Bâtiments neufs pour l’application de la TVA, bâtiment neufTVA - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que l’immeuble de bureaux décrit ci-après sera considéré comme neuf au sens de la TVA après achèvement des travaux de rénovation et de transformation.

II. Description des faits

2. Le demandeur envisage de rénover lourdement l’ensemble du bâtiment, façades et sous-sol inclus, afin de faire correspondre l’immeuble aux standards actuels d’un immeuble de bureaux. Cette rénovation impactera de nombreux éléments structurels du bâtiment et ne s’apparente pas à une rénovation classique où l’on aurait uniquement les éléments tels que les revêtements de sols, les cloisons, les vitrages ou encore l’HVAC qui seraient retirés pour être remplacés. Il s’agit ici d’une rénovation bien plus profonde et importante pour un montant total des travaux estimé à N EUR HTVA.

3. De manière globale, le projet prévoit un réaménagement des étages avec une diminution de la superficie de plancher hors-sol, passant de Nm² à N m².

4. Le projet prévoit entre autre, la démolition de plusieurs dalles de sol, la réorganisation des étages, la rénovation des façades, l’isolation du bâtiment, l’installation de nouvelles installations techniques…

III. Décision

5. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale

6. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

7. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. (1)

[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.]

8. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

9. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

10. Selon le SDA et sur base de la description faite par le demandeur des travaux envisagés (tels que repris ci-dessus, aux points 2 et suivants de la demande), et bien qu’une partie des importants travaux décrits impactera la structure du bâtiment, le SDA considère qu’il est malaisé d’apprécier si ces travaux seront d’une ampleur telle que ce bâtiment subira une modification pouvant être qualifiée de radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination.

11. Dans ce cas, il convient d’analyser si la règle des 60% telle qu’énoncée au point 8, deuxième tiret, ci-dessus et invoquée à titre subsidiaire par le demandeur, est remplie.

Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère des 60%

12. A titre subsidiaire, le demandeur invoque l’application de la règle des 60% (cf. point 8 deuxième tiret) et estime que ce bâtiment constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il fera l’objet d’une modification importante. Pour le démontrer, le demandeur fournit une estimation de la valeur des travaux à N EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale du bâtiment après travaux qui s’élève à N EUR HTVA.

13. Le SDA souligne cependant le fait qu’il n’est pas habilité à se prononcer sur les montants et le caractère admissible des travaux. Le SDA n’est pas non plus compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment (2) ou d’un terrain. Néanmoins et pour rendre la présente décision, le service se fonde sur les déclarations du demandeur et notamment le rapport établi par des experts et repris en annexe de la décision. Sur base de ces rapports communiqués par le demandeur, il apparaît que la règle des 60% visée au point 8, deuxième tiret est respectée et peut être utilisée pour déterminer le caractère neuf du bâtiment.

[(2) v. article 1er, 3°, de l’arrêté royal du 17 janvier 2003 pris en exécution de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale.]

14. En conclusion, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.