Article 1 quater, §3 AR nr. 20TVA - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - TVA - Démolition et reconstruction d'un bâtiment

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. Ingevolge de wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 is het verlaagde btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

Met het Koninklijk Besluit van 27.03.2022 werd dit tijdelijk heropbouwtarief van 6% verlengd met één jaar tot en met 31.12.2023.

Deze verlenging brengt geen enkele wijziging met zich mee van de toepassingsvoorwaarden van de oorspronkelijke tijdelijke maatregel.

3. Het eerste lid van § 3 van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022

Door voornoemd Koninklijk Besluit van 27.03.2022 (BS 31.03.2022) wordt in artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 het jaartal “2022” telkens vervangen door “2023”.

4. Artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat:

• De verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de bouwheer of verkoper genoemd);

• De heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

5. Alle woningen die worden verkocht in het project <…>, <…> die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag (de betreffende <…> appartementen), zullen volgens de aanvrager-verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 van Btw-KB nr. 20).

6. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden

7. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de woningen die in het kader van dit project in <…> worden verkocht (de betreffende <..> wooneenheden), principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende woningen allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van Btw-KB nr. 20 voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023.

8. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

9. De afbraak van het bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon.

Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagde btw-tarief niet genieten.

De sloop van het bestaande gebouw werd in opdracht en voor rekening van <…> uitgevoerd door de onderneming <…> (<..> – BE <…>).

Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het dezelfde partij is, te weten de aanvrager, <…>, die de bestaande opstallen laat afbreken en het nieuwe vastgoedproject realiseert.

10. De grond wordt aangehouden door een grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan de projectontwikkelaar. De grondeigenaar maakt eigendomsvoorbehoud voor de bestaande constructies die worden afgebroken door de projectontwikkelaar. Om onder de nieuwe, tijdelijke regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent de projectontwikkelaar het recht om het bestaand gebouw af te breken en een nieuwe woning op te richten.

Het opstalrecht wordt tegen vergoeding gevestigd. Bij elke overdracht van een appartement, garagebox of autostaanplaats zal de grondeigenaar zijn aandeel in de prijs ontvangen in overeenstemming met de waarde van de grond. De partijen verklaren tevens dat op heden een som van <…> in voorschot werd gestort op de rekening van de ondertekende notaris.

Het voorgenoemde opstalrecht werd toegekend op het vermelde goed, met uitzondering van <…> <…> aandelen in de gemene delen, waaronder de grond. Dit opstalrecht werd toegekend ten belope van <…>. De resterende aandelen, te weten <…>, werden verbonden aan het appartement <..> en garagebox <..>.

11. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

12. <…> heeft in casu het gebouw volledig laten slopen

13. Één van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20).

14. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen

15. Uit het opmetings- en het inplantingsplan blijkt dat <…> appartementen zich voor meer dan 50% van hun oppervlakte op het kadastraal perceel <…> zullen bevinden.

16. Gelet op wat voorafgaat komen de <…> appartementen die op het kadastraal perceel <…> komen, bijgevolg principieel in aanmerking voor toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door art. 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20.

17. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwt worden aangemerkt als significant.

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren.

18. De tekst zelf van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting.

Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie.

19. De afbraak van het gebouw met bijhorende bijbouwen kwalificeert als de afbraak van een oud gebouw met significante omvang en staat in de gegeven omstandigheden in verhouding tot de <…> appartementen die worden heropgebouwd

20. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het af te breken gebouw (cf. supra) genoeg significante omvang heeft, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject

21. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin

22. Ook garages (en carports die essentieel dezelfde functie hebben als garages) die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het tijdelijk 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage (carport) geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (carport).

De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage (carport) bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m

23. Voor de verkoop van de carports, tuinbergingen en buitenterrassen, die in dit project samen met de gerealiseerde woningen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals bepaald door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20. Dit standpunt is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

• in de wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte woning. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voornoemde bepaling worden beschouwd

• wanneer, zoals in het onderhavige geval, de bedoelde bovengrondse parking van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als bedoeld in artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire

24. De <…> woningen die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een woning inclusief carport, tuinberging en buitenterras moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

25. Met betrekking tot appartement nr. <..> en garagebox nr. <..> doet deze beslissing geen uitspraak omtrent het btw-tarief. Voorgenoemd appartement en garagebox komt door natrekking toe aan de grondeigenaar en maakt bijgevolg niet het voorwerp uit van een levering door de projectontwikkelaar

26. Bij de verkoop van de bedoelde <…> appartementen die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project <..>, <…>

• <…> principieel in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op de verkopen van <…> appartementen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023. Deze einddatum (uiterlijk 31.12.2023) kan komen te vervallen indien de wetgever zou beslissen om deze tijdelijke maatregel te verlengen dan wel om er een permanente regeling van te maken;

• Ook de verkoop van de hiervoor bedoelde carports, tuinbergingen en buitenterrassen die van onmiddellijk nut zijn voor de woningen, onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%;

• Over het voorbehouden appartement nr.<…> en garagebox nr.<…> als vergoeding voor het opstalrecht doet deze beslissing geen uitspraak over het tarief van de btw.

• Deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

Het ogenblik waarop het gebouw werd afgebroken en heropgebouwd is irrelevant voor de toepassing van artikel 1quater, §3 K.B. nr.20 voor de levering van nieuwe gebouwen

• het voor zich spreekt dat de toepassing van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten