Bâtiments neufs pour l’application de la TVATVA - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA - Option pour la taxation de la location immobilière

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. au moment de l'achèvement des travaux, le hall d’exposition (ci-après : le hall) sera considéré comme neuf au sens des articles 44, § 3, 1°, a) et b) et 44, § 3, 2°, d), du CTVA ;

1.2. après ces travaux, le hall pourra faire l'objet d'une location avec option pour l'application de la TVA conformément à l'article 44, § 3, 2°, d), du CTVA ;

1.3. dans l’affirmative, la Ville est d’ores et déjà autorisée à déduire la totalité de la TVA grevant les achats de biens et de services participant à la rénovation et à la transformation du site actuel du hall des expositions, et, une fois le hall loué à l’opérateur privé, elle sera autorisée à déduire la TVA grevant les autres achats de biens et de services qu’elle affectera à l’exercice de cette activité, conformément aux règles en vigueur en la matière.

II. Description des faits

Situation existante

2. Le hall des expositions actuel est un hall multifonctionnel de 10.000 m² idéalement situé à la périphérie de la Ville, avec un accès aisé à l'autoroute. Depuis 2014, il est doté d'un vaste parking.

3. Les activités organisées dans le hall sont gérées par une ASBL tierce.

4. Le site est aujourd’hui vieillissant et ne répond plus aux normes des expositions et des événements, ni aux objectifs contemporains d’efficacité énergétique.

5. Le bâtiment actuel est dès lors transformé pour améliorer sa fonctionnalité, son esthétisme, ses équipements mais aussi son isolation thermique et acoustique.

6. Une fois transformé, le hall deviendra un espace modulable et multifonctionnel qui pourra accueillir un ou plusieurs événements simultanément et sera complété par un espace d’accueil, un bar/restaurant et des salles de réunions. Il visera le développement du tourisme d’affaires et une ouverture vers de nouveaux publics, afin d’engendrer une nouvelle dynamique pour la Ville.

Situation projetée

7. La Ville veut conclure avec un opérateur privé une location immobilière qui sera taxée sur option et qui aura pour objet la gestion et l’exploitation du hall en tant que centre destiné aux foires, salons, congrès et autres évènements similaires.

Prix

8. En contrepartie du droit d’exploiter les services qui font l’objet du contrat, l’opérateur privé versera une redevance à la Ville, dont une partie sera fixe et pourra varier chaque année et dont l’autre partie sera variable et calculée sur la base d’un pourcentage, pouvant être différent chaque année, de son chiffre d’affaires annuel. En tout état de cause, le montant total annuel des redevances fixes et variables excèdera 25.000,00 EUR, hors TVA.

Description du futur hall

9. Le programme du bâtiment consiste en :

- 1 nouveau hall d’accueil/atrium orienté parking de 1.500 m²,

- 3 espaces d’exposition et d’événements modulables d’un total de 7.400 m² dont 1 de 1.800 m², 1 de 1.000 m² sans colonne intermédiaire et 1 de 4.600 m²,

- 1 espace restaurant/bar de 300 m² ouvert sur l’atrium, avec possibilité de terrasse,

- 2 bureaux paysagers de 6 à 8 personnes par bureau et 1 salle de réunion pour 40 personnes assises, avec vue sur les halls d’exposition,

- 1 espace libre brut de 570 m² avec vue sur les espaces d’exposition,

- 1 espace web TV de 150 m²,

- 1 espace technique de 600 m² pour le stockage et la manutention,

- 1 batterie de sanitaires accessibles pour la tenue de 2 ou 3 événements simultanés,

- 1 local technique et des accès indépendants avec possibilité de manipulations extérieures pour les organisateurs, adaptés en fonction d’un ou plusieurs événements simultanés.

10. Les équipements suivants sont également prévus à charge de la Ville :

- rideaux acoustiques de délimitation des halls,

- structure métallique permettant l’accrochage d’éléments techniques (éclairages, sonorisations, … exclus),

- desk et vestiaires (à l’entrée),

- cuisines à équiper (mais alimentées en eaux, gaz, …) et bar.

Description des travaux

11. La superficie du nouveau centre de congrès passera de 10.000 m2 à environ 11.700 m2. En effet, les travaux portent sur la transformation – et pas uniquement l’aménagement – de l’ancien hall des expositions en un centre de congrès. Dans cette optique, toutes les façades existantes sont démolies afin de ne conserver que la partie basse du squelette de la structure métallique.

12. Toute la partie centrale de l’ancien hall est reconstruite pour constituer la colonne vertébrale du nouveau centre de congrès et est rehaussée jusqu’à 13m (+ 8m) pour pouvoir accueillir le parvis, la nef, l’espace polyvalent, les espaces communs sur 2 niveaux et la tour d’accès aux toitures.

13. Outre la colonne vertébrale du nouveau centre qui culmine transversalement à un peu plus de 13m, les façades périphériques existantes, dont seules les parties basses ont été conservées, ont été rehaussées (+3m) de manière à créer un acrotère tout autour des nouvelles toitures en conformité avec les normes de sécurité en vigueur. Ces nouvelles façades sont composées de voiles de béton de 8m de hauteur (pour permettre la création de l’acrotère) + isolant + bardage.

14. Les nouvelles toitures sont réalisées dans des matériaux plus robustes et plus lourds que les anciennes ; elles sont aussi prévues pour accueillir une installation complète de panneaux photovoltaïques.

15. Étant donné les charges supplémentaires et conséquentes qu’entrainent la construction de la colonne vertébrale du nouveau centre de congrès, la rehausse de ses façades périphériques et les matériaux utilisés pour les construire, ainsi que les nouvelles toitures, des sous-fondations, des semelles de fondations autour des colonnes conservées, des nouvelles dalles et, par-dessus ces nouvelles dalles et les dalles conservées, une nouvelle dalle rapportée ont été construites.

16. En synthèse, d’une part, le demandeur précise que tous les éléments décrits ci-avant et dans l’attestation de l’auteur du projet permettent en effet d’établir que les éléments essentiels de l’ancien hall sont radicalement modifiés :

- seules les parties basses des façades périphériques sont conservées et celles-ci sont rehaussées jusqu’à 8m (+3m) pour créer un acrotère de toiture ;

- une partie seulement de la dalle au sol existante est conservée et une nouvelle dalle rapportée recouvre intégralement les parties de dalles existantes et reconstruites ;

- les fondations existantes sont renforcées au moyen de semelles autour des colonnes conservées et de sous-fondations ;

- de nouvelles toitures sont posées et une tour est construite pour y accéder ;

- un R+1 est construit dans le volume de la nouvelle colonne vertébrale qui culmine à 13m (+8m) ;

- les espaces sont complètement réorganisés, y compris une nouvelle entrée principale et de nouvelles issues de secours.

17. D’autre part, dans son attestation, le demandeur précise que l’auteur du projet constate en outre que le coût des travaux de construction du hall, hors TVA et hors dépollution, s’élève à X euros ; il y constate aussi que le coût de construction à neuf d’un bâtiment semblable, d’une même surface et doté d’un même équipement, s’élève à environ M euros/m². Dans un document complémentaire, il confirme que la valeur de construction à neuf d'un tel bâtiment s'élève à Y EUR et que cette valeur de construction constitue sa valeur vénale eu égard à la destination de ce bâtiment comme centre de congrès. Sur la base de ces paramètres, les travaux exécutés à l’ancien hall atteignent le seuil de N%, bien au-delà donc du seuil minimal de 60% requis par l’administration.

18. Si le hall constitue un bâtiment neuf au sens de la TVA, la Ville le louera à un opérateur privé qui l’affectera aux besoins exclusifs de son activité économique d’exploitant assujetti à la TVA. Puisque la Ville et cet opérateur privé opteront conjointement pour la taxation de cette location et que le chiffre d’affaires annuel de celle-ci excèdera 25.000,00 euros, le non-assujettissement de la Ville en raison de cette activité économique conduirait à des distorsions de concurrence d'une certaine importance. La Ville revêt donc la qualité d’assujetti pour le motif qu’elle entend louer le hall en vertu d’une location immobilière taxée sur option, sans devoir attendre l’entrée en vigueur de cette location.

III. Décision

19. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Caractère neuf pour l’application de la TVA du bâtiment

20. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

21. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

22. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

22.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

22.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

23. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

24. Selon ces commentaires administratifs, il est entendu qu’un bâtiment ou une fraction de bâtiment, à transformer, peut être considéré comme nouvellement construit, au sens de ce qui a été dit ci-dessus, sans attendre la réalisation effective des travaux, pour autant que l’ampleur de ceux-ci ainsi que la modification du revenu cadastral soient suffisamment établies.

25. Dans votre demande, vous estimez que le bâtiment va subir des modifications radicales dans ses éléments essentiels, à savoir sa nature et sa structure.

26. Toutefois, il ressort des documents transmis (Notification de l’attribution du marché public des travaux, attestations de l’architecte auteur du projet, photos, …) que les travaux visent à transformer l’ancien hall en un centre de congrès et que les travaux sont entrepris dans le cadre de la restructuration de l’infrastructure du hall. A cet effet, la superficie initiale du complexe était de 10.000 m². Pour permettre la construction de la nef centrale et l’espace polyvalent, 2.600 m² de structure complète sont supprimés ; pour créer une nouvelle voirie d’accès (qui sert aussi d’évacuation), 410 m² de structure existante et de dalle sont démolis. La nouvelle superficie après travaux est de 11.000 m². Le squelette de la structure métallique est conservé dans sa partie basse, même s’il fait l’objet d’une rehausse. Les fondations existantes sont renforcées au moyen de semelles autour des colonnes conservées et de sous-fondations.

27. Dès lors, même si certains travaux impactent la structure du bâtiment, il convient de considérer que les travaux envisagés n’entraîneront pas une modification radicale du bâtiment dans ses éléments essentiels au sens du point 22.1. ci-avant.

28. Ceci étant, le demandeur estime aussi que le bâtiment constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il va faire l’objet d’une modification importante visée par le point 22.2. ci-avant. Pour le démontrer, le demandeur fournit une estimation de la valeur des travaux à X EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale du bâtiment après travaux, basée sur l’estimation du budget de construction d’un bâtiment neuf de même superficie, qui s’élève à Y EUR HTVA.

29. A ce stade, il est important de préciser que le SDA n’a procédé à aucune vérification quant au montant des travaux avancés et quant à leur caractère admissible pour l’application de la règle des 60% (seuls les travaux matériels afférents au bâtiment proprement dit sont admis) et qu’en outre, le SDA n’est pas compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment.

30. Ces réserves étant faites, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci pourra être considéré comme un immeuble neuf pour l’application de la TVA.

Option pour la taxation de la location immobilière

31. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

32. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

33. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

34. Dans le cas d’espèce, le demandeur ayant notifié le 1er juin 2021 à l’entreprise T, qu’elle a emporté le marché public relatif aux travaux dans le cadre de la restructuration de l’infrastructure de hall, celle-ci n’a donc pas pu entreprendre de travaux de transformation avant le 1er octobre 2018.

35. Dès lors, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme un bâtiment neuf pour l’application de la TVA et que le locataire l’utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le locataire.

Droit à déduction de la Ville

36. La cinquième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise notamment :

37. D’une part, il est important de clairement distinguer deux dates :

- celle du 01.10.2018 qui détermine si le bâtiment entre en considération pour être loué avec application optionnelle de la TVA ;

- celle du 01.01.2019, qui est la date à laquelle entre en vigueur l’option pour appliquer la TVA et donc, aussi, le droit de déduire la TVA.

38. Cette FAQ précise que la règle précitée vaut tout particulièrement pour la TVA qui a grevé les investissements liés au projet de construction du bâtiment destiné à la location taxée, avant même l’entrée en service de ce bien et même avant la pose de la première pierre.

39. D’autre part, le loueur peut exercer son droit à déduction de la TVA pour autant :

- qu’il respecte les conditions d’exercice du droit à déduction ;

- qu’il destine ce bâtiment à une location taxée au travers de l’exercice de l’option.

40. Dans le cas d’espèce, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme un bâtiment neuf pour l’application de la TVA (v. n° 30 ci-avant), la Ville peut déduire la TVA grevant les achats de biens et de services participant à la rénovation et à la transformation du bâtiment pour autant qu’elle respecte les conditions d’exercice du droit à déduction et qu’elle destine ce bâtiment à une location taxée au travers de l’exercice de l’option.

41. Par ailleurs, l’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

42. Quand le hall sera donné en location à un opérateur privé, qui l’utilisera exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, pour autant que la Ville et l’opérateur privé aient opté conjointement pour la taxation de cette location, la Ville sera autorisée à déduire la TVA sur les biens et services qu’elle affectera à cette activité, conformément aux règles en vigueur, par application de l’article 45 du CTVA.