Bâtiments neufs pour l’application de la TVATVA - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA - Location immobilière taxée

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. le bâtiment sera bien considéré comme neuf au sens de la TVA après l’achèvement des travaux de rénovation et transformation ;

1.2. dans la mesure où les travaux débuteront après le 1er octobre 2018 et pour autant que le bâtiment soit loué à des preneurs assujettis qui l'affectent exclusivement à leur activité économique, la location de ce bâtiment pourra être soumise à la TVA moyennant l'exercice conjoint de l'option pour la taxation par le bailleur et le locataire ;

1.3. vu le projet immobilier décrit et l'intention claire de soumettre la location du bâtiment à la TVA, la société qui aura acquis l’immeuble pourra, dès l'entame des travaux, déduire les taxes qui grèveront les biens et les services relatifs à cette activité de location immobilière.

II. Description des faits

2. Le demandeur est une société de promotion immobilière, filiale de X.

3. Il est sur le point d’acquérir un immeuble, qui est la propriété de Y.

4. Le bâtiment a été construit en 19XX. Il se compose de 2 niveaux en sous-sol et de 11 niveaux supérieurs. Il est actuellement affecté à usage de bureaux et est destiné à un occupant unique.

5. L’accès s’effectue principalement depuis l’avenue A. L’arrière du bâtiment donne sur la rue B et comprend également une porte d’entrée aux parkings. Le bâtiment compte actuellement 34 places de parking.

6. Le rez-de-chaussée sert pour l’accueil, des salles de réunion et des archives tandis que les étages sont aménagés en plateaux de bureaux cloisonnés. Le 11ème étage est occupé par les techniques (groupe de ventilation/refroidissement et chaudière). L’immeuble est équipé de 3 noyaux d’escaliers et 2 cages d’ascenseur.

7. La façade du bâtiment est signée des architectes reconnus et est composée de modules préfabriqués surfaces de quartz poli.

8. Le demandeur a pour projet de rénover et de transformer profondément le bâtiment et d'en faire un immeuble de bureaux moderne, destiné à pouvoir accueillir plusieurs occupants. L'accès à chaque étage de bureaux sera rendu aisé depuis l’escalier ajouté en façade arrière qui n’impliquera pas une circulation par les espaces privatifs d’autres locataires.

9. L'occupation du bâtiment sera interrompue pour permettre l'exécution des travaux de transformation.

10. La demande de permis d’urbanisme visant à effectuer ces travaux a été introduite récemment. Le permis a entre-temps été obtenu.

11. Après la réalisation de ces travaux, l'immeuble sera en principe loué à plusieurs assujettis (l’hypothèse d’un locataire unique n’est toutefois pas exclue) qui l'affecteront exclusivement à leurs activités économiques et qui accepteront d'opter pour soumettre la location à la TVA, conformément à l'article 44, § 3, 2°, d), du CTVA.

II.A. Description des travaux

12. Démolition des niveaux 10 et 11

Ces niveaux sont totalement démolis et reconstruits.

Ces niveaux totalisent X m² bruts (soit X% du bâtiment existant).

13. Fermeture des dalles à chaque étage au droit de l’escalier en colimaçon

Un escalier monumental en colimaçon occupe une position centrale dans l’immeuble et dessert les plateaux entre +0 et +10.

Il sera démoli ainsi que la dalle en béton qui l’entoure pour être remplacée par une dalle neuve de X m² à chaque niveau.

Sur les 10 niveaux concernés, cela représente X m² (soit X% du bâtiment existant).

14. Réduction des colonnes intermédiaires portantes

Chaque niveau comprend une double rangée de 12 colonnes intermédiaires dont 8 seront supprimées et remplacées par 4 nouvelles colonnes plus épaisses qui assurent la reprise des charges.

15. Ajout d’un escalier extérieur entre le +0 et le +10

L’escalier intérieur central sera supprimé (cfr point (b) ci-avant) et remplacé par un escalier extérieur en façade.

La structure est en béton armé et elle s’étendra sur X m² par étage, soit X m² au total (X% du bâtiment existant).

16. Démolition de la toiture du rez-de-chaussée pour créer un patio vitré

A l’arrière du bâtiment, la toiture du rez-de-chaussée du socle sera démolie (X m²) ainsi que la structure de la façade des étages +1 à +4 afin de surélever le bâtiment (cfr point (f) ci-après) et d’ajouter une annexe (cfr point (f) ci-après).

17. Un patio sur dalle vitrée de X m² (inclus dans les X m² ci-dessus) sera utilisé comme couvrant du rez-de-chaussée.

18. Surélévation du rez-de-chaussée par un étage arrière

A l’arrière du bâtiment, le socle du 1er étage sera rehaussé d’un étage en structure bois-acier. Cet ajout totalisera X m², (soit X% du bâtiment existant).

19. A l’arrière du bâtiment, les étages +2 à +4 seront agrandis de X m² par étage, soit X m² au total (X % du bâtiment existant).

Les charges de cette annexe supplémentaire seront transmises aux fondations via l’ajout de colonnes structurelles dans les niveaux d’infrastructure et l’ajout de pieux de fondation sous le radier du niveau -2.

20. Enlèvement d’un escalier arrière entre +0 et +4

Un escalier arrière sera démoli sur 4 étages. Les dalles seront refermées. Cela représente une surface totale de X m² (soit X % du bâtiment existant)

21. Adaptation du socle de la façade avant

La façade avant subira une modification structurelle d’ampleur :

• Une double hauteur est créée sur X m² entre le +0 et le +1.

• La poutre de façade entre +0 et +1 est enlevée et remplacée par une poutre plus fine.

• Les colonnes de façades du rdc et +1 sont toutes enlevées (à l’exception de 2) et remplacées par des colonnes plus fines.

22. Le projet prévoit également le remplacement de la totalité des châssis extérieurs, la rénovation des bétons de façades et l’isolation du pignon sud du bâtiment.

23. Démolition de la dalle entre -1 et -2 pour le local ventilation

Au sous-sol, la dalle du futur local de ventilation sera démolie sur X m² entre le -1 et le -2, pour créer une double hauteur nécessaire au groupe de ventilation.

24. Installation d’un nouveau réseau de techniques primaires et secondaires

L’intégralité des installations techniques (HVAC, sanitaire, électricité et ascenseurs) sera renouvelée aussi bien concernant le réseau primaire (les groupes de ventilation et de production) que le réseau secondaire (câblages et conduites de fluide). Les groupes de ventilation et de production seront installés en cave plutôt qu’en R+11.

Le chauffage sera basé sur un système ‘fossil free’ de pompes à chaleur.

25. Décloisonnement des espaces

L’ensemble des espaces bureaux seront décloisonnés et ouverts. Les espaces intérieurs seront nettoyés de tous les faux-plafonds et chapes existantes. Les surfaces futures de bureaux s’appuieront sur un aménagement avec plafonds froids et planchers techniques (faux-plancher).

26. Intervention sur le socle d’entrée

L’intervention prévoit de modifier le hall d’accueil du bâtiment en transformant la façade actuelle pour favoriser l’apport de lumière naturelle. Le projet intégrera un rideau de façade sur deux étages.

27. De l’avis de la demanderesse, ces modifications constituent des modifications radicales de la structure du bâtiment de sorte que le bâtiment pourra être qualifié de « bâtiment neuf » au sens du Code de la TVA à l’issue de ces travaux.

28. En tout état de cause, s’il devait subsister un doute sur le caractère « radical » des modifications, la demanderesse produit en annexe 3 et 4 un rapport d’évaluation d’un expert indépendant ainsi qu’un rapport de la demanderesse démontrant que les travaux matériels atteignent au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l'achèvement des travaux.

III. Décision

29. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III.A. Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale

30. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

31. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.(1)

[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.]

32. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

32.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

32.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

33. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

34. Selon le SDA et sur base de la description faite par le demandeur des travaux envisagés (tels que repris ci-dessus, aux points 12 et suivants de la demande), l’immeuble subira des travaux de rénovation importants mais la structure existante est en grande partie conservée. La destination de l’immeuble et sa nature ne seront pas modifiées. Dès lors, le SDA ne peut en conclure que ces travaux seront d’une ampleur telle que le bâtiment subira une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination.

35. Dans ce cas, il convient d’analyser si la règle des 60% telle qu’énoncée au point 32.2., ci-dessus et invoquée à titre subsidiaire par le demandeur, est remplie.

III.B. Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère des 60%

36. A titre subsidiaire, le demandeur invoque l’application de la règle des 60% (cf. point 32.2.) et estime que le bâtiment constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il fera l’objet d’une modification importante. Pour le démontrer, le demandeur fournit une estimation de la valeur des travaux à XX EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale du bâtiment après travaux qui s’élève à XX EUR HTVA.

37. Le SDA souligne cependant le fait qu’il n’est pas habilité à se prononcer sur les montants et le caractère admissible des travaux. Le SDA n’est pas non plus compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment ou d’un terrain. Néanmoins et pour rendre la présente décision, le service se fonde sur les déclarations du demandeur et notamment le rapport établi par des experts et repris en annexe de la présente décision. Sur base de ces rapports communiqués par le demandeur, il apparaît que la règle des 60% visée au point 32.2. est respectée et peut être utilisée pour déterminer le caractère neuf du bâtiment.

38. En conclusion, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci peut être considéré comme un immeuble neuf pour l’application de la TVA.

III.C. Option pour la taxation de la location immobilière

39. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

40. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

41. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

42. Dans le cas d’espèce, les travaux de rénovation ayant débuté en tout état de cause après cette date, la TVA relative à ces dits travaux de construction ne peut être devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

43. Dès lors, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme un bâtiment neuf pour l’application de la TVA et que le(s) locataire(s) l’utilise(nt) exclusivement pour son(leur) activité économique lui(leur) conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le(s) locataire(s).

III.D. Droit à déduction

44. Compte tenu de son intention déclarée de transformer de manière importante le bâtiment pour ensuite le donner en location avec option pour la taxation, le demandeur pourra, dès l’entame des travaux, bénéficier de la qualité d’assujetti avec droit à déduction pour les taxes qui grèveront les biens et les services relatifs à cette activité de location immobilière, conformément à l’article 45, § 1er, du CTVA.

45. Cependant, le SDA précise qu’il n’a pas examiné les contrats de baux relatifs à l’immeuble visé par la présente décision. Il appartient au demandeur de s'assurer que tant les conditions de formes que les conditions de fond sont remplies pour l'application de l'article 44, §3, 2°, d) du CTVA et ce, le cas échéant, par fraction de bâtiment qui sera soumise à la location.

46. Par souci d'exhaustivité, le SDA souligne également que les taxes relatives à un bâtiment ou à une fraction de bâtiment (le cas échéant, y compris le sol y attenant) et donnés en location dans les conditions de l’article 44, §3, 2°, d) du Code de la TVA sont soumises à une période de révision de 25 ans.

47. En cas de modification ultérieure de l’utilisation faite de ces biens, le demandeur est tenu de procéder à une correction spontanée des déductions opérées, s’il n’est plus dans les conditions pour en bénéficier.