grenzen..

33. Verder werd door de rulingdienst reeds meermaals bevestigd dat het verlaagd tarief ook van toepassing is t.a.v. (ondergrondse) parkeerplaatsen die van onmiddellijk nut zijn voor de eigenaars/huurders van de woonentiteiten. Het verlaagd tarief is derhalve eveneens van toepassing op de verkoop van de (ondergrondse) parkeerplaatsen samen met een wooneenheid.

III.C. Conclusie

34. Op voorwaarde dat aan de andere formaliteiten en voorwaarden van rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3° tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) is voldaan en dat de wooneenheden waarop deze aanvraag betrekking heeft, daadwerkelijk zullen verkocht worden aan:

• hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m2;

• hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurig (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte);

• hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurig (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m2;

is het verlaagde tarief van 6% van toepassing.

35. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

De DVB is van oordeel dat:

36. bij de verkoop van de bedoelde wooneenheden, die deel uitmaken van het hiervoor vermelde project en op voorwaarde dat de wooneenheden waarop deze aanvraag betrekking heeft, daadwerkelijk worden geleverd aan een koper die de woning hetzij zal gebruiken als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning zoals hierboven gedefinieerd, hetzij zal verhuren aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon voor een periode van vijftien jaar onder de hierboven vermelde voorwaarden, hetzij zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid op het vlak van het sociaal huisvestingsbeleid of verhuurd te worden in het kader van een aan hen verleende beheersopdracht, het verlaagde tarief van 6% van toepassing is.

37. het voor zich spreekt dat de toepassing van dit verlaagd btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.