Article 1 quater, §3 AR nr. 20TVA - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvraag heeft betrekking op de toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering in casco toestand van een eengezinswoning, die opgericht wordt na afbraak van twee aaneengeschakelde woningen.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. De aanvraag betreft meer bepaald drie percelen waarvan twee omvattende elk een kleine woning en één onbebouwd perceel (enkel een serre bevattend die afgebroken wordt). De nieuw op te richten eengezinswoning zal – cfr omgevingsvergunning – ingeplant worden op de plaats waar voorheen de twee aangeschakelde woningen zich bevonden. Deze nieuw opgerichte woning zal in casco toestand verkocht worden.

III. Beslissing

III.A Draagwijdte van de tijdelijke, nieuwe regeling van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20

3. Ingevolge de wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 is het verlaagde btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

Met het Koninklijk Besluit van 27.03.2022 werd dit tijdelijk heropbouwtarief van 6% verlengd met één jaar tot en met 31.12.2023.

Deze verlenging brengt geen enkele wijziging met zich mee van de toepassingsvoorwaarden van de oorspronkelijke tijdelijke maatregel.

4. Het eerste lid van § 3 van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

Door voornoemd Koninklijk Besluit van 27.03.2022 (BS 31.03.2022) wordt in artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 het jaartal “2022” telkens vervangen door “2023”.

III.B. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de tijdelijke, nieuwe regeling

5. Artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de bouwheer of verkoper genoemd) ;

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.C. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

6. De verkoper van de woning maakt zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

7. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te bekomen dat de woning in haar casco toestand principieel in aanmerking komt voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat het geleverd wordt in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van Btw-KB nr. 20 voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode uiterlijk 31.12.2023.

III.D. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20: toepassing in casu

III.D.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon

8. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de bestaande woningen en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woning.

9. De afbraak van het bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe woning moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend

Bij een levering van een woning in haar casco toestand door de projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. De werken verricht buiten het casco lastenboek om kunnen niet genieten van het betreffende verlaagde btw-tarief.

10. De aanvrager verklaart in te staan voor de sloop van de bestaande gebouwen alsmede voor de oprichting van de woning in casco toestand.

11. De grond en de bestaande gebouwen worden aangehouden door een grondeigenaar die onderhands, onder opschortende voorwaarden, een opstalrecht verleend heeft aan de projectontwikkelaar.

Zowel de op de percelen A als B bestaande opstallen c.q. woningen worden afgebroken, evenzeer als de op perceel C bevindende serre.

III.D.2. Heropbouw van de nieuwe woning op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

12. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20).

13. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden . Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen

14. In onderhavige casus dient vastgesteld te worden dat de twee bescheiden woningen zich bevinden elk op één van de aaneengeschakelde percelen. Dat er bovendien een klein perceel grenst aan voormelde percelen waarop zich enkel een af te breken serre bevindt. Hetgeen betekent dat na afbraak de drie percelen samengevoegd worden. De nieuw op te richten woning zal zich evenwel enkel bevinden op de voorheen van bescheiden woningen voorziene percelen, zodat geconcludeerd kan worden dat de nieuw in casco toestand op te richten woning, zich uitsluitend op de 2 voorheen bebouwde percelen zal bevinden .

III.D.3. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

15. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning. De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant .

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren.

16. De tekst zelf van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting.

Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie .

17. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen voldoende significante omvang hadden, ook in verhouding tot de in casco toestand op te richten eengezinswoning.