Article 1 quater, §3 AR nr. 20TVA - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager, een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, wenst een nieuw vastgoedproject, aangeduid met de naam ‘de <…>’, te realiseren <…> (hierna ‘site’). De site omvat zeven kadastrale percelen.

3. De gronden van de site zijn eigendom van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht <…>, een vennootschap andere dan die van de aanvrager. En dit naar aanleiding van een gesplitste aankoop (jegens de oorspronkelijke eigenaren). Ten gevolge van die gesplitste aankoop rust op de gronden een zakelijk recht, i.c. een opstalrecht met als opstalhouder de aanvrager.

4. De bestaande constructies zijn, ten gevolge van voornoemde gesplitste aankoop, in volle eigendom van opstalhouder, i.c. de aanvrager. De aanvrager beschikt, ingevolge dit eigendomsoverdragend opstalrecht én haar eigendomsrechten, tevens over het recht om de bestaande constructies volledig te slopen -wat ook effectief zal gebeuren- en daarna het nieuwe gebouwencomplex op te richten. De aanvrager zal bijgevolg de sloopkosten en oprichtingskosten van het hele project voor haar rekening nemen.

5. Het project bestaat uit één groepswoningbouw (woonerf) met daarin 30 woonunits die worden ondergebracht in 4 woonblokken (een noordelijk, oostelijk, westelijk en zuidelijke woonblok) die zich in een gemeenschappelijke groenzone bevinden. De oostelijke, westelijke en zuidelijke woonblokken worden gebouwd op de gemeenschappelijke ondergrondse parking. De parkeergarage vormt tevens de fundering voor deze drie bovenliggende woonblokken. Dat laatste, i.c. parkeergarage als fundering, is niet het geval voor het solitaire noordelijk woonblok.

De ondergrondse parking zal voor het volledige project, i.c. de vier woonblokken, gemeenschappelijk zijn.

6. De huidige totaal af te breken bebouwing bedraagt <…> m² (zie pagina 29 van de aanvraag). Het nieuwe project zal in de nieuwe woonblokken een totale oppervlakte van <…> m² aan wooneenheden creëren (zie pagina 29 van de aanvraag).

7. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van de woonunits van het project ‘<…>’ kan geschieden tegen het btw-tarief van 6% en dit in toepassing van artikel 1quater, §3 KB nr. 20.

8. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

9. In het tweede lid en derde lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Naast het bouwfysische zijn er tevens andere voorwaarden te vervullen: de oppervlaktenorm, de bestemming van de woonkavels, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur) en de te vervullen formaliteiten. Op deze punten is een zekere voorwaardelijkheid gehanteerd in de beslissing. De voorwaarde dat dezelfde belastingplichtige de afbraak en heropbouw moet uitvoeren, is vervuld aangezien <…> als opstalhouder enerzijds de oude gebouwen volledig zal afbreken en <…> de woonunits zal bouwen en verkopen. De grondaandelen zullen door <…> worden verkocht.

10. Het eerste bijzondere gegeven is dat het nieuwe project zich uitstrekt over zeven bestaande kadastrale percelen. Bij dergelijke combinatie van bebouwde en onbebouwde percelen dienen we de zogenaamde 50%-toets uit te voeren. Punt 3.3. van de circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 bepaalt hieromtrent dat de administratie het standpunt inneemt dat indien het nieuwe gebouw voor ten minste 50% gelegen is op de vroeger bebouwde kadastrale percelen, het hele gebouw in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief ad 6%. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met de grondoppervlakte van het gebouw en het criterium wordt bekeken voor het volledige gebouw.

In functie van die zogenaamde 50%-regel dient eerst nagegaan te worden of iedere fysieke bebouwing in de zin van punt 3.2. van de circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 als een (significant) gebouwd onroerend goed wordt aanzien.

Van deze zeven zijn er momenteel zes bebouwd en één onbebouwd. Twee kadastrale percelen beschikken over bebouwing, evenwel betreft het niet significante gebouwen in de zin van punt 3.2. de circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021. Eén kadastraal perceel. Voor de andere vier kadastrale percelen is er telkens sprake van een significant gebouw.

11. In casu moet bekeken worden wat als het nieuwe gebouw kan worden aanzien. Het project bestaat immers uit vier nieuwe woonblokken. De vraag is dan ook of de toets van de 50% al dan niet wordt uitgevoerd per (bovengronds) woonblok (cf. ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ dd. 06.06.2021, faq’s 2.6. en 2.7.).

12. Tweede bijzonder gegeven is dat, voorafgaand (aan de toets van al dan niet per woonblok), dient uitgemaakt te worden of er hier sprake is van 30 ééngezinswoningen dan wel van woonblokken, i.c. vier woonblokken onverdeeld in 30 woonunits.

De 30 woonunits zijn functioneel en bouwtechnisch afhankelijk van het complex waartoe ze behoren en waarin ze tevens een aandeel in de gemeenschappelijke delen hebben. In het voorliggend project is er sprake van woonunits (appartementen volgens het burgerlijk wetboek) gegroepeerd in woonblokken. De woonunits kunnen in casu benoemd worden als naast elkaar geschakelde duplex (= 2 verdiepingen bovengronds) en triplex appartementen (= 3 verdiepingen bovengronds) met telkens nog een extra verdieping ondergronds in de gemeenschappelijke kelder / garage.

13. Het westelijk, zuidelijk en oostelijk woonblok, telkens dus bestaande uit woonunits (zie vorig punt), dienen samen als één (nieuw) gebouw te worden gekwalificeerd.

Dit met als hoofdreden dat de drie woonblokken ondergronds bouwfysisch met elkaar verbonden zijn via een gemeenschappelijke garage. Bouwtechnisch vormen de drie bovengrondse delen én de ondergrondse garage één geheel. De (enige) inrit tot de ondergrondse garage bevindt zich in het midden van heel het project. Er is in casu dus sprake van een ondergronds mobiliteitstraject middels de ondergrondse parkeergarage onder de 3 woonblokken. Omdat de 3 woonblokken op een zeker afstand van elkaar worden ingeplant, wordt ondergronds voldoende ruimte gecreëerd om de parkeerplaatsen te bereiken en circulatie mogelijk te maken.

14. De totale ingenomen oppervlakte van dit gebouw (westelijk, zuidelijk en oostelijke woonblok en de ondergrondse garage) bedraagt <…> m². <…> m² hiervan bevindt zich ter hoogte van de vroeger bebouwde kadastrale percelen. De resterende <…> m² bevindt zich ter hoogte van de vroeger onbebouwde percelen. Dit komt er op neer dat 75,39% van die drie woonblokken zich op een bebouwd kadastraal perceel bevinden (de detailberekening op plan is in de aanvraag opgenomen).

15. De 4 woonunits in het noordelijk woonblok hebben geen rechtstreekse ondergrondse verbinding met de gemeenschappelijke parkeerkelder. In functie van zogenaamde 50%-toets maakt het noordelijk woonblok bijgevolg geen deel uit van het nieuwe gebouw waar de drie andere blokken toe behoren. Het noordelijk woonblok bevindt zich evenwel volledig op vroeger bebouwde percelen waardoor dit nieuwe gebouw ook in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief van 6%.

16. We kunnen dus besluiten dat heel het project zich voor meer dan 50% op vroeger ‘bebouwde percelen’ bevindt, percelen waarop telkens ‘een af te breken gebouw met een significante omvang’ staat, ook in verhouding tot de op te richten woonunits. In die zin voldoet de voorgelegde situatie aan de voorwaarden zoals omschreven in de punten 3.2. en 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021.

17. Naast het bouwfysische zijn er tevens andere voorwaarden te vervullen: de oppervlaktenorm, de bestemming van de woonkavels, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur) en de te vervullen formaliteiten. Op deze punten is een zekere voorwaardelijkheid gehanteerd in de beslissing.

18. In verband met de parkeerplaatsen en bergingen is opgenomen dat deze slechts van het verlaagd tarief kunnen genieten in de mate ze samen met een woonunit worden verkocht. Dit is ook het geval voor de gemeenschappelijke bike-wash en co-space, waar elke koper een aandeel in de mede-eigendom van verwerft.

19. Inzake het voorafgaandelijk karakter is bepaald (hoewel de aanvrager niet te kennen heeft gegeven dat er al verkopen op plan zouden hebben plaats gevonden) dat de beslissing slechts geldig is voor die leveringen waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W.Btw. op datum van de beslissing.

20. Een belangrijk aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2023.

21. Ten slotte merken we op dat eventuele commerciële kavels – in de aanvraag is er geen sprake van - in het project uitgesloten zijn van de gevraagde regeling.