Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstructionTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation Rubrique XXXVII, § 1, du tableau A de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van X en Y, natuurlijke personen, die samen zullen optreden als bouwheer.

2. De geplande verrichting omvat de afbraak en heropbouw van een woning gelegen te <>.

3. Op het perceel bevindt zich momenteel een schuur van <> m² die volledig zal afgebroken worden. De schuur heeft een afzonderlijke kadastrale inschrijving en er is een kadastraal inkomen toegekend aan de schuur. Na de afbraak zal een nieuwe half-open woning worden gebouwd.

II. Vraagstelling

4. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing beoogt de bevestiging van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% op de werken in onroerende staat die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw en dit op grond van rubriek XXXVII, §1, tabel A, KB nr. 20 van 20 juli 1970.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

5. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Toepassingsgebied

6. Ingevolge rubriek XXXVII, § 1 tabel A van K.B. nr. 20 is het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.

7. Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handelingen hebben betrekking op een gebouw dat, na de uitvoering van de werken:

a) op het ogenblik van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;

b) een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

2° de bouwheer-natuurlijke persoon:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en);

b) overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a);

3° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;

4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

8. Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de bouwheer-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

• andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

• een andere woning die hij bewoont als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

9. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op:

1° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

• de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 juli 2023;

• de op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is overeenkomstig artikel 17, § 1 WBTW.

III.B. Toepassing in casu

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

10. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 1 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

11. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend (1).

[(1) GwH 21.04.2022, nr. 56/2022, rolnr. 7611, www.const-court.be]

12. In casu zal de afbraak van de schuur gebeuren in opdracht van X en Y net voor de opstart van de ruwbouwaannemer.

13. De bouwheer verricht bijgevolg de afbraak van de schuur met het oog op de wederopbouw van de woning.

14. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van eenheid tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

15. Opdat er sprake kan zijn van afbraak in de zin van deze regeling is het nodig dat de bouwheer het gebouw volledig sloopt in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (2).

[(2) Circulaire nr. 2024/C/30 van 26.04.2024, punt 3.2.1.]

16. In casu werden de plannen voor de omgevingsvergunning reeds opgemaakt. De gemeente Z stelt een duidelijke eis bij het indienen van de vergunning, m.n. dat de schuur volledig zal worden afgebroken.

17. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van volledige of wezenlijke afbraak.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woning op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

18. Eén van de grondvoorwaarden voor de btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van rubriek XXXVII, § 1, tabel A van K.B. nr. 20).

19. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden (3).

[(3) Circulaire nr. 2024/C/30 van 26.04.2024, punt 3.2.1.]

20. Uit de voorgelegde plannen en foto’s blijkt dat de schuur op hetzelfde perceel gelegen als de nieuw op te richten woning.

21. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van heropbouw van de nieuwe woning op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw.

III.B.4. .Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

22. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° WBTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en) (4).

[(4) Circulaire nr. 2024/C/30 van 26.04.2024, punt 3.2.1.]

III.B.4.a. Kwalificatie als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief

23. Het is belangrijk te weten dat de aanwending van het gebouw vóór de afbraak van geen belang is. Het gesloopte gebouw hoeft dus op zich geen woning te zijn.

24. Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw-Wetboek).

25. In de regel worden in het kader van deze regeling aangemerkt als een gebouw: alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).

26. Het perceel waarop de nieuwe woning zal worden opgericht, is bebouwd met een schuur met een grondoppervlakte van <> m² waaraan een kadastraal inkomen van een gebouwd onroerend goed werd toegekend.

27. De schuur is voorzien van de nodige fundamenten, waarop een betonplaat is voorzien. Rondom de schuur is eveneens een verharding uit beton aangebracht die mee onderdeel zal uitmaken van de afbraakwerken. De voorzieningen van elektriciteit en water zijn eveneens aanwezig in het gebouw. Voor de sloop van de schuur zullen de funderingen en de aansluitende verharding allemaal worden uitgegraven.

28. De schuur kwalificeert bijgevolg als een gebouw in de zin van artikel 1, § 9, 1° WBTW.

III.B.4.b. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

29. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° WBTW dat een significante omvang heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en) (5).

[(5) Circulaire nr. 2024/C/30 van 26.04.2024, punt 3.2.1.]

30. De circulaire vermeldt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren.

31. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (6).

[(6) Circulaire nr. 2024/C/30 van 26.04.2024, punt 3.2.1.]

32. Een constructie opgetrokken uit niet-duurzame materialen daarentegen zal normaal gezien niet beantwoorden aan dit criterium.

33. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld wanneer enkel een fundering, (ondergrondse) buizen of leidingen, verhardingen (zoals parkings, opritten en toegangswegen) of een omheining worden afgebroken.

34. Worden door de administratie evenmin aangemerkt als een significant gebouw: een duiventil, een tuinhuis, een schuilplaats voor een dier in de wei.

35. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie (7).

[(7) Circulaire nr. 2024/C/30 van 26.04.2024, punt 3.2.1.]

36. De bestaande gebouwen dienen een significante omvang te hebben, wat in casu het geval is. De schuur werd in 1919-1930 opgericht in dubbelsteense muren in pape- of klampsteen rijnvorm met een plat dak in lichte helling met houtenliggers, vezelbeplating en roofing. De muren werden voorzien van gemetste fundamenten, waarop een betonplaat is voorzien. De ondervloer in beton werd gepolierd afgewerkt. Bovendien werd de zichtzijde extra opgewaardeerd door een cementering aan te brengen. Er is bijgevolg gebruik gemaakt van in 1919 bestaande duurzame materialen. Rondom de schuur is een verharding uit beton aangebracht. De voorzieningen van elektriciteit en water zijn eveneens aanwezig in het gebouw. Op fotomateriaal zijn recentere silexbetonpanelen te zien, deze zijn aanvullingen en opdelingen die in het verleden werden toegepast. Aldus is de eigenlijke constructie steeds bewaard gebleven omwille van zijn robuust en duurzaam karakter. Het gebouw heeft een lange tijd dienst gedaan als opslag/werkhuis. De schuur heeft een oppervlakte van <> m².

37. De nieuw op te richten woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2.

38. De rulingdienst is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak van de schuur derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw van de eengezinswoning.

III.C. Conclusie

39. Het verlaagd btw-tarief van 6 pct. is van toepassing op de werken in onroerende staat die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning, bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon, gelegen te <> en dit op grond van rubriek XXXVII, §1, tabel A, KB nr. 20 van 20 juli 1970;

40. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit verlaagd btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in rubriek XXXVII, § 1, tabel A van Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de bouwheer aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de bouwheer, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.