Bâtiments anciens tranformés, taxation optionelle des locations immobilièreTVA - Bâtiments anciens tranformés - Article 44,§3, 2° d) du CTVA

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De ondernemingen A en B, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer <> en gevestigd te <>, zijn eigenaars van een site in <>. Zij zullen aangaande deze site een opstalrecht toekennen aan C, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer <> en gevestigd te <>, met het oog op de realisatie van het project.

2. C zal de bestaande gebouwen afbreken en heropbouwen. Het gebouw F (kadastraal perceel <>) zal volledig worden gesloopt. Het gebouw I (kadastraal perceel <>) zal daarentegen niet volledig worden gesloopt omdat het gebouw als waardevol erfgoed is opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed. Dit dwingt C er toe om het gebouw gedeeltelijk te renoveren en gedeeltelijk te slopen.

3. Het vastgoedproject omvat de herontwikkeling naar een gemengd vastgoedproject met onderstaande projectonderdelen:

• een residentieel gedeelte met <> appartementen;

• een retail-gedeelte van <> m² (deze bevinden zich op de gelijkvloers en eerste verdieping);

• ondergrondse parking met <> autostaanplaatsen en <> bergingen (de ondergrondse parking betreft drie bouwlagen en bevindt zich volledig op het kadastraal perceel met nummer <>).

II. Vraagstelling

4. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat de beoogde werken aan het gebouw I ertoe zullen leiden dat het gebouw btw-matig terug als nieuw kan worden beschouwd, zodat de verhuur van de commerciële ruimtes met toepassing van btw kan gebeuren overeenkomstig artikel 44, §3, 2°, d) WBTW.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

5. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

6. De verhuur van een onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw overeenkomstig artikel 44, §3, 2° WBTW. Op grond van artikel 44, §3, 2°, d) WBTW kan de verhuur van een onroerend goed toch met toepassing van btw gebeuren, mits een aantal voorwaarden zijn vervuld. Eén van deze voorwaarden is dat de btw op de materiële oprichtingswerken ten vroegste opeisbaar is geworden op 1 oktober 2018.

7. In de circulaire betreffende de optionele btw-belaste verhuur (1) wordt in dit verband verduidelijkt dat eveneens wordt bedoeld een gebouw dat na 1 oktober 2018 op ingrijpende of belangrijke wijze is gerenoveerd.

[(1) Circulaire 2019/C/25 van 21 maart 2019 betreffende de wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Btw-Wetboek op het vlak van de onroerende verhuur – FAQ.]

8. Als basisregel geldt dat de optie voor de belastingheffing van de onroerende verhuur betrekking moet hebben op een nieuwbouw. Hiermee wordt eveneens bedoeld een gebouw dat recent op ingrijpende of belangrijke wijze is gerenoveerd.

9. Meer bepaald worden de gebouwen of gedeelten van gebouwen beoogd waarvoor de btw op de materiële werken in onroerende staat met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan of, bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, en die gefactureerd zijn aan de bouwheer, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden.

10. Deze basisregel omvat inderdaad tevens een oud gebouw dat ingrijpende of belangrijke renovatiewerken heeft ondergaan.

11. Worden dus tevens bedoeld door dit eerste tijdstip van opeisbaarheid van 01.10.2018, de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat:

• waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, pijlers, vloeren, traphallen, liftkoker...) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging (eerste geval), of;

• die aan het gebouw (of aan het gedeelte van het gebouw) werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Die verkoopwaarde wordt bepaald onder controle van de administratie (tweede geval).

12. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

13. Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, lifkoker, e.a.

14. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen.

15. Als de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval).

16. De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

17. De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 WBTW.

18. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken.

19. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken.

III.B. Toepassing in casu

III.B.1. Gebouw I in detail: structurele ingrepen

20. Opdat C, na de geplande werken, aldus het gebouw I met toepassing van btw ter beschikking zou kunnen stellen aan derden middels verhuring wenst zij de bevestiging te verkrijgen dat het bedoelde project na deze werken zal kwalificeren als ‘nieuw’ voor btw-doeleinden.

21. Naar het oordeel van de rulingdienst wordt afdoende aangetoond dat het gebouw I ingrijpende structurele wijzigingen zal ondergaan, zoals hierna genoegzaam zal blijken uit een ruime detailweergave van de belangrijkste uit te voeren werken.

22. Het gelijkvloers en de eerste verdieping blijven behouden, maar worden wel grondig verbouwd. De kelderzone, de tweede verdieping en het dak daarentegen zullen wel integraal worden afgebroken.

23. Meer specifiek zullen de volgende werken plaatsvinden:

• de afbraak van een kelderzone;

• de volledige afbraak van de achter- en zijgevel over de volledige bouwhoogte;

• de zone aan de achterzijde grenzend aan het gebouw F wordt over een groot deel afgebroken over de volledige hoogte;

• in de bestaande doorgang worden over alle verdiepingen de vloerplaten, balken en dakstructuur uitgebroken om een ruime vide te creëren;

• in de halfronde uitbouw op de hoek van de <> en de <> wordt een groot deel van de bestaande vloerplaat (+1) uitgebroken om een ruime vide tussen het gelijkvloers en de eerste verdieping te creëren;

• de bestaande staalconstructie als tussenvloer wordt integraal verwijderd;

• een nieuwe trap- en liftenkern worden voorzien centraal in het gebouw. Hiervoor zullen de nodige structurele afbraakwerken over de volledige bouwhoogte worden uitgevoerd. Met name de verwijdering van kolommen, balken en vloerplaten;

• de volledige tweede verdieping wordt integraal afgebroken;

• alle technieken worden integraal verwijderd;

• de bestaande niet-dragende binnenmuren worden eveneens afgebroken;

• de volledige dakbedekking, vloerafwerking, vlakke raamgehelen worden verwijderd;

• bovenop het gebouw I wordt een nieuwbouw volume van 7 bouwlagen voorzien. Een nieuwe dragende kolomstructuur en paalfundering doorheen het bestaande gebouw zal hiertoe voorzien worden. Hiervoor zullen de nodige afbraakwerken voorzien worden om deze structurele ingrepen te kunnen realiseren.

24. Dat de wijzigingen ingrijpend zijn, volgt ook uit het percentage van de afbraakwerken dat werd berekend o.b.v. de opmeting van de dragende structuren van het gebouw I. Aan de hand van de lengte, breedte en hoogte werd de totale oppervlakte van de dragende structuren berekend in m³. Vervolgens wordt verduidelijkt hoeveel van deze structuren behouden blijft, dan wel wordt afgebroken. Dit resulteert in een totaal afbraakpercentage van <> %.

25. De afbraakwerken worden verder geïllustreerd aan de hand van plannen waarop in rode arcering werd aangeduid welke delen van de dragende structuur worden afgebroken.

III.B.2. Subsidiaire toetsing aan de 60%-regel

26. In geval van een belangrijke maar niet (voldoende) ingrijpende structurele wijziging – quod certe non in casu (cf. supra) - kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator).

27. De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

28. In casu wordt de kostprijs met betrekking tot de uitgevoerde materiële werken (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken geschat op <> EUR, exclusief btw.

29. Na voltooiing van de werken wordt de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, geschat op <> EUR.

30. Zodoende maakt de kostprijs van de materiële werken aan het gebouw I <> % uit van de waarde van het gebouw bij voltooiing van de werken. Hieruit volgt dat de 60% grens ruimschoots wordt overschreden.

31. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens as such, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken.

32. De werken zullen verder ook aanleiding moeten geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het gebouw I, wat meestal het geval zal zijn in situaties als dit.

III.C. Conclusie

33. De opsomming van de hiervoor omschreven werken toont naar het oordeel van de rulingdienst afdoende aan dat het gebouw I een ingrijpende wijziging in zijn structuur zal ondergaan.

34. Rekening houdend met al wat voorafgaat zal het gebouw I na de geplande werken dan ook kunnen worden beschouwd als een nieuw gebouw voor btw-doeleinden.

35. De werken zullen verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het gebouw I.

36. Op basis van wat voorafgaat zullen de beoogde werken aan het gebouw I ertoe leiden dat het gebouw btw-matig terug als nieuw kan worden beschouwd, zodat de verhuur van de commerciële ruimtes met toepassing van btw kan gebeuren overeenkomstig artikel 44, §3, 2°, d) WBTW.