Travaux immobiliers, Taux réduit, bâtiment ancien transformé, travail immobilierTVA - Travaux immobiliers - Taux réduit

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que :

- les travaux de rénovation, réalisés dans un immeuble de rapport comprenant 4 appartements, peuvent bénéficier du taux de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970.

II. Description des faits

2. Par acte authentique, Monsieur X a fait l’acquisition d’un immeuble de rapport comprenant quatre appartements.

3. Monsieur X a obtenu en 2022 un permis d’urbanisme en vue de transformer et étendre un immeuble de 4 logements.

4. L’immeuble présente actuellement quatre appartements répartis sur cinq niveaux, sous-sol compris. Il s’agit d’un immeuble sous-sol, rez +3.

5. La hauteur de l’immeuble, le nombre de niveaux, ainsi que le nombre d’appartements est conservé dans le projet.

6. En vue de la transformation de l’immeuble, il sera procédé aux travaux suivants :

- Il est d’abord précisé que ne subiront pas de modifications :

• Les deux murs mitoyens latéraux ;

• La façade avant qui demeure presque inchangée ;

• La cage d’escalier à partir du rez-de-chaussée jusqu’aux étages supérieurs ;

• Certaines portions de murs porteurs reliant la façade avant à la cage d’escalier, ceci à chaque étage hors sous-sol ;

• Deux portions de murs porteurs conservés à titre de colonnes en milieu de bâtisse, dont l’une est renforcée, ceci à chaque étage ;

- Pour le surplus, l’ensemble de la structure interne, portante ou non, sera modifiée à chaque étage, à l’exception ;

- En lieu et place des éléments porteurs détruits, de nouveaux murs, colonnes et asselets seront placés à divers endroits à chaque étage ;

- Il y aura une démolition des couvertures et revêtements de toits en grande partie ; la toiture sera remplacée à l’exception de l’avancée de toiture côté rue.

- L’ensemble des planchers à tous les étages seront presque intégralement détruits, avec pose de nouveaux poutrains-claveaux et de nouvelles chapes de béton mais qui prendront place exactement au même endroit que les planchers détruits ;

- La façade arrière présentant actuellement un alignement en « L » sera détruite ; une nouvelle façade arrière sera construite en recul d’environ 1,20 mètre par rapport à la profondeur maximale de l’actuelle façade ; de nouvelles terrasses à chaque étage et présentant chacune une superficie de 14 m² prendront appui sur la nouvelle façade arrière;

7. Au niveau des techniques : le réseau d’égouttage sera remplacé, en ce compris l’évacuation des eaux pluviales, le réseau électrique sera refait, et chaque nouvel appartement sera chauffé par un système de pompe à chaleur ; la plomberie sera refaite; des gaines techniques seront percées ; il y aura pose d’une isolation thermique sur l’ensemble de l’enveloppe du bâtiment ; le système de ventilation sera intégralement neuf; Ces travaux s’appuient de manière significative sur la structure préexistante : murs mitoyens, façade avant, cage d’escalier, éléments porteurs de la façade avant à la cage d’escalier, colonnes de milieu de bâtisse.

8. Le volume global du bâtiment demeure identique. Le nombre de logements demeure inchangé.

Enfin, aucune rehausse ou annexe indépendante en dehors du volume préexistant ne sera réalisée.

III. Décision

9. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

I. Application du taux réduit aux travaux de rénovation de la partie de l’immeuble transformée en 20 appartements

10. Conformément à l’article 37 du C.TVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

11. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

- Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

- Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

- Condition 3° : les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ;

- Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final;

- Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : " Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

12. En l’espèce, il ressort des informations fournies (permis d’urbanisme, plans, cahier des charges, bordereau de chantier…), et plus particulière du plan de rénovation reçu, que les travaux envisagés dans le cadre de la rénovation des 4 appartements ne portent pas atteinte aux éléments essentiels du bâtiment et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant.

13. En effet, les travaux s’appuient de manière significative sur la structure porteuse préexistante, à savoir, les murs mitoyens, la façade avant, la cage d’escalier, ainsi que les éléments porteurs liant la façade avant à la cage d’escalier.

14. En outre, aucune modification n’influencera la superficie, qui restera la même après la réalisation des travaux. Ces travaux n’engendrent pas de doublement de superficie dès lors que les planchers refaits prendront place exactement au même endroit que les anciens planchers (1).

[(1) Décisions anticipées n° 2020.1006 et n° 2020.2181]

15. Dès lors, les travaux qui seront effectués à ce bâtiment constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

16. En outre, le demandeur a confirmé que les 4 appartements seront, à l’issue des travaux, effectivement utilisés comme logements privés. La condition 2 est remplie.

17. Par ailleurs, la première occupation de l’immeuble précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition 3 est également remplie.

18. Ensuite, comme le demandeur, en sa qualité de particulier, fait transformer cet ensemble immobilier en appartements en vue de les donner en location, il peut être considéré comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 (2). La condition 4 est donc satisfaite.

[(2) points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986. Voir aussi Commentaire TVA, Livre II Détermination de la base d’imposition et du taux applicable, Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4 – Services soumis au taux de 6%, p.64]

19. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la rénovation des 4 appartements, pourront en principe bénéficier du taux de 6%.

20. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.