Taxation optionnelle de la location immobilièreTVA - Taxation optionnelle de la location immobilière - Article 44, § 3, 2°, d) du C.TVA

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de vennootschap X.

2. Het project P bestaat in de herontwikkeling van het G gebouw. Dit gebouw zal worden verbouwd met het oog op duurzaamheid om te voldoen aan de huidige milieunormen.

De verbouwing zal aanleiding geven tot belangrijke wijzigingen aan het gebouw.

3. Na het beëindigen van het verbouwingsproject zal de vennootschap X het gebouw bestemmen voor een btw-belaste verhuur als kantoorgebouw overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW (optieregeling).

II. Vraagstelling

4. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat de beoogde werken aan het hierna bedoelde gebouw G ertoe zullen leiden dat het gebouw voor btw-doeleinden opnieuw als nieuw kan worden beschouwd, in het bijzonder omdat de totale kostprijs van de materiële werken in onroerende staat aan dit gebouw meer dan 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (exclusief de grond) bij voltooiing van de werken, zodat de verhuur van het onroerend goed met toepassing van btw kan gebeuren overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

5. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.1. Algemeen

6. De verhuur van een onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw overeenkomstig artikel 44, §3, 2° W.BTW. Op grond van artikel 44, §3, 2°, d) W.BTW kan de verhuur van een onroerend goed toch met toepassing van btw gebeuren, mits een aantal voorwaarden zijn vervuld. Eén van deze voorwaarden is dat de btw op de materiële oprichtingswerken ten vroegste opeisbaar is geworden op 1 oktober 2018.

7. In de circulaire betreffende de optionele btw-belaste verhuur (1) wordt in dit verband verduidelijkt dat eveneens wordt bedoeld een gebouw dat na 1 oktober 2018 op ingrijpende of belangrijke wijze is gerenoveerd.

[(1) Circulaire 2019/C/25 van 21 maart 2019 betreffende de wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Btw-Wetboek op het vlak van de onroerende verhuur – FAQ.]

8. Als basisregel geldt dat de optie voor de belastingheffing van de onroerende verhuur betrekking moet hebben op een nieuwbouw. Hiermee wordt eveneens bedoeld een gebouw dat recent op ingrijpende of belangrijke wijze is gerenoveerd.

9. Meer bepaald worden de gebouwen of gedeelten van gebouwen beoogd waarvoor de btw op de materiële werken in onroerende staat met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan of, bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, en die gefactureerd zijn aan de bouwheer, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden.

10. Deze basisregel omvat inderdaad tevens een oud gebouw dat ingrijpende of belangrijke renovatiewerken heeft ondergaan.

11. Worden dus tevens bedoeld door dit eerste tijdstip van opeisbaarheid van 01.10.2018, de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat:

• waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, pijlers, vloeren, traphallen, liftkoker...) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging (eerste geval), of;

• die aan het gebouw (of aan het gedeelte van het gebouw) werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Die verkoopwaarde wordt bepaald onder controle van de administratie (tweede geval).

12. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

13. Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a.

14. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de DVB op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen.

15. Als de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval).

16. De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

17. De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW.

III.2. Toepassing in casu

III.2.1. G Gebouw in detail: kwalitatieve toets – belangrijke maar niettemin moeilijk te bepalen ingrijpende (radicale) wijziging aan het gebouw

18. Opdat X, na de geplande werken, aldus het gebouw G met toepassing van btw ter beschikking zou kunnen stellen aan derden middels verhuring wenst zij de bevestiging te verkrijgen dat het bedoelde project na deze werken zal kwalificeren als ‘nieuw’ voor btw-doeleinden.

19. Uit de beschrijving van de voorgenomen werkzaamheden blijkt dat de meest substantiële werkzaamheden aan het gebouw samengevat kunnen worden weergegeven als volgt:

- de huidige verdieping -2 (parking) zal omgevormd worden naar nieuwe kantoren met beperkte aanpassingen aan de dragende structuur;

- de inkom zal de nodige binnenafwerking en afbraak ondergaan. Daarnaast zal ook in het algemeen het interieur grondig worden omgevormd en de nodige herinrichting van de landschapskantoren (incl. het tapijt en het klimaatplafond) plaatsvinden;

- de verschillende platte daken die momenteel op alle verdiepingen aanwezig zijn, zullen nieuwe isolatie en groene bedekking krijgen;

- verstevigen van de bestaande draagstructuur / kolommen;

- op het gebouw worden nieuwe paviljoenen gecreëerd, waarvoor een nieuwe draagstructuur zal worden geïmplementeerd in het bijzonder door het gebruik van nieuwe, stalen draagbalken (cf. HEM220, poutrellen – de groene balken);

- teneinde grondverschuivingen en infiltratie tegen te gaan, worden er op de site ook nieuwe ter plaatse gestorte betonnen keermuren gerealiseerd;

- de bestaande verdieping 6 zal worden uitgebreid;

- privéterrassen zullen aangelegd worden van het gelijkvloers tot de derde verdieping;

- de ventilatie binnen het gebouw zal integraal vervangen worden door een actief SAPP plafond (of een ‘Smart Accoustic Passive Power’ plafond);

- de gevels zullen onderworpen worden aan een volledige reiniging, herstelling van de voegen en de aanleg van nieuwe binnenisolatie. Hierbij zal de zuidgevel ook een solar protection film krijgen;

- een reparatie van de voegen van alle ramen zal plaatsvinden om waterdichtheid en luchtdichtheid te garanderen;

- volledige LED-verlichting zal geplaatst worden op alle verdiepingen (incl. parkeerniveaus) uitgerust met bewegingsdetectoren;

- 388 fotovoltaïsche panelen en kleine windturbines zullen aangelegd worden op de daken;

- vier pijpsomkeerbare warmtepompen zullen geïnstalleerd worden, dewelke zullen instaan voor de productie van de warmte/koude;

- de nodige laadpalen voor elektrische voertuigen zullen worden geïnstalleerd;

- de centrale zones van het gebouw zullen voor de brandveiligheid worden aangepast en bestaande deuren zullen worden vervangen door meer aangepaste branddeuren;

- de ‘interne circulatie’ van het gebouw zal worden gewijzigd en er zal in de trappenkoker telkens een dragende muur worden weggenomen en vervangen door een stalen ligger om een glazen deur te installeren zodoende om meer verbinding te creëren tussen de verdiepingen en de kantoorgebouwen.

20. De structurele werken worden in casu door de DVB niet als predominant beoordeeld.

21. Naar het oordeel van de DVB wordt – rekening houdend met de hiervoor aangehaalde administratieve richtlijnen en btw-bronnen – niet afdoende aangetoond dat op zich de structuur van het oude gebouw voldoende ingrijpende wijzigingen ondergaat, zoals genoegzaam is gebleken uit een detailweergave van de belangrijkste uit te voeren werken.

22. De aan de DVB overgemaakte fotoreportage sterkt haar in haar overtuiging dat de wezenlijke elementen van de structuur van het G gebouw in ruime mate worden behouden. Op basis van de verstrekte gegevens is de aanname van de DVB dat, zelfs als bepaalde onroerende werken de structuur van het gebouw affecteren, zij toch niet leiden tot een voldoende ingrijpende (radicale) structurele wijziging van dit gebouw.

23. De aanvrager beroept zich dientengevolge op de toepassing van de 60%-regel (cf. supra).

III.2.2. Kwantitatieve toets: toetsing aan de 60%-regel

24. In geval van een belangrijke maar niettemin moeilijk te bepalen ingrijpende structurele wijziging van het gebouw – zoals in casu - kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator).

De DVB is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

25. In casu wordt de kostprijs met betrekking tot de uitgevoerde materiële werken in onroerende staat (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken, geschat op a euro, exclusief btw. De DVB verwijst hiervoor naar het schattingsverslag dat haar werd voorgelegd.

Na voltooiing van de werken wordt de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, geschat op d euro. De DVB verwijst hiervoor naar het schattingsverslag dat haar werd voorgelegd.

Zodoende maakt de kostprijs van de materiële werken in onroerende staat aan het gebouw G minstens 60% uit van de verkoopwaarde van het gebouw bij voltooiing van de werken. In casu wordt de 60%-grens overschreden en hieruit volgt dat het gebouw voor btw-doeleinden btw-technisch opnieuw als nieuw kan worden beschouwd.

De aanvrager benadrukt dat ondertussen (t.t.z. ná de studie van M) de vernieuwbouwwerken al worden geraamd op f euro en dat het aandeel van de werken alleen maar hoger zullen uitvallen.

26. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens as such, kan de DVB vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële werken in onroerende staat minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de bedoelde werken.

Daarmee voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan dit gebouw btw-technisch opnieuw als nieuw kan worden beschouwd.

IV. Conclusie

27. Op basis van de door de aanvrager verstrekte cijfergegevens (waarover de DVB as such geen uitspraak kan doen), kan dit gebouw btw-technisch opnieuw worden beschouwd als een nieuw gebouw, omdat de totale kostprijs van de materiële werken in onroerende staat aan dit gebouw minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (exclusief de grond) bij voltooiing van de bedoelde werken, zodat de verhuur van het onroerend goed met toepassing van btw kan gebeuren overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW mits naleving van de in de wet- en regelgeving gestelde grond- en vormvoorwaarden en mits eventuele toepassing van artikel 33, § 2bis W.BTW.