Vente bâtiments anciens, Exemption, bâtiment ancien, exonérationTVA - Vente bâtiments anciens - Exemption

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation qu’après achèvement des travaux, les appartements décrits ci-après n’acquerront pas la qualité de bâtiment neuf au sens de la législation TVA et devront être vendus en exemption de la taxe conformément à l’article 44, §3, 1°, a) C.TVA.

II. Description des faits

2. La demanderesse a acquis, sous le régime des droits d’enregistrement le bien faisant l’objet de la présente demande.

3. Elle a introduit une demande de permis d’urbanisme en vue de la rénovation et de l’agrandissement du bâtiment ainsi que d’un changement d’affectation en cinq appartements (transformation d’une maison en cinq appartements).

4. Il y a lieu de noter que le bâtiment acquis est classé (inscrit au patrimoine architectural de la ville) de sorte qu’aucune modification de la façade n’est permise.

5. Le permis mentionne que seule la structure brute serait conservée. La réalité des travaux effectivement réalisés est toutefois différente.

6. Les éléments structurels comprennent des parois porteuses mais également des parois séparatrices des unités (pas toujours porteuses).

7. Au niveau du gros-œuvre, les travaux réalisés peuvent être listés comme suit :

- Ferraillages et bétonnage rez-de-chaussée

- Pose de poutres métalliques rez-de-chaussée

- Pose des poutrains et claveaux au sol d’étage +1

- Ferraillages et bétonnage au sol +1

- Pose de poutres métalliques au +1

- Pose des poutrains et claveaux au sol d’étage +2

- Ferraillages et bétonnage au sol de +2

- Poste de poutres métalliques au +2

- Modification structurelle de la toiture

- Création de nouveaux escaliers en béton de la cave jusqu’au +1

- Création de nouveaux escaliers en bois 3 pièce dans les duplexes

- Installation de châssis aluminium

- Isolation des façades par l’extérieur

- Création de terrasses individuelles pour les appartements

- Installation ascenseur.

Les travaux ne portent pas sur le renforcement des structures conservées.

8. En ce qui concerne le critère de la surface (applicable aux travaux d’agrandissement), l’architecte n’a pas considéré comme « surface nouvelle », le plancher remplacé aux étages +1 et +2.

9. Concrètement :

- Au rez-de-chaussée, une nouvelle dalle de béton a été coulée, portant sur les fondations existantes de la maison ;

- Au + 1, une nouvelle poutrelle métallique a été installée, portant sur les murs porteurs existants. Le nouveau plancher est fixé au même niveau (voir plans existants et situation projetée).

- Au + 2, le niveau du plancher a été descendu d’environ 60 cm (voir plans).

A considérer que la surface du + 2 doive être considérée comme « nouvelle », la surface de l’appartement 3 n’est pas doublée.

III. Décision

10. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

11. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

12. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf.

13. Deux situations peuvent être envisagées :

- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

14. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

15. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 13, 2ième tiret, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du C.TVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

16. Dans le cas présent, il ressort de la description du projet immobilier faite par le demandeur que les travaux entrepris (tels que mentionnés aux numéros 7 à 10 ci-avant) ne modifient pas radicalement le bâtiment dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination.

17. En effet, l’atteinte portée aux éléments porteurs ou aux fondations du bâtiment reste minoritaire. Les éléments structurels anciens seront majoritairement conservés sans que des travaux de renforcement ne soient nécessaires. De plus, les agrandissements, annoncés par le demandeur, aux appartements 1, 2 et 5 n’ont pas pour effet de doubler la superficie initiale.

18. Comme le demandeur souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 13, 2ième tiret ci-avant.

19. Dès lors, les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente des appartements, visés par la présente demande, et résultant de cette transformation, pourra être effectuée en exemption de TVA conformément à l’article 44, §3, 1°, a) C.TVA.